En general, el arrendatario no debería realizar modificaciones o mejoras importantes en una propiedad sin contar previamente con la autorización del propietario. Lo más recomendable es que cualquier modificación que vaya más allá de una mantención habitual quede expresamente autorizada por el dueño y que sea por escrito.
El Código Civil distingue entre las reparaciones necesarias y las mejoras útiles. Esa ley establece que el propietario no está obligado a reembolsar las mejoras útiles que el arrendatario haya realizado sin su consentimiento y sin que se haya acordado expresamente su pago.
Por lo mismo, antes de realizar trabajos (por ejemplo: cambiar pisos, modificar muros, instalar muebles fijos, cerrar terrazas, construir estructuras, cambiar puertas o ventanas, modificar instalaciones eléctricas o sanitarias, pintar con colores especiales o realizar ampliaciones) recomendamos conversar primero con el propietario y acordar qué se puede hacer, quién gestiona el trabajo (el arrendatario o el dueño), quién asumirá el costo del trabajo y qué ocurre con esas mejoras cuando termine el arriendo.
Respecto a trabajos menores, como colgar cuadros, instalar cortinas o realizar pequeñas adecuaciones que puedan revertirse fácilmente, normalmente no se requiere obtener la autorización del propietario. De todas maneras, siempre es recomendable revisar lo establecido en el contrato y, en caso de dudas, comunicarse directamente con el dueño para informarlo y obtener su visto bueno.
Un caso particular se presenta cuando la propiedad arrendada se encuentra en un condominio: en este caso es posible que algunas obras o modificaciones requieren autorizaciones adicionales y, en determinados casos, permisos de la Dirección de Obras Municipales. Por ejemplo, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece requisitos especiales para determinadas alteraciones, ampliaciones y modificaciones, especialmente cuando pueden afectar bienes comunes, instalaciones de gas, estructuras u otros elementos del condominio.
Finalmente, también hay que tener presente lo siguiente: El hecho de que el arrendatario pague por una mejora no significa automáticamente que el propietario deba asumir ese gasto. Por eso, si ambas partes acuerdan realizar una mejora, hay que dejar por escrito quién la financia, quién supervisa y gestiona el trabajo, quién será el dueño de la mejora (quién “se queda” con la mejora) cuando termina el arriendo, y si el propietario deberá compensar al arrendatario por su costo.
En Swisshaus Propiedades, recomendamos que cualquier modificación relevante sea previamente conversada entre el propietario y el arrendatario y quede claramente documentada. Esto permite evitar diferencias posteriores y da tranquilidad a ambas partes respecto de las mejoras realizadas durante el período de arriendo.
Fuentes:
- Código Civil de Chile, artículos 1935, 1936 y 1938.
- Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, especialmente artículos 26 y 27.
