Si el arrendatario quiere terminar el contrato antes de la fecha establecida, lo primero que debe hacer es revisar las condiciones del contrato de arriendo. En particular, es importante verificar si el contrato contempla una cláusula que permita al arrendatario poner término anticipadamente, qué plazo de aviso exige y si establece algún costo o condición para hacerlo.
Cuando el contrato no contempla expresamente esta posibilidad, no es recomendable que el arrendatario simplemente abandone la propiedad y deje de pagar la renta. El término anticipado debe ser acordado con el propietario o realizarse de acuerdo con las normas legales que correspondan al tipo de contrato.
La Ley N.º 18.101 establece reglas diferentes dependiendo de si el contrato es mes a mes, de duración indefinida o de plazo fijo. En los contratos de plazo fijo que no exceden de un año, por ejemplo, la ley regula principalmente la restitución solicitada por el arrendador. En los contratos de vivienda de plazo fijo superior a un año existe, además, una regla especial respecto del subarriendo que puede permitir al arrendatario poner término anticipado al contrato en determinadas circunstancias.
En la práctica, cuando el arrendatario necesita dejar la propiedad antes del vencimiento del contrato, lo más conveniente suele ser conversar oportunamente con el propietario y buscar un acuerdo respecto de la fecha de término, la entrega del inmueble y las obligaciones económicas que pudieran quedar pendientes. Si ambas partes llegan a un acuerdo, es recomendable dejarlo por escrito.
También es importante recordar que el hecho de abandonar físicamente la propiedad no significa necesariamente que el contrato haya terminado. La Ley N.º 18.101 establece que el arrendatario continúa obligado a pagar la renta y los gastos comunes que sean de su cargo hasta que efectúe la restitución del inmueble.
Por otra parte, si el término anticipado se debe a un incumplimiento grave del propietario o a una situación que hace que la propiedad ya no pueda utilizarse para el propósito para el cual fue arrendada, puede existir un fundamento legal para poner término al contrato. Por ejemplo, el Código Civil contempla situaciones en que reparaciones importantes privan al arrendatario de una parte relevante del inmueble o hacen que este deje de ser adecuado para el uso convenido.
En Swisshaus Propiedades, recomendamos que el arrendatario comunique su intención de terminar anticipadamente el contrato con suficiente anticipación y que cualquier acuerdo con el propietario quede por escrito. De esta manera se puede coordinar adecuadamente la fecha de entrega, la revisión del inmueble, las cuentas pendientes y la devolución de la garantía, evitando problemas posteriores.
Fuentes:
- Ley N.º 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, artículos 3, 4, 5 y 6.
- Código Civil de Chile, especialmente artículos 1928 y 1950.
