Sí, el propietario puede poner término a un contrato de arrendamiento, pero no puede hacerlo libremente en cualquier momento. La posibilidad de terminar anticipadamente el contrato depende principalmente del tipo de contrato, de su duración, lo que se haya acordado en el contrato y de la existencia de alguna razón legal para terminar el contrato.
Si el contrato es mes a mes o de duración indefinida, el propietario puede ponerle término mediante las formas de aviso establecidas por la Ley N.º 18.101 y respetando los plazos correspondientes.
Si se trata de un contrato a plazo fijo, las condiciones para ponerle término anticipadamente son diferentes y dependerán de lo establecido en el contrato y de las circunstancias particulares del caso.
Una situación especialmente importante es cuando el arrendatario deja de pagar el arriendo. En este caso, el propietario puede recurrir a los tribunales para solicitar el pago de las rentas adeudadas y la restitución de la propiedad.
Desde 2022 existe un procedimiento judicial especial creado por la Ley N.º 21.461, conocida popularmente como “Ley Devuélveme mi Casa”. Esta ley incorporó a la Ley N.º 18.101 un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, que permite al propietario solicitar conjuntamente el pago de las rentas y de determinados gastos adeudados y la restitución del inmueble. En este procedimiento, si el tribunal admite la demanda, el arrendatario debe pagar dentro de 10 días corridos las rentas y cuentas adeudadas, más los intereses y costas correspondientes. Si no paga, no comparece o no formula oposición dentro del plazo legal, el tribunal puede tenerlo por condenado y disponer el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes del inmueble, en un plazo máximo de 10 días desde que la resolución quede firme o cause ejecutoria. Esto no significa que el propietario pueda desalojar directamente al arrendatario por su cuenta. El procedimiento sigue siendo judicial, y el arrendatario tiene derecho a formular oposición en los términos establecidos por la ley. Si existe una oposición válida, el asunto puede continuar por el procedimiento correspondiente.
La misma Ley N.º 21.461 también contempla una restitución anticipada del inmueble en determinadas circunstancias, por ejemplo cuando la propiedad haya sido destruido parcialmente o quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En este caso, el tribunal puede ordenar la restitución anticipada, incluso con auxilio de la fuerza pública si fuera necesario.
Dicho todo eso, es importante contar desde el comienzo con un contrato de arriendo correctamente redactado, firmado ante notario, y tener un respaldo ordenado de los pagos y de las comunicaciones entre las partes.
Fuentes:
- Ley N.º 21.461, que incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
- Biblioteca del Congreso Nacional — Resumen de la Ley “Devuélveme mi Casa”. Resumen oficial de la Ley N.º 21.461.
