El propietario puede vender una propiedad aunque ésta se encuentre arrendada. Sin embargo, dependiendo de las características del contrato de arriendo, el nuevo propietario puede estar obligado a respetarlo.
En primer lugar, es importante distinguir entre un contrato privado cuyas firmas fueron autorizadas ante notario y un contrato otorgado por escritura pública. No son lo mismo.
Si el contrato de arriendo es un documento privado firmado ante notario:
Esta es la situación más habitual en los contratos de arriendo. Por lo tanto, si el propietario vende la propiedad, el nuevo dueño no necesariamente está obligado por ley a respetar el contrato de arriendo vigente. La situación dependerá de las condiciones específicas del contrato y de las circunstancias de la venta.
Si como consecuencia de la venta el contrato termina y el arrendatario debe abandonar la propiedad antes que termine el plazo del arriendo, puede existir una obligación de indemnizar al arrendatario por los perjuicios que correspondan.
Si el contrato de arriendo fue firmado por escritura pública:
En este caso, la situación es diferente. El artículo 1962 N.º 2 del Código Civil establece que la persona que compra una propiedad pagando un precio por ella debe respetar el contrato de arrendamiento cuando el contrato de arriendo fue celebrado por escritura pública, salvo en los casos establecidos en la misma norma.
Por lo tanto, el propietario puede vender la propiedad, pero el comprador —en los casos establecidos por la ley— deberá respetar el contrato de arriendo. En otras palabras, la venta no significa necesariamente que el arrendatario tenga que abandonar la propiedad.
Qué pasa si la propiedad tiene una hipoteca?
Existe además una situación especial cuando la propiedad tiene una hipoteca. Por ejemplo, si el actual propietario obtuvo un crédito hipotecario de un banco y la hipoteca fue inscrita antes que el contrato de arriendo, el banco no necesariamente estará obligado a respetar ese contrato si posteriormente debe ejecutar la garantía. Para que el acreedor hipotecario esté obligado a respetar el arriendo, el artículo 1962 N.º 3 del Código Civil exige que el contrato haya sido otorgado por escritura pública y que haya sido inscrito en el Conservador de Bienes Raíces antes de la inscripción de la hipoteca.
Qué ocurre con la indemnización al arrendatario?
Si la venta de la propiedad implica que el arrendamiento termine porque el nuevo propietario no está obligado a respetarlo, el artículo 1961 del Código Civil establece que el propietario que vendió el inmueble debe indemnizar al arrendatario por los perjuicios que correspondan. El monto de una eventual indemnización dependerá de las circunstancias concretas y de los perjuicios que efectivamente correspondan al arrendatario.
Qué pasa con las visitas de potenciales compradores a la propiedad arrendada?
Siempre recomendamos que el propietario informe al potencial comprador que la propiedad se encuentra arrendada y entregue los antecedentes relevantes del contrato, de manera que el comprador conozca la situación antes de realizar la operación.
Al mismo tiempo, es muy importante que exista una comunicación abierta, transparente y oportuna entre el propietario que quiere vender el inmueble y el arrendatario, informándole con la debida anticipación sobre la intención de vender la propiedad y sobre aquellas situaciones que puedan afectarlo directamente, como las visitas de potenciales compradores. Mientras el contrato de arriendo esté vigente, el arrendatario tiene derecho a utilizar y gozar de la propiedad tranquilamente. Por eso, las visitas de potenciales compradores a la propiedad en venta deben coordinarse previamente con el arrendatario, sin perturbar al arrendatario en su uso y goce de la propiedad.
Aparte de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arriendo y por la ley, es importante que el vendedor actúe con sentido común, respeto y empatía por el arrendatario, considerando que la venta de la propiedad puede generar incertidumbre o estrés para el arrendatario y que, por lo mismo, una buena comunicación puede ayudar considerablemente a evitar conflictos.
En Swisshaus Propiedades creemos que una buena gestión inmobiliaria no consiste solamente en conocer el mercado y las propiedades, sino también en entregar información clara y orientar adecuadamente a nuestros clientes para que puedan tomar buenas decisiones. En caso de que Swisshaus esté a cargo de la administración del inmueble, podremos además participar directamente en la coordinación de esta situación entre las partes.
Fuentes
- Código Civil de Chile, artículos 1961, 1962, 1963 y 1964.
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
