El arrendatario tiene la obligación de cuidar la propiedad y utilizarla de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, si provoca daños por un uso inadecuado o por falta de cuidado, puede ser responsable de reparar los daños y de indemnizar al propietario por los perjuicios que correspondan. Sin embargo, es importante diferenciar entre los daños que fueron causados por el arrendatario y el deterioro normal que se produce por el paso del tiempo y el uso normal de la propiedad.
El arrendatario no es responsable de los deterioros que se produzcan normalmente por el uso de la propiedad, por su antigüedad, por fuerza mayor o caso fortuito, ni por defectos de construcción. El Código Civil establece que el arrendatario debe realizar las reparaciones que habitualmente se consideran “locativas” y responder por los deterioros que se produzcan por su culpa o la de las personas por las que deba responder.
Por eso, es muy importante que al comienzo del arriendo exista un registro detallado del estado en que se entrega la propiedad. El acta de entrega, acompañada de fotografías, debe dejar constancia del estado de conservación del inmueble, sus instalaciones, equipamiento, muebles y eventuales desperfectos existentes al momento de la entrega.
Si durante el arriendo se produce un daño que es responsabilidad del arrendatario, el propietario puede exigir que este sea reparado y que el arrendatario asuma los costos correspondientes. Esto también se aplica a los daños que puedan causar las personas que viven o utilizan la propiedad con él.
Si el arrendatario causa daños graves a la propiedad por falta de cuidado, el propietario puede solicitar el término anticipado del contrato. En algunos casos, la Ley N° 18.101 también permite solicitar judicialmente la restitución anticipada del inmueble, por ejemplo, cuando la propiedad ha sido parcialmente destruida o ha quedado inutilizable como consecuencia de los daños causados por el arrendatario.
En la práctica, una buena prevención es fundamental. Antes de entregar una propiedad, es recomendable reparar los desperfectos que ya existan, realizar un registro fotográfico completo y preparar un acta de entrega detallada. Durante el arriendo, también es importante que cualquier daño relevante sea comunicado oportunamente y que exista un registro de las comunicaciones y reparaciones realizadas. Además, los contratos de arriendo normalmente establecen el derecho del propietario a visitar la propiedad, coordinando previamente con el arrendatario, para revisar su estado de mantención. Es aconsejable que el propietario realice estas visitas de vez en cuando, ya que permiten detectar oportunamente eventuales problemas y evitar encontrarse posteriormente con daños o deterioros importantes.
En Swisshaus Propiedades damos especial importancia al registro del estado de la propiedad al inicio del arriendo. Por eso, como parte del proceso de entrega, realizamos un registro fotográfico y un acta de entrega que permiten dejar constancia de las condiciones en que el arrendatario recibió el inmueble.
Fuentes:
- Código Civil de Chile, especialmente las normas relativas a las obligaciones del arrendatario y al cuidado y restitución de la propiedad.
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, incluyendo disposiciones sobre restitución del inmueble.
- Ley N.º 21.461, que incorporó, entre otras medidas, la posibilidad de solicitar la restitución anticipada del inmueble en determinadas circunstancias.
