Durante el período de arriendo pueden surgir distintos tipos de reparaciones y gastos de mantención. Para evitar problemas entre el propietario y el arrendatario, es muy importante que el contrato de arriendo establezca claramente qué responsabilidades corresponden a cada parte.
La legislación chilena distingue entre las reparaciones locativas y las reparaciones necesarias que no tienen ese carácter. El artículo 1940 del Código Civil establece que las reparaciones locativas son, en general, aquellas que según la costumbre corresponden al arrendatario y aquellas relacionadas con deterioros que normalmente se producen por su culpa o la de sus dependientes.
Reparaciones que normalmente corresponden al arrendatario
En términos prácticos, pueden considerarse reparaciones locativas o de mantención propia del uso de la propiedad, dependiendo de las circunstancias:
- Cambio de ampolletas y elementos menores de iluminación.
- Reparación o reposición de enchufes, interruptores, tapas, manillas, bisagras o cerraduras que se hayan dañado por el uso o por responsabilidad del arrendatario.
- Reparación de guardapolvos, muros, puertas o pavimentos cuando hayan sufrido daños atribuibles al arrendatario.
- Reposición de vidrios quebrados.
- Reposición de determinados elementos interiores, como baldosas, cerámicas, ladrillos o tejas, cuando se hayan dañado durante el arriendo por causas imputables al arrendatario.
- Limpieza o destape de desagües y cañerías cuando la obstrucción sea consecuencia de un mal uso.
- Mantenciones propias del uso habitual de la propiedad y, cuando corresponda, limpieza de chimeneas, pozos, acequias y determinadas instalaciones.
El Código Civil menciona expresamente, entre otros ejemplos, la rotura de cristales y determinados deterioros de paredes, cercas, albañales y acequias. Para las casas, además establece obligaciones relacionadas con paredes, techos, pavimentos, cañerías, puertas, ventanas y cerraduras.
También es importante aclarar que no todo desperfecto de una cañería, enchufe o instalación es automáticamente responsabilidad del arrendatario. Lo fundamental es determinar cuál fue la causa del problema.
Por ejemplo, si una cañería se rompe porque fue dañada por el arrendatario, puede corresponderle asumir el costo. Si, en cambio, una cañería antigua se rompe por corrosión, desgaste, un defecto de construcción o una falla propia de la instalación, normalmente corresponderá al propietario.
Lo mismo ocurre con el sistema eléctrico: reparar un enchufe que fue dañado por el arrendatario puede ser una reparación locativa, mientras que solucionar un problema general del cableado eléctrico de la vivienda normalmente corresponde al propietario.
En el caso del sistema de gas, una falla de la instalación, una fuga o un problema en cañerías o componentes que forman parte del inmueble y que no haya sido provocado por el arrendatario normalmente corresponde al propietario. En cambio, los daños ocasionados por un mal uso pueden ser responsabilidad del arrendatario.
Reparaciones que normalmente corresponden al propietario
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias que no sean locativas y mantener la propiedad en condiciones de servir para el uso para el cual fue arrendada.
Por ejemplo, normalmente corresponden al propietario:
- Problemas estructurales de la vivienda.
- Daños importantes en techumbres o muros estructurales.
- Filtraciones del techo que no sean provocadas por el arrendatario.
- Problemas importantes de las instalaciones eléctricas.
- Roturas o fallas de cañerías e instalaciones sanitarias derivadas de antigüedad, desgaste o defectos del inmueble.
- Problemas importantes de la instalación de gas que no sean atribuibles al arrendatario.
- Defectos de la construcción en general.
- Reparaciones derivadas de la antigüedad o desgaste normal de la propiedad.
El Código Civil señala expresamente que el arrendatario no responde por deterioros provenientes del tiempo y uso legítimo, fuerza mayor o caso fortuito, mala calidad del edificio, antigüedad o desgaste producido por el paso del tiempo, naturaleza del suelo o defectos de construcción.
Por eso, no siempre se puede determinar quién debe pagar una reparación simplemente por el tipo de elemento que se encuentra dañado. La causa del desperfecto es fundamental.
Qué ocurre si el propietario no realiza una reparación que le corresponde?
Si aparece una reparación indispensable que corresponde al propietario, el arrendatario debe informarle oportunamente y darle la posibilidad de realizarla. Si el propietario no actúa oportunamente, el Código Civil contempla el derecho del arrendatario a obtener el reembolso del costo razonable de determinadas reparaciones indispensables no locativas que haya debido realizar, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la ley.
Por eso, es aconsejable que el arrendatario primero informe al dueño del daño o desperfecto de la propiedad, dejando así constancia de la situación, y después se acuerda entre las partes cómo y quién realizará la reparación y quién (dueño o arrendatario) pagará la reparación.
Si el problema fuera de tal magnitud que los daños afectan una parte importante de la propiedad y esta deja de ser adecuada para el uso para el cual fue arrendada, el arrendatario puede, dependiendo de las circunstancias, dar por terminado el contrato. El Código Civil contempla expresamente esta posibilidad.
Qué ocurre si el arrendatario no realiza las reparaciones que le corresponden?
Si al término del contrato existen reparaciones locativas o daños que correspondían al arrendatario y que este no realizó, el propietario puede exigir su reparación y, cuando corresponda, utilizar la garantía para cubrir el gastos de las reparaciones.
En estos casos es muy importante contar con fotografías, actas de entrega, presupuestos, facturas u otros antecedentes que permitan acreditar el estado de la propiedad y justificar cualquier descuento realizado.
En definitiva, una adecuada definición de las responsabilidades de cada parte en el contrato, junto con un buen registro del estado de la propiedad al inicio y al término del arriendo, ayuda considerablemente a evitar conflictos.
En Swisshaus Propiedades, nos preocupamos de que estas responsabilidades queden claramente establecidas desde el comienzo del arriendo y de que tanto el propietario como el arrendatario sepan cómo proceder cuando se presenta un desperfecto o una necesidad de reparación.
Fuentes:
- Código Civil de Chile, artículos 1924, 1927, 1935, 1940, 1970, 1971 y 1972.
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
- Resolución Exenta N.º 22.278, de 22 de agosto de 2025, Dirección del Trabajo, especialmente artículo 14, sobre reparaciones locativas y reparaciones necesarias no locativas.
