Un contrato de arrendamiento puede terminar de distintas maneras, dependiendo principalmente de lo establecido en el contrato y de las circunstancias que se produzcan durante el período de arriendo. Las situaciones más habituales son las siguientes:
1. Por vencimiento del plazo establecido en el contrato
La forma más habitual de terminar un contrato de arriendo a plazo fijo es que llegue la fecha establecida para su término. En ese momento termina el contrato, pero el arrendatario todavía debe realizar la restitución material de la propiedad, entregando el inmueble y sus llaves al propietario.
Mientras no se produzca la restitución de la propiedad, el arrendatario continuará obligado al pago de la renta.
Si las partes quieren continuar con el arriendo, pueden acordar la renovación del contrato o firmar un nuevo contrato bajo las condiciones que acuerden.
2. Por acuerdo entre el propietario y el arrendatario
El propietario y el arrendatario también pueden acordar voluntariamente de terminar anticipadamente el contrato. En este caso, es recomendable dejar constancia por escrito del acuerdo, estableciendo claramente la fecha de término, la entrega de la propiedad y las obligaciones pendientes entre las partes.
3. Por incumplimiento de alguna de las partes
Si el propietario o el arrendatario incumple las obligaciones establecidas en el contrato, la parte afectada puede ejercer las acciones que correspondan para exigir el cumplimiento de lo acordado o, cuando proceda, solicitar el término del contrato.
Un caso especialmente importante para el propietario es el no pago de la renta. Si el arrendatario deja de pagar, el propietario puede exigir el pago de las rentas adeudadas y, cuando corresponda, solicitar judicialmente el término del contrato y la restitución de la propiedad. La Ley N.º 21.461 incorporó un procedimiento monitorio especial para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble en determinadas circunstancias.
Es importante tener presente que un incumplimiento no significa necesariamente que el contrato termine automáticamente. Dependiendo de la situación, puede ser necesario que la parte afectada ejerza las acciones correspondientes y, en determinados casos, que un tribunal determine el término del contrato y la restitución de la propiedad.
Situaciones particulares
Existen además algunas situaciones especiales que pueden afectar la continuidad del contrato, como la venta de la propiedad o el fallecimiento del propietario o del arrendatario. Estas situaciones no significan necesariamente que el contrato termine automáticamente y deben analizarse de acuerdo con las condiciones del contrato y las normas legales aplicables.
Por esta razón, antes de firmar un contrato de arriendo es importante establecer claramente sus condiciones de duración, renovación y término, así como las consecuencias de eventuales incumplimientos.
En Swisshaus Propiedades nos preocupamos de que las condiciones de término del contrato queden claramente establecidas desde el comienzo y sean conocidas y aprobadas por ambas partes. De esta manera, el propietario y el arrendatario conocen desde el inicio sus derechos y obligaciones y las circunstancias en las que el contrato puede terminar.
Fuentes:
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Ley N.º 18.101 — Biblioteca del Congreso Nacional
- Ley N.º 21.461, que incorporó el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento y otras medidas relacionadas con la restitución de inmuebles. Ley N.º 21.461 — Biblioteca del Congreso Nacional
- Código Civil, que contiene las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento y a determinadas situaciones relacionadas con la continuidad del contrato. Código Civil — Biblioteca del Congreso Nacional
