La rentabilidad que se puede obtener al arrendar una propiedad depende principalmente de su valor de mercado, la renta que se pueda obtener, la tasa de ocupación y los costos asociados a mantenerla arrendada.
Por eso, no existe una rentabilidad única para todas las propiedades. Dos inmuebles del mismo sector pueden tener rentabilidades muy diferentes dependiendo de sus características, precio y renta mensual.
1. Calcular la rentabilidad bruta
Una primera aproximación consiste en comparar los ingresos anuales esperados por arriendo con el valor de mercado de la propiedad.
Rentabilidad bruta = (renta mensual × meses efectivamente arrendados ÷ valor de la propiedad) × 100
Por ejemplo, si una propiedad vale $150 millones y se arrienda en $750.000 mensuales, pero durante el año permanece arrendada 11 meses, los ingresos serían $8,25 millones y la rentabilidad bruta sería de 5,5% anual.
Por eso, no siempre corresponde multiplicar la renta mensual por 12. Entre un arrendatario y otro normalmente existen períodos de vacancia y, en ocasiones, es necesario realizar trabajos de limpieza, mantención, reparación o pintura antes de volver a arrendar la propiedad. La tasa de ocupación es, por lo tanto, fundamental para estimar los ingresos reales.
2. Qué rentabilidad se observa actualmente en La Serena y Coquimbo?
Los datos disponibles muestran diferencias importantes según el tipo de propiedad y la metodología utilizada.
Un estudio de Assetplan/AP Capital, publicado en mayo de 2026 y basado en ventas efectivas y más de 2.600 colocaciones de arriendo, estimó para departamentos residenciales en La Serena una rentabilidad bruta de aproximadamente 4,2% para departamentos de 1 dormitorio y 1 baño y 3,9% para departamentos de 2 dormitorios y 2 baños.
Por otra parte, un análisis basado en propiedades publicadas en PortalInmobiliario estima una rentabilidad bruta aproximada de 5,4% para departamentos en La Serena y 5,9% en Coquimbo. Para casas, estima aproximadamente 4,8% en La Serena y 5,1% en Coquimbo. Estas cifras deben considerarse solamente como referencias, ya que se basan en precios de oferta y arriendos estimados y no necesariamente en operaciones efectivamente cerradas.
3. El valor de la propiedad influye directamente en la rentabilidad
Una propiedad puede generar una renta mensual alta y, sin embargo, tener una rentabilidad baja si su valor de mercado también es elevado.
Además, puede ocurrir algo aparentemente contradictorio: si aumenta el valor de una propiedad y la renta permanece igual, su rentabilidad porcentual disminuye. Por ejemplo, si una propiedad genera $9 millones anuales y aumenta de $150 a $180 millones, la rentabilidad baja de 6% a 5%.
Por eso, cuando se analiza una propiedad que ya pertenece al propietario, es importante distinguir entre la rentabilidad calculada sobre el precio histórico de compra y la calculada sobre su valor actual de mercado. Para evaluar qué hacer hoy con el inmueble, normalmente resulta más útil considerar este último.
4. La rentabilidad depende del tipo de propiedad, de su uso y del período de arriendo
No necesariamente se obtiene la misma rentabilidad con una propiedad residencial que con una propiedad comercial. Casas y departamentos tienen mercados diferentes de locales comerciales, oficinas o bodegas, que pueden presentar mayores rentabilidades, pero también períodos de vacancia más largos, mayores costos de habilitación y una demanda más específica.
La rentabilidad puede ser muy diferente entre un arriendo residencial de largo plazo y un arriendo temporal o diario. En términos generales, un arriendo diario puede generar una renta bruta superior, especialmente en propiedades amobladas ubicadas en sectores turísticos como la Avenida del Mar. Sin embargo, también implica mayor rotación, períodos de vacancia, limpieza, mantención, reposición de equipamiento y una gestión mucho más intensiva. Además, deben considerarse las comisiones de plataformas como Airbnb o Booking y, si se contrata una empresa especializada, el costo de esa administración.
5. La rentabilidad neta es la que realmente importa
Para conocer cuánto gana realmente el propietario hay que descontar y considerar, entre otros, los períodos de vacancia, mantenciones y reparaciones, seguros, contribuciones, administración, corretaje, y los impuestos que eventualmente correspondan para por los ingresos que generar el arriendo.
En resumen, puede existir una diferencia grande entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. Por lo mismo, recomendamos analizar y comparar siempre la rentabilidad neta de un arriendo, correspondiente a la ganancia que finalmente obtiene el arrendador.
6. La rentabilidad no es el único factor
Una propiedad con una rentabilidad atractiva puede también tener mayor riesgo de vacancia, mayores costos de mantención o requerir más gestión. Por eso, el propietario debería considerar además la estabilidad de la demanda, seguridad del ingreso, potencial de valorización futura y nivel de trabajo que implica mantener la propiedad arrendada.
En Swisshaus Propiedades podemos ayudar al propietario a estimar la renta que podría obtener, compararla con el valor actual de su propiedad y evaluar qué modalidad de arriendo puede resultar más conveniente. El objetivo es analizar no solamente cuánto dinero puede generar el inmueble, sino qué rentabilidad puede obtener realmente y qué costos, riesgos y gestión implica cada alternativa.
Fuentes:
- Assetplan / AP Capital, estudio de rentabilidad de inversiones residenciales publicado en 2026, basado en operaciones de compraventa y colocaciones de arriendo.
- Calcular.cl, análisis basado en precios de venta y arriendo publicados en PortalInmobiliario, utilizado como referencia de mercado.
