La promesa de compraventa establece obligaciones y compromisos para el comprador y el vendedor. Por lo tanto, ambas partes deben cumplir las condiciones y obligaciones que hayan acordado en ella.
Si una de las partes incumple lo acordado, la parte que ha cumplido puede recurrir a los tribunales para exigir el cumplimiento de la promesa. Es decir: el promitente comprador puede exigir que el dueño (o los dueños) de la propiedad venda el inmueble en las condiciones acordadas en la promesa de compraventa. Y, a la vez, el promitente vendedor puede exigir que el promitente comprador cumpla con la promesa y compre la propiedad en las condiciones que se acordaron en la promesa.
La promesa también puede establecer una multa o cláusula penal para el caso de incumplimiento. En ese caso, la parte cumplidora puede exigir el pago de dicha multa en los términos establecidos en el contrato. El monto de la multa depende de lo que se acordó en la promesa de compraventa y habitualmente puede equivaler a un monto del 10% al 20% del precio.
Por regla general, la parte cumplidora no puede exigir simultáneamente el cumplimiento de la obligación principal (que el promitente vendedor venda, o que el promitente comprador compre) y el pago de la multa. Sin embargo, existen excepciones, por ejemplo, cuando la multa fue establecida para el simple atraso en el cumplimiento de una obligación, o cuando las partes acordaron expresamente que el pago de la multa no extingue la obligación principal.
Por esta razón, es muy importante que la promesa de compraventa establezca claramente las obligaciones de cada parte, los plazos, las condiciones que deben cumplirse y las consecuencias en caso de incumplimiento.
