Vender una propiedad es un proceso que combina una serie de pasos claves, los cuales son: valoración de la propiedad, preparación de antecedentes técnicos-legales, la comercialización (publicación y promoción de la propiedad), mostrar la propiedad a potenciales compradores, la negociación entre las partes para llegar a un acuerdo de compraventa, la formalización legal del acuerdo de compraventa, el estudio de títulos, la firma de la escritura de compraventa y, finalmente, la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.
En términos generales, el proceso puede dividirse en las siguientes etapas:
1. Determinar el valor de mercado de la propiedad.
Antes de poner una propiedad en venta es clave establecer un precio que sea coherente con sus características y con las condiciones del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo. Para ello se pueden considerar factores como ubicación, superficie, estado de conservación, características del inmueble y precios de propiedades comparables. El precio de venta se puede estimar con la ayuda de un buen corredor de propiedades y/o mediante una tasación.
2. Revisar y preparar la documentación.
Es importante verificar anticipadamente que la situación jurídica y documental de la propiedad esté en orden. Entre otros antecedentes, pueden ser necesarios el título de dominio, información sobre hipotecas, gravámenes y prohibiciones, antecedentes tributarios, antecedentes técnicos (por ejemplo planos de arquitectura, especificaciones técnicas, permiso de edificación, recepción definitiva de las obras etc.). Detectar eventuales problemas antes de encontrar un comprador puede evitar retrasos o incluso que una operación se frustre.
3. Comercialización de la propiedad
Para una exitosa venta es clave definir una adecuada estrategia de venta. La propiedad debe presentarse de la forma más atractiva posible a potenciales compradores mediante una muy buena y precisa descripción, fotografías y videos de buena calidad, un precio acorde a las características y a las condiciones del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo, y una amplia publicación y difusión en portales inmobiliarios y otros canales de promoción.
4. Mostrar la propiedad a interesados y potenciales compradores
Este paso es clave: un buen corredor de propiedades está preparado y conoce perfectamente la propiedad al momento de mostrarla. Además, el corredor tiene que hacer las averiguaciones previas necesarias respectos a la persona interesada en conocer la propiedad. Esto significa: saber perfectamente lo que busca el interesado, conocer la capacidad económica del interesado, y comunicar con claridad las características de la propiedad. De esa forma, al momento de mostrar el inmueble, se cuenta con las condiciones ideales para poder concretar la venta.
5. Recibir y evaluar las ofertas de compra.
Si una persona interesada quiere comprar la propiedad comienza la etapa de negociación. Eso significa que, con la ayuda e intermediación del corredor de propiedades, el interesado hace llegar una “Carta de Oferta de Compra” al propietario. Los elementos claves de la oferta de compra son: el precio que se ofrece pagar por la propiedad, la forma de pago, el plazo para concretar la compraventa, si la compra se financia con fondos propios del comprador o mediante un crédito hipotecario, y otras condiciones relevantes para la oferta de compra. Si el vendedor decide aceptar la oferta de compra, lo hará mediante la firma de una “Carta de Aceptación”, la cual será entregada por Swisshaus Propiedades a la persona interesada en comprar.
6. Formalizar el acuerdo de compraventa.
Una vez que las partes hayan llegado a un acuerdo inicial de compraventa se firma una Promesa de Compraventa ante notario. La firma de la promesa de compraventa es clave porque asegura de que haya claridad entre ambas partes respecto a las condiciones de la futura compraventa y existe un documento escrito y aceptado por el comprador y vendedor, lo cual dará tranquilidad a todos, evita malentendidos y sirve de respaldo en caso de eventuales dificultades o diferencias entre las partes.
7. Estudio de Títulos.
En esta etapa el comprador encarga a un abogado de analizar una seria de antecedentes legales de la propiedad, para asegurar de que del punto de vista legal esté todo en regla con el inmueble. Los documentos que se analizan suelen ser inscripciones de los diferentes Registros del Conservador de Bienes Raíces (Certificado de Dominio, Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones y Litigios etc.), escrituras de compraventas anteriores, certificados emitidos por la Dirección de Obras, por el Serviu, el Minvu etc. Este proceso es especialmente relevante desde el punto de vista legal para asegurar que la propiedad pueda ser vendida sin inconvenientes.
8. Firma de la escritura pública de compraventa.
La compraventa de un inmueble se formaliza mediante una escritura pública otorgada ante notario. La escritura debe incluir las condiciones acordadas entre las partes en la Promesa de Compraventa y cumplir las formalidades legales. Al momento de firmar la escritura en la notaría, las partes habitualmente firman también instrucciones notariales y el comprador deja un vale vista (por el pago pago de precio) en custodia del notario.
9. Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
Una vez que esté firmada la escritura se debe realizar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se transfiere la propiedad a su nuevo dueño. Después, el vendedor podrá retirar en la notaría el vale vista y, en caso de compraventas con financiamiento bancario, el banco pagará la otra parte correspondiente del precio al vendedor.
