La Carta de Oferta de Compra es el documento mediante el cual una persona interesada en comprar una propiedad formaliza ante el propietario su intención de adquirirla y establece las principales condiciones que está dispuesta a aceptar para realizar la compraventa.
La oferta constituye una parte importante de la negociación entre comprador y vendedor. El vendedor puede aceptarla, rechazarla o realizar una contrapropuesta. En muchos casos, pueden existir varias ofertas y contrapropuestas antes de que ambas partes lleguen a un acuerdo.
Antes de firmar una Carta de Oferta de Compra, el comprador debe revisar cuidadosamente, entre otros, los siguientes elementos de la Oferta de Compra:
1. Precio ofrecido
Debe quedar claramente establecido cuánto se ofrece pagar por la propiedad, si el precio considera todos los bienes incluidos en la operación (por ejemplo estacionamientos, bodegas, derechos de agua etc.) y si el precio está fijado en pesos o en Unidades de Fomento (UF).
2. Forma y condiciones de pago
La oferta debe indicar cómo se financiará la compra, diferenciando entre fondos propios y financiamiento mediante crédito hipotecario, cuando corresponda.
3. Plazos de la operación
Es importante establecer los plazos que se consideran para avanzar hacia la Promesa de Compraventa y posteriormente hacia la Escritura de Compraventa, especialmente cuando existen condiciones que deben cumplirse antes de concretar la operación.
4. Condiciones especiales de la oferta
Cualquier condición que sea importante para el comprador debería quedar expresamente establecida en la oferta. En particular, que la compra quede sujeta a un resultado satisfactorio del Estudio de Títulos, a la aprobación de un crédito hipotecario o a la regularización de determinadas situaciones de la propiedad.
5. Multa en caso de desistimiento
Por regla general, la Carta de Oferta de Compra establece una cláusula penal o multa para el caso de que alguna de las partes desista unilateralmente de la operación, tanto durante la vigencia de la oferta como después de que esta haya sido aceptada por el vendedor.
La multa se aplica tanto al comprador como al vendedor. Es decir, si el comprador desiste injustificadamente de una operación que se encuentra comprometida, estará obligado a pagar la multa establecida. Del mismo modo, si el vendedor acepta la oferta y posteriormente desiste unilateralmente del negocio, también deberá pagar la misma multa.
El monto de esta multa depende de las condiciones acordadas entre las partes, pero habitualmente se establece en un porcentaje del precio de compraventa, que puede estar aproximadamente entre un 10% y un 20%.
6. Rol del corredor de propiedades y comisión de corretaje
En la Carta de Oferta de Compra se establece que el corredor de propiedades actúa como intermediario entre el comprador y el vendedor y se encarga de coordinar y gestionar las distintas etapas de la compraventa, procurando que el proceso se desarrolle adecuadamente hasta que la propiedad quede inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces. Asimismo, se establecen las condiciones de la comisión de corretaje y la oportunidad en que esta debe ser pagada al corredor.
Antes de firmar, el comprador debe comprender claramente qué está ofreciendo, bajo qué condiciones y qué ocurre si el vendedor acepta la oferta. La Carta de Oferta y su respectiva aceptación constituyen la base sobre la cual posteriormente se prepara la Promesa de Compraventa.
En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador durante el proceso de negociación y nos encargamos de coordinar la preparación de la Carta de Oferta de Compra, procurando que las principales condiciones acordadas entre las partes queden claramente establecidas antes de que el comprador la firme.
