Preguntas Frecuentes – Arrendar

El proceso de arriendo de una propiedad se inicia cuando el propietario decide poner su inmueble en arriendo y termina con la entrega de la propiedad al arrendatario y el inicio del contrato. En caso de que el propietario decide dejar la gestión del arriendo en manos de una corredora, ésta se encargará de coordinar todo. Swisshaus Propiedades puede asumir esa gestión integral del proceso de arriendo, actuando como intermediario entre el propietario y los potenciales arrendatarios.

El proceso de arriendo de una propiedad consta en general de las siguientes etapas:

1. Definir las condiciones y el precio de arriendo

Antes de comenzar a ofrecer una propiedad en arriendo, es necesario determinar cuál será el precio de la renta mensual y cuáles serán las principales condiciones bajo las cuales se ofrecerá el inmueble.

Para establecer un precio adecuado y poder arrendar la propiedad dentro de un plazo razonable, Swisshaus Propiedades analiza las características de la propiedad, su ubicación, superficie, cantidad de dormitorios y baños, estacionamientos, estado de conservación, equipamiento y los precios de propiedades comparables que actualmente se ofrecen en arriendo.

También se definen aspectos como el plazo del contrato, el monto de la garantía, el mecanismo de reajuste de la renta, la aceptación o no de mascotas, el uso permitido de la propiedad, la distribución de los gastos entre propietario y arrendatario, para mencionar algunos ejemplos.

De esta manera, el propietario cuenta desde el comienzo con una estrategia de arriendo y condiciones claras para ofrecer su propiedad al mercado.

2. Preparar y publicar la propiedad

Antes de comenzar a mostrar la propiedad, es importante verificar y asegurar que se encuentre en buenas condiciones de mantención y que sus instalaciones funcionen correctamente. Con eso se mejora la presentación de la propiedad a interesados y se evitan problemas a futuro, cuando la propiedad ya esté arrendada.

En esa etapa, Swisshaus Propiedades genera el contenido y la preparación comercial del inmueble. Un trabajo clave es generar una atractiva descripción de la propiedad, acompañada de fotos de muy buena calidad. La descripción tiene que ser verídica y mencionar todas las características relevantes, en particular la ubicación de la propiedad, el precio de arriendo, superficies, distribución, número de dormitorios, baños, estacionamientos, el entorno etc. Una buena publicación es fundamental para captar el interés de personas que buscan un arriendo, permite acortar los plazos para concretar la operación, y evita malentendidos respecto a lo que se ofrece arrendar.

3. Promocionar la propiedad y gestionar las visitas

Una vez publicada la propiedad, comienza la búsqueda de potenciales arrendatarios.

Swisshaus Propiedades se encarga de recibir y responder las consultas de los interesados, entregarles información sobre la propiedad, coordinar las visitas y mostrar el inmueble. De esta manera, el propietario no necesita encargarse directamente de la gestión comercial ni de coordinar cada visita.

Durante esta etapa también se realiza un primer filtro de los interesados, procurando enfocar las visitas en personas que presenten un interés real y que puedan cumplir con las condiciones económicas del arriendo.

4. Presentar una propuesta de arriendo y acordar las condiciones

Ahora, el interesado -a través de Swisshaus Propiedades- presenta una oferta de arriendo al propietario del inmueble. Dado que los arriendos habitualmente son por un plazo de un año, y no hay una transferencia del inmueble, la negociación es más directa que en caso de una compraventa.

En el caso de arriendos, lo que se debe negociar y confirmar es el precio del arriendo (se llama “renta”), el plazo del arriendo, el monto de la garantía (habitualmente es el equivalente a un mes o 1,5 meses de renta), si se requiere un aval o codeudor solidario, y si el dueño permite la tenencia de mascotas. Además, es importante tener claridad respecto al pago de los gastos comunes y de los servicios básicos, los cuales -prácticamente sin excepción- son de cargo del arrendatario.

Swisshaus Propiedades actúa como intermediario entre las partes y coordina esta etapa del proceso, transmitiendo la propuesta al propietario y ayudando a establecer claramente las condiciones del futuro contrato de arriendo.

5. Presentar y evaluar los antecedentes

Una vez que las partes hayan llegado a un acuerdo inicial, el propietario solicita -a través de la corredora de propiedades- antecedentes importantes que permitan conocer la situación del potencial arrendatario y evaluar su capacidad para cumplir con el pago del arriendo.

Los antecedentes más importantes que se solicitan son habitualmente los siguientes: la cédula de identidad del arrendatario y, si corresponde, del aval o codeudor solidario, el informe “Equifax” (antiguamente conocido como “Informe Dicom”), liquidaciones de sueldos, carpetas tributarias, declaraciones de renta ante el SII, certificados de antecedentes, de cotizaciones previsionales y, posiblemente, el certificado de matrimonio.

Swisshaus Propiedades se encarga de solicitar y recopilar estos antecedentes, coordinando su evaluación para entregar al propietario la información necesaria para que pueda tomar una decisión informada respecto del potencial arrendatario.

6. Redactar y revisar el contrato de arrendamiento

Una vez que el propietario apruebe los antecedentes del interesado, Swisshaus Propiedades redacta el contrato de arriendo y lo envía a las partes para que lo puedan revisar. En el contrato de arriendo se establecen las condiciones principales del arriendo, tales como: la identificación de la propiedad que se arrienda, el uso permitido (residencial y/o comercial), el período del arriendo, la renta que se paga por el arriendo, el monto de la garantía, las obligaciones y derechos de ambas partes, las razones para terminar anticipadamente el contrato y la comisión de corretaje del corredor a cargo de gestionar el arriendo, entre otros aspectos. Antes de firmar el contrato, este debe ser revisado y aprobado por ambas partes.

7. Firmar el contrato y realizar el pago del primer mes de arriendo y de la garantía

Cuando ambas partes están de acuerdo con el contrato, se procede a firmarlo ante notario. Antes de la firma, o a más tardar simultáneamente con la firma del contrato, el arrendatario debe realizar el pago del primer mes de arriendo y de la garantía, según lo establecido en el contrato de arriendo.

Habitualmente, el pago de la garantía y del primer mes de arriendo se hace mediante transferencia bancaria a la cuenta del propietario. También es posible que el arrendatario pague estos montos a la cuenta de la empresa de corretaje, hasta que el contrato de arriendo esté también firmado por el dueño del inmueble, y después la corredora realiza el pago a la cuenta bancaria del dueño.

Posterior a la firma del contrato, la empresa de corretaje entrega una copia (habitualmente con firma electrónica avanzada) del contrato a ambas partes.

Swisshaus Propiedades coordina esta etapa, incluyendo la firma del contrato, la gestión de los pagos que correspondan y la entrega de la documentación definitiva tanto al propietario como al arrendatario.

8. Entrega material de la propiedad e inicio del arriendo

Ahora se procede a coordinar y realizar la entrega de la propiedad y de sus llaves al arrendatario.

Es muy importante que el corredor, el día de la entrega, efectúe un registro fotográfico del inmueble, para que quede constancia exacta del estado de mantención. Además, el corredor debe redactar un acta de entrega, indicando (1) el inventario del inmueble, (2) el estado de sus instalaciones, del equipamiento y eventuales desperfectos, y (3) la lectura de los medidores de los servicios básicos (luz, agua, gas).

Ambas cosas (fotos del estado de la propiedad y el acta de entrega) deben ser enviadas por el corredor a las partes, para que el arrendatario y el dueño se queden con un registro escrito.

Una vez concluido eso -y salvo que el corredor esté a cargo de la administración del inmueble- el arrendatario y el propietario deben empezar a establecer una comunicación directa entre ellos, respecto a todo lo relacionado con el arriendo de la propiedad.

Con eso concluye el proceso de gestión del arriendo y a partir de la fecha establecida en el contrato comienza formalmente el arriendo. Desde ese momento, el arrendatario y el arrendador deben cumplir las obligaciones que hayan asumido en el contrato.

En todo este proceso, Swisshaus Propiedades puede asumir el rol de intermediación y coordinación entre las partes. No solamente mostraremos la propiedad a potenciales arrendatarios y redactaremos el contrato de arriendo. Nos haremos responsables de todo el proceso y coordinaremos las distintas etapas para que el arriendo se pueda concretar de manera ordenada, tanto para el arrendatario como también para el propietario.

La decisión depende principalmente de la situación financiera del propietario, sus objetivos, el valor actual del inmueble, el nivel de renta que podría obtener y sus expectativas respecto de la evolución futura del mercado inmobiliario y de su propiedad en particular.

Antes de tomar una decisión, es recomendable comparar ambas alternativas y analizar no solamente cuánto dinero se podría obtener por la venta, sino también qué rentabilidad y beneficios podría generar mantener la propiedad arrendada.

1. Analizar en cuánto se podría vender la propiedad

El primer paso consiste en estimar cuál es el valor de mercado actual de la propiedad y cuánto dinero podría obtener efectivamente el propietario en caso de venderla. Para esto es importante considerar propiedades comparables, la ubicación, superficie, características del inmueble, estado de conservación y las condiciones actuales del mercado. También se deben considerar los costos asociados a una eventual venta, como la comisión de corretaje, gastos legales y otros costos que puedan corresponder según cada situación.

Para estimar el valor de venta de la propiedad, se puede hacer una tasación con una tasador y también es posible que un corredor, o varios, estime el valor de mercado del inmueble.

2. Estimar cuánto podría generar la propiedad si se arrienda

La segunda alternativa es mantener la propiedad y obtener un ingreso periódico mediante su arriendo. Para evaluar esta opción es necesario determinar cuál sería la renta mensual que podría obtenerse y compararla con el valor de mercado de la propiedad. Esto permite calcular una primera aproximación de la rentabilidad del inmueble.

Sin embargo, la rentabilidad no se puede calcular simplemente multiplicando la renta mensual por los 12 meses del año. También es necesario considerar períodos en que la propiedad podría estar desocupada, los gastos de mantención, contribuciones, seguros, eventuales gastos de administración, reparaciones, depreciación, y otros costos y gastos asociados a la mantención de la propiedad.

3. Proyectar la evolución futura del valor de la propiedad

Al decidir entre vender y arrendar, también es importante considerar qué podría ocurrir con el valor de la propiedad en el futuro. Este ejercicio, esperablemente, está sujeto a incertidumbres.

Si el propietario considera que el inmueble tiene buenas perspectivas de valorización y que se encuentra en una ubicación con una demanda sostenida, mantenerlo arrendado podría permitir combinar dos beneficios: recibir una renta periódica y conservar la posibilidad de obtener una valorización del inmueble en el futuro.

Por el contrario, si el propietario considera que la perspectiva del mercado es más bien negativa, y que existen buenas oportunidades para vender actualmente y utilizar el capital obtenido en otra inversión, la venta puede ser más conveniente.

4. Evaluar la necesidad de liquidez

La situación financiera personal del propietario también es fundamental: Si necesita disponer de una cantidad importante de dinero en el corto o mediano plazo, vender puede ser una alternativa atractiva. En cambio, si no necesita liquidez inmediata, mantener la propiedad arrendada puede permitirle conservar un activo y generar ingresos periódicos.

También es importante considerar si existe un crédito hipotecario asociado a la propiedad y cómo afectaría cada alternativa a la situación financiera del dueño del inmueble.

5. Considerar el trabajo y el tiempo que implica arrendar

Ser propietario de un inmueble arrendado también implica asumir determinadas responsabilidades. Es necesario encontrar un arrendatario adecuado, cobrar oportunamente la renta, resolver eventuales problemas de la propiedad, coordinar reparaciones y administrar la relación contractual durante todo el período de arriendo.

Por esta razón, la decisión de arrendar no debería basarse únicamente en la renta mensual que se espera obtener. También es importante considerar el tiempo, la gestión y los riesgos asociados a mantener una propiedad arrendada.

En todo caso, Swisshaus Propiedades puede hacerse cargo de gran parte de esta gestión, desde la búsqueda y evaluación del arrendatario hasta la administración de la propiedad durante la vigencia del contrato, de acuerdo con el servicio contratado.

6. Comparar bien las dos alternativas antes de tomar una decisión

En términos generales, arrendar puede ser especialmente interesante para un propietario que no necesita vender inmediatamente, quiere mantener la propiedad como inversión y considera atractiva la rentabilidad que puede obtener mediante el arriendo.

La opción de vender puede ser más atractiva cuando el propietario necesita liquidez, tiene una oportunidad de inversión alternativa más atractiva o considera que es un buen momento para realizar el valor acumulado de la propiedad.

En Swisshaus Propiedades podemos ayudar al propietario a analizar ambas alternativas, realizando una evaluación del valor de mercado de la propiedad y de su potencial de arriendo. De esta manera, antes de decidir si se vende o arrienda el inmueble, el propietario puede contar con información que le permita tomar una decisión más informada respecto del mejor uso de su inmueble.

El rol del corredor de propiedades

El corredor de propiedades cumple un importante rol de intermediación entre el propietario y el arrendatario, ayudando a que el proceso de arriendo se desarrolle de manera ordenada y transparente para ambas partes.

Entre sus principales funciones se encuentran comercializar la propiedad, coordinar las visitas, entregar información sobre el inmueble, recibir y evaluar los antecedentes del potencial arrendatario, llevar la negociación entre las partes respecto de las condiciones del arriendo, redactar el contrato de arriendo y coordinar su firma ante notario, y entregar la propiedad al arrendatario.

Además, el corredor aporta algo especialmente importante: conocimiento del mercado inmobiliario local. Su experiencia permite orientar tanto al propietario respecto del valor de arriendo y las condiciones de mercado, como al arrendatario respecto de las alternativas disponibles y de las características de los distintos sectores.

Cuánto cobra un corredor de propiedades por gestionar un arriendo?

En Chile no existe una ley que regule las comisiones de corretaje por gestionar un arriendo. La comisión depende de lo acordado entre el corredor y las partes involucradas, por lo que es importante que su monto y las condiciones de pago queden claramente establecidos antes de iniciar la operación. Lo habitual, en todo caso, es que tanto el arrendatario como el arrendador paguen una comisión equivalente al 50% de un mes de arriendo, más IVA.

La comisión de corretaje se paga una vez que la operación de arriendo se ha concretado, se ha firmado el contrato y el corredor entrega la propiedad al arrendatario.

Administración de la propiedad por el corredor de propiedades

Dependiendo de lo acordado entre el dueño de la propiedad y el corredor de propiedades, es posible que el corredor, después de la entrega del inmueble al arrendatario, asuma además el rol de administrador de la propiedad y del contrato, coordinando la relación entre el propietario y el arrendatario durante todo el período del arrendamiento.

En situaciones sin administración del inmueble, lo habitual es que el arrendatario y el propietario comiencen a establecer una comunicación directa respecto a todo lo que tiene que ver con el contrato de arriendo y con la propiedad, una vez que el corredor haya entregado la propiedad al arrendatario.

En Swisshaus Propiedades entendemos el corretaje como un servicio de acompañamiento integral. Nuestro objetivo es facilitar la relación entre las partes y procurar que el proceso de arriendo se concrete de manera profesional, ordenada y satisfactoria tanto para el propietario como para el arrendatario. Las condiciones y el monto de la comisión se informan previamente y forman parte de las condiciones del servicio de corretaje.

Esta es probablemente la pregunta que más interesa a cualquier arrendador. El precio al que se puede arrendar una propiedad depende principalmente de sus características, ubicación y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario.

Para estimar correctamente cuánto se puede cobrar por el arriendo, es recomendable considerar los siguientes factores:

1. Ubicación de la propiedad

La ubicación de la propiedad es un factor absolutamente clave para determinar el precio de arriendo. Dentro de una misma ciudad, y para propiedades casi idénticas, pueden existir diferencias importantes entre diferentes sectores y barrios.

La cercanía a colegios, universidades, centros comerciales, supermercados, servicios de salud, áreas verdes, playas, vías principales y transporte público influye mucho en el valor que los potenciales arrendatarios están dispuestos a pagar.

2. Características de la propiedad

También es necesario considerar las características específicas del inmueble: superficie construida y terreno, cantidad de dormitorios y baños, orientación e iluminación de la propiedad, distribución, sistema de climatización y calefacción, estacionamientos, bodegas, terraza, jardín, piscina, quincho, etc. Todos estos son elementos que impactan directamente en el atractivo y precio de arriendo de una propiedad.

En el caso de departamentos, también es relevante considerar aspectos como el número de piso, los ascensores, la seguridad y las instalaciones y áreas comunes que ofrece el condominio.

3. Estado de conservación y mantención

Una propiedad recientemente construida, remodelada o que se encuentra en muy buen estado de conservación puede obtener una renta superior a otra propiedad de características similares pero que requiere reparaciones o mejoras.

Considerando eso, puede ser conveniente efectuar algunas mejoras y mantenciones antes de poner una propiedad en arriendo.

4. Un consejo práctico: comparar la propiedad con inmuebles similares

Una de las mejores maneras de estimar el precio de arriendo es analizar propiedades comparables que actualmente se encuentran disponibles en el mercado. No basta con comparar solamente el precio. Es importante considerar propiedades que sean similares en términos de ubicación, superficie, características, estado de conservación y equipamiento.

También es importante tener presente que el precio publicado no necesariamente corresponde al precio final al que una propiedad logra arrendarse. Por eso, además de revisar la oferta disponible, es útil contar con información y experiencia respecto de las condiciones reales del mercado.

5. Revisar la oferta y demanda existente

El precio de arriendo también puede variar dependiendo de la cantidad de propiedades similares disponibles y del número de potenciales arrendatarios que estén buscando en un determinado sector.

Cuando existe una alta demanda y poca oferta de propiedades similares, puede ser posible obtener una renta más elevada. Por el contrario, cuando existe una gran cantidad de propiedades disponibles y pocos interesados, puede ser necesario ajustar el precio para conseguir un arrendatario en un plazo razonable.

Por esta razón, el precio o valor de arriendo es dinámico y cambia de acuerdo con las condiciones (oferta y demanda) del mercado.

6. Buscar un equilibrio entre precio y tiempo necesario para poder arrendar

El objetivo no debería ser publicar o arrendar la propiedad al precio más alto posible. Un precio demasiado alto reduce considerablemente el número de interesados y puede provocar que la propiedad permanezca desocupada durante varios meses, lo cual implica una pérdida importante de ingresos. Esa pérdida de rentas -muchas veces- es difícil o casi imposible de recuperar, aunque se logre en algún momento arrendar la propiedad a un precio muy alto.

Por el contrario, fijar una renta muy por debajo del valor de mercado significa que el propietario dejará de percibir ingresos que razonablemente podría haber obtenido.

Por eso, para el propietario es importante encontrar un equilibrio entre la renta mensual que espera obtener y el tiempo que se debería demorar normalmente en encontrar un arrendatario adecuado.

En Swisshaus Propiedades podemos ayudar al propietario a determinar el precio de arriendo de su propiedad, considerando sus características, ubicación, estado de conservación y las condiciones actuales del mercado. A partir del análisis de propiedades comparables y de nuestra experiencia en el mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo podemos recomendar una renta que permita posicionar correctamente el inmueble, buscando un equilibrio entre obtener una buena rentabilidad para el propietario y conseguir un buen arrendatario en un plazo razonable. De esa forma, antes de publicar una propiedad, el propietario puede contar con una estimación fundamentada del precio recomendado para arrendar su inmueble.

Antes de poner una propiedad en arriendo es importante realizar una evaluación general del inmueble y definir correctamente las condiciones bajo las cuales se ofrecerá. Una buena preparación antes de publicar la propiedad puede ayudar a conseguir un arrendatario adecuado, reducir los períodos en que el inmueble permanece desocupado y evitar problemas durante el arriendo.

Para esto, es recomendable considerar los siguientes aspectos:

1. Revisar el estado de conservación y preparar adecuadamente la propiedad

Antes de ofrecer una propiedad en arriendo recomendamos revisar cuidadosamente su estado y verificar que todas sus instalaciones y equipamiento estén funcionando correctamente. Recomendamos revisar aspectos como, por ejemplo, las instalaciones eléctricas y sanitarias, los baños, la cocina, calefacción y climatización, puertas, ventanas, pisos, muros y cualquier artefacto o equipamiento que se entregue junto con la propiedad. También puede ser conveniente realizar trabajos de pintura, limpieza profunda, jardinería u otras mejoras que permitan presentar mejor el inmueble.

En caso de que sea necesario hacer trabajos o reparaciones es ideal ejecutarlos antes de comenzar a mostrar la propiedad. Una propiedad limpia, ordenada y en buenas condiciones de mantención genera una mejor impresión en los potenciales arrendatarios y también permite establecer desde el principio expectativas claras respecto del estado en que se arrienda la propiedad y el nivel de mantención y cuidado de la propiedad que se puede esperar del arrendatario.

Por otra parte, realizar eventuales trabajos antes de arrendar permite evitar que posteriormente sea necesario ejecutar reparaciones o mejoras con el arrendatario ya instalado en la propiedad. Esto puede generar molestias para el arrendatario, dificultades para coordinar los trabajos y eventualmente puede afectar la relación entre las partes.

2. Determinar correctamente el precio y las condiciones del arriendo

Uno de los aspectos más importantes antes de publicar una propiedad es determinar cuánto se puede cobrar razonablemente por ella.

Para esto es necesario considerar la ubicación, superficie, cantidad de dormitorios y baños, estacionamientos, estado de conservación, equipamiento y otras características del inmueble. Para estimar el precio de arriendo siempre es muy útil comparar la propiedad con otras similares que actualmente se encuentren disponibles en el mercado.

Fijar un precio demasiado alto puede provocar que la propiedad esté desocupada durante un período prolongado, mientras que un precio muy bajo puede significar que el propietario deje de percibir ingresos que perfectamente podría haber obtenido. Por eso, es importante buscar un equilibrio entre el precio de arriendo y el tiempo que debería tomar encontrar un buen arrendatario.

En este paso también es importante definir claramente las otras condiciones del arriendo: hay que definir el plazo (duración) del contrato, el monto de la garantía, el mecanismo de reajuste de la renta, si se aceptarán mascotas, el uso permitido de la propiedad y cualquier otra condición que el propietario considere importante. También es necesario establecer claramente qué gastos serán de cargo del propietario y cuáles corresponderán al arrendatario, como gastos comunes, servicios básicos, mantenciones y reparaciones.

Tener estas condiciones definidas desde el comienzo permite presentar la propiedad de manera transparente y evitar posteriormente negociaciones o malentendidos innecesarios.

3. Preparar la documentación y antecedentes de la propiedad

Para una buena gestión de un arriendo es necesario que el propietario tenga los antecedentes básicos de la propiedad a mano. La información más relevante que se requiere tener es: el certificado de dominio y el certificado de hipotecas y gravámenes. Además, en algunos casos, puede ser muy útil contar con planos de arquitectura para tener claridad respecto a las superficies construidas.

Contar con esta información facilita la preparación del contrato y permite responder sin demora las preguntas que puedan tener los potenciales arrendatarios.

4. Definir cómo se realizará la búsqueda y evaluación del arrendatario

Encontrar una persona interesada en arrendar una propiedad no necesariamente significa encontrar un buen arrendatario. Por eso, antes de comenzar a ofrecer la propiedad para arriendo, es importante tener definidas las características que el propietario quiere que cumplan los interesados.

La evaluación normalmente considera antecedentes de identidad, ingresos, situación laboral y antecedentes comerciales, además de los antecedentes del aval o codeudor solidario cuando corresponda. Es muy importante revisar estos antecedentes cuidadosamente, y asegurarse de que sean verídicos.

Swisshaus Propiedades puede hacerse cargo de todo este proceso, gestionando todas las distintas tareas que implica arrendar una propiedad: publicar el inmueble, responder consultas, coordinar visitas, evaluar antecedentes, negociar las condiciones, preparar el contrato, coordinar la firma, entregar la propiedad y -eventualmente- administrar el inmueble durante la vigencia del contrato.

Para arrendar una propiedad, el propietario debe contar principalmente con los documentos que permitan acreditar la propiedad del inmueble y conocer sus principales características legales y físicas.

Los documentos más importantes son:

1. Certificado de dominio vigente

Este documento permite acreditar quién es el propietario de la propiedad que se pretende arrendar y se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

2. Certificado de hipotecas y gravámenes

Este certificado permite conocer si sobre la propiedad existen hipotecas, gravámenes, prohibiciones u otras inscripciones que puedan ser relevantes.

3. Otros antecedentes que puedan ser necesarios

Dependiendo de las características de la propiedad y de quién actúe en representación del propietario, pueden ser necesarios otros antecedentes.

Por ejemplo, en algunos casos es conveniente contar con los planos de arquitectura, ya que permiten revisar con mayor precisión la distribución de la propiedad y, especialmente, las superficies construidas.

También puede ser necesario contar con mandatos, poderes u otros documentos que acrediten la facultad de una persona para actuar en representación del propietario, por ejemplo, cuando el inmueble pertenece a una sociedad, cuando una persona administra una propiedad por encargo del dueño o en determinadas situaciones de sucesión.

Swisshaus Propiedades puede ayudar al propietario a revisar y recopilar estos antecedentes antes de comenzar el proceso de arriendo, de manera que la información necesaria para preparar y gestionar el contrato se encuentre disponible desde el inicio.

El contrato de arrendamiento es el documento con el cual el propietario entrega al arrendatario el uso y goce de una propiedad durante un período determinado, a cambio del pago de una renta. En este contrato se establecen las principales condiciones del arriendo, las obligaciones que deben cumplir ambas partes, y los derechos que tiene el arrendatario y el arrendador.

Antes de firmar el contrato de arriendo, es importante que el propietario lo lea cuidadosamente y verifique que las condiciones acordadas durante la negociación hayan quedado correctamente incorporadas. Entre los aspectos más importantes que se deben revisar están:

• La identificación de la propiedad que se está arrendando y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del propietario.
• El destino de la propiedad, es decir, si será utilizada con fines residenciales, comerciales u otro uso autorizado.
• El valor de la renta, la fecha y forma de pago y los eventuales mecanismos de reajuste.
• El plazo del contrato y las condiciones para renovarlo o ponerle término anticipadamente.
• El monto y las condiciones de devolución de la garantía.
• Los gastos que debe asumir cada parte, como gastos comunes, servicios básicos, mantenciones y reparaciones.
• Las condiciones respecto de mascotas, cuando corresponda.
• Las obligaciones del arrendatario y del propietario durante la vigencia del contrato.
• El estado en que se entrega la propiedad y, cuando corresponda, el inventario de muebles y equipamiento.
• Las condiciones para la devolución de la propiedad al finalizar el contrato, incluyendo el estado en que debe ser restituida.

Para el propietario es especialmente importante que el contrato establezca con claridad las obligaciones del arrendatario respecto del pago de la renta, el cuidado y mantención de la propiedad, el uso que puede hacer del inmueble y la restitución de la propiedad al término del contrato.

Además, antes de firmar el contrato es importante que el propietario haya revisado los antecedentes del interesado en arrendar la propiedad. Entre los documentos que habitualmente se solicitan se encuentran la cédula de identidad, informe comercial Equifax (antiguamente conocido como Informe Dicom), liquidaciones de sueldo, antecedentes laborales, carpeta tributaria y declaraciones de renta ante el SII, certificados de cotizaciones previsionales y, cuando corresponda, los antecedentes del aval o codeudor solidario.

En Swisshaus Propiedades, nuestro objetivo es que tanto el propietario como el arrendatario conozcan claramente las condiciones del arriendo antes de firmar. Por eso, nos preocupamos de preparar y coordinar el contrato, incorporar los acuerdos alcanzados entre las partes y facilitar que ambas puedan revisar y aprobar sus condiciones antes de formalizar el arriendo. Además, en Swisshaus Propiedades siempre gestionamos la firma del contrato de arriendo ante notario, con el objetivo de otorgarle la mayor formalidad posible al acuerdo y entregar mayor tranquilidad y seguridad tanto al propietario como al arrendatario.

La garantía es una suma de dinero que el arrendatario entrega al propietario y que tiene como objetivo servir de respaldo frente a eventuales obligaciones pendientes al término del contrato, como daños que sean responsabilidad del arrendatario, rentas impagas, cuentas de servicios básicos u otros compromisos establecidos en el contrato.

En términos prácticos, la garantía se paga, junto con el pago del primer mes de arriendo, antes o a más tardar al momento de la firma del contrato de arriendo.

En Chile, no existe un monto establecido por ley para la garantía de un arriendo. Lo habitual en el mercado es que sea el equivalente a un mes de renta, aunque en algunos casos puede ser de 1,5 o más meses, dependiendo de las características de la propiedad y de lo acordado entre el propietario y el arrendatario.

La garantía no corresponde al pago del último mes de arriendo. Por regla general, el arrendatario debe continuar pagando normalmente la renta hasta el término del contrato. La garantía se utiliza al finalizar el arriendo para responder por las obligaciones que correspondan y, si no existen montos pendientes, debe ser devuelta al arrendatario de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.

Habitualmente, la devolución de la garantía se realiza entre 45 y 60 días después del término del contrato y de la devolución del inmueble al propietario. Este plazo permite revisar el estado de la propiedad, verificar eventuales cuentas pendientes y determinar si corresponde realizar algún descuento. Si el propietario debe descontar algún monto de la garantía, es importante que informe claramente al arrendatario el motivo y el monto de cada descuento.

La garantía puede establecerse en pesos o en Unidades de Fomento (UF). Cuando se establece en pesos, es especialmente importante que el contrato indique si la garantía será reajustada, considerando la inflación que hubo durante el período de arriendo.

Por esta razón, es muy importante que el contrato de arriendo establezca claramente el monto de la garantía, la moneda en que se establece, para qué puede utilizarse, y plazo para su devolución.

En Swisshaus Propiedades, nos preocupamos de que estas condiciones queden claramente establecidas en el contrato de arriendo, de manera que tanto el propietario como el arrendatario sepan desde el comienzo cuáles son sus derechos y obligaciones respecto de la garantía.

Siendo sincero, no existe una forma de garantizar completamente que un arrendatario siempre cumplirá todas sus obligaciones durante el período de arriendo. Sin embargo, una evaluación cuidadosa antes de firmar el contrato permite reducir considerablemente los riesgos para el propietario.

Para elegir adecuadamente a un arrendatario es importante considerar principalmente los siguientes aspectos:

1. Revisar cuidadosamente sus antecedentes económicos y financieros

Uno de los aspectos más importantes es verificar que el potencial arrendatario tenga una capacidad económica suficiente para pagar regularmente la renta y cumplir con las demás obligaciones del contrato. Para esto, es habitual solicitar antecedentes como la cédula de identidad, informe comercial Equifax, liquidaciones de sueldo, antecedentes laborales, carpeta tributaria, declaraciones de renta ante el SII y certificados de cotizaciones previsionales. Dependiendo de cada caso, también pueden solicitarse antecedentes de un aval o codeudor solidario.

No se trata solamente de revisar si una persona tiene ingresos, sino de analizar sus antecedentes en conjunto y evaluar si existe una relación razonable entre sus ingresos, sus obligaciones financieras y el valor de la renta que deberá pagar. Como criterio general de evaluación, se recomienda que el valor mensual del arriendo no represente más de aproximadamente un 25% a 30% de los ingresos mensuales del arrendatario o del grupo de arrendatarios que asumirá el pago de la renta. Este porcentaje es solamente una referencia utilizada para evaluar la capacidad de pago y no constituye una regla legal ni garantiza por sí solo el cumplimiento del contrato.

2. Saber quiénes ocuparán la propiedad

En el caso de una casa o departamento destinado a uso residencial, también es importante que el propietario tenga claridad respecto de quién será el arrendatario y quiénes ocuparán habitualmente la propiedad.

Esto no significa que sea necesario conocer aspectos personales o privados que no tengan relación con el arriendo. Lo relevante es contar con información suficiente para entender quiénes vivirán en el inmueble, cuántas personas lo ocuparán habitualmente. Esta información debe ser tratada con respeto y prudencia, evitando cualquier tipo de discriminación y concentrándose solamente en los antecedentes que sean pertinentes para la relación de arrendamiento.

3. Tener claridad respecto a las mascotas

La tenencia de mascotas es otro aspecto que conviene aclarar antes de firmar el contrato. El propietario debe definir previamente si acepta mascotas y, en caso afirmativo, si existen condiciones particulares respecto de su tenencia.

Este tema es importante porque la presencia de mascotas puede tener consecuencias respecto de la garantía y de la mantención de la propiedad, jardines, pisos, muebles u otros elementos del inmueble. Por eso, si se acuerda permitir mascotas, recomendamos que las condiciones queden claramente establecidas en el contrato de arrendamiento.

4. Contar con un proceso profesional de evaluación

La selección del arrendatario no debería basarse solamente en una buena impresión personal o en la primera conversación con el interesado. Es recomendable utilizar un proceso ordenado y sistemático que permita revisar los antecedentes económicos, conocer las condiciones relevantes del arriendo y comparar objetivamente las distintas postulaciones cuando exista más de un interesado.

En Swisshaus Propiedades nos encargamos de solicitar y revisar los antecedentes de los potenciales arrendatarios, verificamos la información proporcionada, evaluamos la capacidad de pago de los interesados y presentamos al propietario los antecedentes necesarios para que pueda tomar una decisión informada.

Entendemos que nuestro trabajo como corredor no consiste simplemente en encontrar a una persona que quiera arrendar una propiedad y cerrar la operación. Nuestro principal compromiso es con el propietario y con la correcta gestión del inmueble que nos ha confiado. Por eso, preferimos no concretar un arriendo antes que recomendar a un propietario un arrendatario respecto del cual no tenemos suficiente confianza en sus antecedentes o en su capacidad para cumplir adecuadamente las obligaciones del contrato.

De hecho, en algunas oportunidades hemos preferido no recomendar a un interesado y hemos renunciado a concretar una operación y a recibir nuestra comisión, porque consideramos que esa persona no reunía las condiciones que eran necesarias para entregar tranquilidad al propietario. Creemos que esta forma de trabajar es parte fundamental de nuestra responsabilidad como corredores de propiedades. No buscamos cerrar un arriendo a cualquier costo: buscamos que el propietario pueda entregar su inmueble a un arrendatario que, de acuerdo con los antecedentes disponibles, nos genere un nivel razonable de confianza y seguridad.

Antes de aprobar un arriendo, el propietario necesita conocer la situación personal y financiera del potencial arrendatario y evaluar si cuenta con capacidad suficiente para cumplir oportunamente con el pago de la renta. Por esta razón, es habitual que se soliciten distintos antecedentes.

Entre los documentos que normalmente pueden solicitarse se encuentran:

• Cédula de identidad del arrendatario y, cuando corresponda, del aval o codeudor solidario.
• Liquidaciones de sueldo y otros antecedentes que permitan acreditar los ingresos.
• Certificado de cotizaciones previsionales, especialmente para trabajadores dependientes.
• Informe Equifax (antiguamente conocido como Informe Dicom).
• Para trabajadores independientes o empresarios, carpeta tributaria, declaraciones de renta y otros antecedentes tributarios que permitan acreditar sus ingresos.
• Cuando corresponda, certificados u otros antecedentes personales que hayan sido acordados como parte del proceso de evaluación.

En algunos casos también puede solicitarse un aval o codeudor solidario, especialmente cuando los ingresos o antecedentes del arrendatario no son suficientes para cumplir con los criterios de evaluación.

En Swisshaus Propiedades orientamos tanto al propietario como al arrendatario respecto de los antecedentes que se deberían solicitar. Asimismo, procuramos mantener con el máximo cuidado y responsabilidad la confidencialidad y confiabilidad de la información y de los antecedentes que nos sean entregados por la persona interesada en arrendar una propiedad.

El no pago de la renta es uno de los principales riesgos que enfrenta un propietario al entregar una propiedad en arriendo. Por eso es tan importante realizar una adecuada evaluación del potencial arrendatario antes de firmar el contrato y establecer claramente las obligaciones de pago y las consecuencias en caso de que no se pague oportunamente el arriendo.

Si el arrendatario deja de pagar la renta, el propietario puede exigir el pago de las rentas adeudadas y, dependiendo de las circunstancias y de lo establecido en el contrato, solicitar judicialmente el término del contrato de arrendamiento y la restitución de la propiedad.

Desde 2022 existe un procedimiento judicial especial creado por la Ley N.º 21.461, conocida popularmente como “Ley Devuélveme mi Casa”. Esta ley incorporó a la Ley N.º 18.101 un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, que permite al propietario solicitar conjuntamente el pago de las rentas y de determinadas cuentas adeudadas y la restitución del inmueble.

En este procedimiento, si el tribunal admite la demanda, el arrendatario es requerido para que, dentro de 10 días corridos, pague las rentas y cuentas adeudadas, además de los intereses y costas que correspondan. Si no paga, no comparece o no formula oposición dentro del plazo legal, el tribunal puede tenerlo por condenado al pago de la obligación y disponer el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes del inmueble, en los términos establecidos por la ley.

Esto no significa que el propietario pueda desalojar directamente al arrendatario por su cuenta. El procedimiento sigue siendo judicial y el arrendatario tiene derecho a formular oposición en los términos establecidos por la ley. Si existe una oposición válida, el asunto puede continuar por el procedimiento que corresponda.

Por esta razón, cuando se produce un incumplimiento, es importante actuar oportunamente, mantener un registro de las rentas adeudadas y conservar los antecedentes del contrato, los comprobantes de pago y las comunicaciones entre las partes.

También es fundamental contar desde el comienzo con un contrato de arrendamiento correctamente redactado y firmado, ya que la legislación establece que los contratos de arrendamiento que consten por escrito y cuyas firmas hayan sido autorizadas ante notario constituyen un antecedente suficiente para ejercer el procedimiento monitorio de cobro.

En Swisshaus Propiedades consideramos que la mejor manera de enfrentar este riesgo es prevenirlo antes de que ocurra. Por eso damos especial importancia a la evaluación cuidadosa de los antecedentes del potencial arrendatario y a la correcta preparación del contrato de arriendo.

El incumplimiento en el pago de la renta puede significar para el propietario no solamente una pérdida de ingresos, sino también tiempo, gastos, dificultades y una importante carga de preocupación y estrés. Por eso, una adecuada selección del arrendatario, un contrato de arriendo correctamente preparado y una gestión profesional de todo el proceso son fundamentales para reducir los riesgos y proteger los intereses del propietario.

Fuentes:

• Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, incluyendo el procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento.
• Ley N.º 21.461, que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
• Biblioteca del Congreso Nacional — Resumen de la Ley “Devuélveme mi Casa”, con una explicación del procedimiento monitorio y sus principales efectos. Resumen oficial de la Ley N.º 21.461.

El arrendatario tiene la obligación de cuidar la propiedad y utilizarla de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, si provoca daños por un uso inadecuado o por falta de cuidado, puede ser responsable de reparar los daños y de indemnizar al propietario por los perjuicios que correspondan. Sin embargo, es importante diferenciar entre los daños que fueron causados por el arrendatario y el deterioro normal que se produce por el paso del tiempo y el uso normal de la propiedad.

El arrendatario no es responsable de los deterioros que se produzcan normalmente por el uso de la propiedad, por su antigüedad, por fuerza mayor o caso fortuito, ni por defectos de construcción. El Código Civil establece que el arrendatario debe realizar las reparaciones que habitualmente se consideran “locativas” y responder por los deterioros que se produzcan por su culpa o la de las personas por las que deba responder.

Por eso, es muy importante que al comienzo del arriendo exista un registro detallado del estado en que se entrega la propiedad. El acta de entrega, acompañada de fotografías, debe dejar constancia del estado de conservación del inmueble, sus instalaciones, equipamiento, muebles y eventuales desperfectos existentes al momento de la entrega.

Si durante el arriendo se produce un daño que es responsabilidad del arrendatario, el propietario puede exigir que este sea reparado y que el arrendatario asuma los costos correspondientes. Esto también se aplica a los daños que puedan causar las personas que viven o utilizan la propiedad con él.

Si el arrendatario causa daños graves a la propiedad por falta de cuidado, el propietario puede solicitar el término anticipado del contrato. En algunos casos, la Ley N° 18.101 también permite solicitar judicialmente la restitución anticipada del inmueble, por ejemplo, cuando la propiedad ha sido parcialmente destruida o ha quedado inutilizable como consecuencia de los daños causados por el arrendatario.

En la práctica, una buena prevención es fundamental. Antes de entregar una propiedad, es recomendable reparar los desperfectos que ya existan, realizar un registro fotográfico completo y preparar un acta de entrega detallada. Durante el arriendo, también es importante que cualquier daño relevante sea comunicado oportunamente y que exista un registro de las comunicaciones y reparaciones realizadas. Además, los contratos de arriendo normalmente establecen el derecho del propietario a visitar la propiedad, coordinando previamente con el arrendatario, para revisar su estado de mantención. Es aconsejable que el propietario realice estas visitas de vez en cuando, ya que permiten detectar oportunamente eventuales problemas y evitar encontrarse posteriormente con daños o deterioros importantes.

En Swisshaus Propiedades damos especial importancia al registro del estado de la propiedad al inicio del arriendo. Por eso, como parte del proceso de entrega, realizamos un registro fotográfico y un acta de entrega que permiten dejar constancia de las condiciones en que el arrendatario recibió el inmueble.

Fuentes:

• Código Civil de Chile, especialmente las normas relativas a las obligaciones del arrendatario y al cuidado y restitución de la propiedad.
• Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, incluyendo disposiciones sobre restitución del inmueble.
• Ley N.º 21.461, que incorporó, entre otras medidas, la posibilidad de solicitar la restitución anticipada del inmueble en determinadas circunstancias.

Durante el período de arriendo pueden surgir distintos tipos de reparaciones y gastos de mantención. Para evitar problemas entre el propietario y el arrendatario, es muy importante que el contrato de arriendo establezca claramente qué responsabilidades corresponden a cada parte.

La legislación chilena distingue entre las reparaciones locativas y las reparaciones necesarias que no tienen ese carácter. El artículo 1940 del Código Civil establece que las reparaciones locativas son, en general, aquellas que según la costumbre corresponden al arrendatario y aquellas relacionadas con deterioros que normalmente se producen por su culpa o la de sus dependientes.

Reparaciones que normalmente corresponden al arrendatario

En términos prácticos, pueden considerarse reparaciones locativas o de mantención propia del uso de la propiedad, dependiendo de las circunstancias:

• Cambio de ampolletas y elementos menores de iluminación.
• Reparación o reposición de enchufes, interruptores, tapas, manillas, bisagras o cerraduras que se hayan dañado por el uso o por responsabilidad del arrendatario.
• Reparación de guardapolvos, muros, puertas o pavimentos cuando hayan sufrido daños atribuibles al arrendatario.
• Reposición de vidrios quebrados.
• Reposición de determinados elementos interiores, como baldosas, cerámicas, ladrillos o tejas, cuando se hayan dañado durante el arriendo por causas imputables al arrendatario.
• Limpieza o destape de desagües y cañerías cuando la obstrucción sea consecuencia de un mal uso.
• Mantenciones propias del uso habitual de la propiedad y, cuando corresponda, limpieza de chimeneas, pozos, acequias y determinadas instalaciones.

El Código Civil menciona expresamente, entre otros ejemplos, la rotura de cristales y determinados deterioros de paredes, cercas, albañales y acequias. Para las casas, además establece obligaciones relacionadas con paredes, techos, pavimentos, cañerías, puertas, ventanas y cerraduras.

También es importante aclarar que no todo desperfecto de una cañería, enchufe o instalación es automáticamente responsabilidad del arrendatario. Lo fundamental es determinar cuál fue la causa del problema.

Por ejemplo, si una cañería se rompe porque fue dañada por el arrendatario, puede corresponderle asumir el costo. Si, en cambio, una cañería antigua se rompe por corrosión, desgaste, un defecto de construcción o una falla propia de la instalación, normalmente corresponderá al propietario.

Lo mismo ocurre con el sistema eléctrico: reparar un enchufe que fue dañado por el arrendatario puede ser una reparación locativa, mientras que solucionar un problema general del cableado eléctrico de la vivienda normalmente corresponde al propietario.

En el caso del sistema de gas, una falla de la instalación, una fuga o un problema en cañerías o componentes que forman parte del inmueble y que no haya sido provocado por el arrendatario normalmente corresponde al propietario. En cambio, los daños ocasionados por un mal uso pueden ser responsabilidad del arrendatario.

Reparaciones que normalmente corresponden al propietario

El propietario debe realizar las reparaciones necesarias que no sean locativas y mantener la propiedad en condiciones de servir para el uso para el cual fue arrendada.

Por ejemplo, normalmente corresponden al propietario:

• Problemas estructurales de la vivienda.
• Daños importantes en techumbres o muros estructurales.
• Filtraciones del techo que no sean provocadas por el arrendatario.
• Problemas importantes de las instalaciones eléctricas.
• Roturas o fallas de cañerías e instalaciones sanitarias derivadas de antigüedad, desgaste o defectos del inmueble.
• Problemas importantes de la instalación de gas que no sean atribuibles al arrendatario.
• Defectos de la construcción en general.
• Reparaciones derivadas de la antigüedad o desgaste normal de la propiedad.

El Código Civil señala expresamente que el arrendatario no responde por deterioros provenientes del tiempo y uso legítimo, fuerza mayor o caso fortuito, mala calidad del edificio, antigüedad o desgaste producido por el paso del tiempo, naturaleza del suelo o defectos de construcción.

Por eso, no siempre se puede determinar quién debe pagar una reparación simplemente por el tipo de elemento que se encuentra dañado. La causa del desperfecto es fundamental.

Qué ocurre si el propietario no realiza una reparación que le corresponde?

Si aparece una reparación indispensable que corresponde al propietario, el arrendatario debe informarle oportunamente y darle la posibilidad de realizarla. Si el propietario no actúa oportunamente, el Código Civil contempla el derecho del arrendatario a obtener el reembolso del costo razonable de determinadas reparaciones indispensables no locativas que haya debido realizar, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la ley.

Por eso, es aconsejable que el arrendatario primero informe al dueño del daño o desperfecto de la propiedad, dejando así constancia de la situación, y después se acuerda entre las partes cómo y quién realizará la reparación y quién (dueño o arrendatario) pagará la reparación.

Si el problema fuera de tal magnitud que los daños afectan una parte importante de la propiedad y esta deja de ser adecuada para el uso para el cual fue arrendada, el arrendatario puede, dependiendo de las circunstancias, dar por terminado el contrato. El Código Civil contempla expresamente esta posibilidad.

Qué ocurre si el arrendatario no realiza las reparaciones que le corresponden?

Si al término del contrato existen reparaciones locativas o daños que correspondían al arrendatario y que este no realizó, el propietario puede exigir su reparación y, cuando corresponda, utilizar la garantía para cubrir el gastos de las reparaciones.

En estos casos es muy importante contar con fotografías, actas de entrega, presupuestos, facturas u otros antecedentes que permitan acreditar el estado de la propiedad y justificar cualquier descuento realizado.

En definitiva, una adecuada definición de las responsabilidades de cada parte en el contrato, junto con un buen registro del estado de la propiedad al inicio y al término del arriendo, ayuda considerablemente a evitar conflictos.

En Swisshaus Propiedades, nos preocupamos de que estas responsabilidades queden claramente establecidas desde el comienzo del arriendo y de que tanto el propietario como el arrendatario sepan cómo proceder cuando se presenta un desperfecto o una necesidad de reparación.

Fuentes:

• Código Civil de Chile, artículos 1924, 1927, 1935, 1940, 1970, 1971 y 1972.
• Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
• Resolución Exenta N.º 22.278, de 22 de agosto de 2025, Dirección del Trabajo, especialmente artículo 14, sobre reparaciones locativas y reparaciones necesarias no locativas.

Antes de responder la pregunta debemos diferenciar entre contribuciones y gastos comunes.

Las contribuciones de bienes raíces son un impuesto asociado al inmueble y se deben pagar al Estado. En consecuencia, corresponde que las contribuciones sean pagadas por el propietario del inmueble. El hecho de que una propiedad esté arrendada no influye en eso. No obstante, las partes podrían acordar en el contrato de arriendo que las contribuciones sean pagadas por el arrendatario, pero es una situación muy poco común.

En el caso de los gastos comunes, la situación es diferente. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que la obligación frente a la administración del condominio corresponde al propietario de la unidad. Sin embargo, en el contrato de arriendo se puede establecer que sea el arrendatario quien pague los gastos comunes durante el período en que ocupa la propiedad. Y de hecho, en la práctica, lo habitual es que el arrendatario pague los gastos comunes ordinarios. Estos incluyen, por ejemplo, los gastos de administración, aseo, mantención de ascensores, jardines, iluminación y otros gastos habituales del condominio. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria también contempla gastos comunes de reparación y gastos extraordinarios, por lo que es importante que el contrato de arriendo establezca claramente cuáles serán de cargo del arrendatario y cuáles deben ser pagados por el propietario.

Por eso, antes de firmar un contrato de arriendo es importante preguntar cuánto son aproximadamente los gastos comunes y qué conceptos incluyen. También es relevante el hecho de que los gastos comunes normalmente no son fijos, sino varían mes a mes.

En Swisshaus Propiedades, nos preocupamos de que estos aspectos queden claramente establecidos antes de firmar el contrato, para que tanto el propietario como el arrendatario conozcan desde el comienzo cuáles son los gastos que deberá asumir cada parte y puedan evaluar correctamente el costo total del arriendo.

Fuentes:

• Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, especialmente artículos 6 y 20.
• Ley N.º 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, especialmente normas relativas a renta y servicios/gastos comunes.

Los ingresos provenientes del arriendo de una propiedad pueden estar sujetos a impuestos, pero el tratamiento tributario depende principalmente del tipo de propiedad, de si se trata de una persona natural o una empresa, del número de propiedades que tenga el propietario y de si el inmueble se encuentra acogido al beneficio del DFL N.º 2.

Por eso, antes de arrendar una propiedad es importante conocer las principales reglas tributarias que pueden aplicarse.

1. Impuesto a la renta

En términos generales, los ingresos provenientes del arriendo de bienes raíces deben ser considerados en la declaración anual de renta. El tratamiento tributario depende de las características del propietario y de las propiedades que tenga.

En el caso de una persona natural que arrienda bienes raíces no agrícolas que no forman parte del activo de su empresa individual, estos ingresos están exentos del Impuesto de Primera Categoría y quedan sujetos, cuando corresponda, a los impuestos finales, principalmente el Impuesto Global Complementario. Esto significa que los ingresos por arriendo se suman a las demás rentas que tenga la persona y pueden aumentar el impuesto que deba pagar de acuerdo con su nivel total de ingresos.

Por ejemplo, una persona que recibe un sueldo y además obtiene ingresos por el arriendo de una propiedad debe considerar ambos tipos de ingresos para determinar su situación frente al Impuesto Global Complementario.

2. El beneficio tributario de las viviendas DFL N.º 2

Existe una excepción muy importante para las personas naturales que poseen viviendas acogidas al DFL N.º 2, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

Actualmente, el beneficio puede aplicarse a un máximo de dos viviendas por persona natural, sean nuevas o usadas, siempre que correspondan a viviendas económicas acogidas al DFL N.º 2, tengan una superficie edificada de hasta 140 m² por unidad y cumplan los demás requisitos legales. Las rentas obtenidas por el arriendo de estas viviendas pueden estar exentas de impuestos. A partir de la tercera vivienda acogida al beneficio, las rentas correspondientes deben tributar. Las sociedades y otras personas jurídicas no pueden acceder a esta franquicia.

Por esta razón, no todas las propiedades que una persona natural tiene en arriendo necesariamente generan el mismo tratamiento tributario.

3. Hay que pagar IVA por el arriendo?

Aquí existe una diferencia importante entre arrendar una propiedad amoblada y arrendarla sin muebles. En general, el arriendo de un inmueble no amoblado se encuentra exento de IVA. En cambio, el arrendamiento de un inmueble amoblado está afecto a IVA, de acuerdo con las normas de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. También pueden quedar afectos a IVA determinados inmuebles que cuentan con instalaciones o maquinarias que permiten desarrollar actividades comerciales o industriales.

Cuando corresponde pagar IVA por el arriendo de un inmueble amoblado, el impuesto no se calcula necesariamente sobre el 100% de la renta. La legislación establece una rebaja de la base imponible equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente cuando el arriendo es parcial o por un período inferior a un año. Sobre la base imponible resultante se aplica el IVA correspondiente.

En caso de que el propietario arriende habitualmente inmuebles amoblados, debe cumplir además con las obligaciones tributarias correspondientes, incluyendo el inicio de actividades y la emisión de los documentos tributarios que correspondan. En ciertos casos de arriendos esporádicos también existen procedimientos específicos para declarar y pagar el IVA.

4. Qué ocurre con las contribuciones?

El pago de las contribuciones o Impuesto Territorial es independiente del Impuesto a la Renta y del IVA. Para las personas naturales que obtienen ingresos por el arriendo de bienes raíces, las contribuciones pagadas pueden, en determinadas circunstancias, utilizarse como crédito contra el Impuesto Global Complementario, de acuerdo con las condiciones y límites establecidos por la legislación tributaria. El SII dispone de un asistente específico para calcular los ingresos por arriendo y determinar, cuando corresponde, este beneficio.

5. La situación tributaria depende de cada propietario

El tratamiento tributario puede cambiar considerablemente dependiendo de si el propietario es una persona natural, una sociedad, un empresario individual, si tiene una o varias propiedades, si alguna de ellas está acogida al DFL N.º 2 y si el inmueble se arrienda amoblado o sin muebles. Por eso, no es posible afirmar que todos los propietarios deban pagar el mismo impuesto por recibir una renta de arriendo.

En Swisshaus Propiedades consideramos importante que el propietario conozca estas diferencias antes de poner una propiedad en arriendo. Podemos orientar respecto de los aspectos generales que deben considerarse y entregar la información disponible sobre la propiedad y el contrato de arriendo, pero la determinación de los impuestos que finalmente debe pagar cada propietario depende de su situación tributaria particular.

En todo caso, para determinar correctamente la obligación tributaria es muy recomendable consultar directamente al Servicio de Impuestos Internos o a un contador o asesor tributario.

Fuentes oficiales

• Servicio de Impuestos Internos — Guía Práctica de Declaración de Renta 2026, sección “Tratamiento tributario de la explotación de bienes raíces”.
• SII — Asistentes de Arriendo de Bienes Raíces, información sobre declaración de ingresos por arriendo y beneficios tributarios.
• SII — DFL N.º 2, texto y requisitos de la franquicia tributaria para viviendas económicas.
• SII — IVA en el arriendo de bienes raíces amoblados, incluyendo la regla del 11% del avalúo fiscal para determinar la base imponible.
• SII — Arriendo de inmuebles no amoblados, confirmación de la exención de IVA. Oficio SII sobre arriendo de inmuebles no amoblados.

La decisión de arrendar una propiedad amoblada o sin muebles depende principalmente del tipo de arriendo que se quiere realizar, del tipo de arrendatario al que se quiere llegar y de la rentabilidad que se espera obtener.

1. Arrendar una propiedad sin muebles

El arriendo sin muebles es la modalidad más habitual cuando se busca un arrendatario para vivir en la propiedad durante un período prolongado, por ejemplo, mediante un contrato de arriendo de un año. En este caso, el arrendatario normalmente llega con sus propios muebles y equipamiento, mientras que el propietario entrega principalmente el inmueble y sus instalaciones.

Esta modalidad suele ser más sencilla de gestionar para el propietario, requiere una menor inversión inicial (no se gasta en mobiliario, iluminación y enseres) y también significa menos elementos que mantener y reemplazar con el paso del tiempo.

2. Arrendar una propiedad amoblada

Una propiedad amoblada puede ser especialmente atractiva para determinados tipos de arrendatarios que buscan una solución habitacional temporal y que no quieren comprar ni trasladar sus propios muebles. En una zona como La Serena y Coquimbo, que combina una importante actividad turística con una fuerte presencia de la industria minera, esta alternativa puede resultar especialmente interesante para el propietario.

En sectores con alto atractivo turístico, como la Avenida del Mar en La Serena y la zona costera de Coquimbo, existe la posibilidad de destinar la propiedad a arriendos de corta duración, incluso por días o semanas. En estos casos, naturalmente, la propiedad debe estar completamente amoblada y equipada para que pueda ser utilizada cómodamente por los huéspedes.

Por otra parte, una propiedad amoblada también puede ser atractiva para personas que se trasladan temporalmente a La Serena o Coquimbo por motivos laborales, como profesionales y trabajadores vinculados a la actividad minera de la Región de Coquimbo. En estos casos, el arriendo puede extenderse por varios meses y no necesariamente corresponde a un arriendo turístico o de corta duración.

3. Considerar el tratamiento tributario

También existe una diferencia tributaria que el propietario debe considerar. En términos generales, el arriendo de un inmueble sin muebles está exento de IVA, mientras que el arriendo de un inmueble amoblado puede estar afecto a IVA, de acuerdo con las normas tributarias aplicables. En el caso de los arriendos amoblados afectos a IVA, existen reglas especiales para determinar la base sobre la cual se calcula este impuesto.

4. En resumen: se requiere de un análisis comercial

Para el propietario, decidir si arrienda una propiedad amoblada o sin muebles es principalmente una decisión comercial y también depende del tiempo que el propietario está dispuesto a destinar a esta gestión.

Una propiedad amoblada puede permitir obtener una renta más alta o acceder a un mercado de arrendatarios diferente, pero al mismo tiempo requiere una inversión en muebles, equipamiento y decoración, además de asumir costos de mantención y reposición. Además, al tratarse muchas veces de arriendos de corto plazo, por lo general requiere más tiempo para gestionar el arriendo de propiedades amobladas.

Por ejemplo, puede existir una diferencia importante entre arrendar un departamento sin muebles mediante un contrato de largo plazo o utilizar ese mismo departamento amoblado para arriendos temporales. La segunda alternativa puede generar ingresos brutos superiores, pero también implica normalmente una mayor inversión, mayor rotación de ocupantes, más gastos de operación y una gestión más intensiva.

En Swisshaus Propiedades podemos ayudar al propietario a evaluar comercialmente las distintas alternativas de arriendo, considerando las características y ubicación de la propiedad, el tipo de arrendatario al que se quiere llegar y las condiciones del mercado. De esta manera, el propietario puede comparar las distintas opciones antes de decidir si le conviene ofrecer su propiedad amoblada o sin muebles.

Fuentes:

• Servicio de Impuestos Internos — Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, especialmente el artículo 8°, letra g).
• Servicio de Impuestos Internos — Oficio N.º 3760.
• Servicio de Impuestos Internos — Oficio N.º 2206.

Por lo general, el aumento del valor del arriendo durante la vigencia del contrato solamente es posible si así fue establecido en el contrato de arrendamiento.

Una de las formas más habituales de establecer la renta en Chile es fijarla en UF (Unidades de Fomento). En este caso, el valor en pesos que debe pagar el arrendatario varía mensualmente de acuerdo con el valor de la UF al momento de pago de la renta. Por lo tanto, aunque la renta se mantenga estable en UF, el monto que efectivamente se paga en pesos aumenta o disminuye según la variación de la UF.

También es posible que las partes acuerden otros mecanismos de reajuste. Por ejemplo, pueden establecer que la renta se fija en pesos y se reajustará cada seis meses de acuerdo con la variación del IPC (Índice del Precio al Consumidor). Lo importante es que la forma de reajuste quede claramente establecida en el contrato.

También es importante distinguir entre el reajuste de la renta establecido en el contrato y la posibilidad de modificar el precio del arriendo cuando termina el período contractual. Al finalizar un contrato, si las partes quieren, se puede renovar el contrato de arriendo y en el nuevo contrato de arriendo, se puede acordar mantener o modificar las condiciones del arriendo.

En Swisshaus Propiedades recomendamos definir desde el comienzo una política clara de reajuste de la renta y dejarla correctamente incorporada en el contrato. De esta manera, el propietario sabe desde el inicio cómo evolucionará el valor del arriendo y el arrendatario conoce anticipadamente las condiciones que se aplicarán durante la vigencia del contrato.

Fuente:

• Servicio de Impuestos Internos, información sobre actualización de los ingresos por arriendo utilizando el IPC. SII — ¿Cómo incluyo el IPC en el monto del arriendo?
• Nota: La Ley N.º 18.101 regula distintos aspectos de los contratos de arrendamiento de predios urbanos, pero no establece un porcentaje general de reajuste de la renta aplicable a todos los contratos. Por ello, el mecanismo de reajuste debe revisarse principalmente según lo que hayan pactado las partes.

Un contrato de arrendamiento puede terminar de distintas maneras, dependiendo principalmente de lo establecido en el contrato y de las circunstancias que se produzcan durante el período de arriendo. Las situaciones más habituales son las siguientes:

1. Por vencimiento del plazo establecido en el contrato

La forma más habitual de terminar un contrato de arriendo a plazo fijo es que llegue la fecha establecida para su término. En ese momento termina el contrato, pero el arrendatario todavía debe realizar la restitución material de la propiedad, entregando el inmueble y sus llaves al propietario.

Mientras no se produzca la restitución de la propiedad, el arrendatario continuará obligado al pago de la renta.

Si las partes quieren continuar con el arriendo, pueden acordar la renovación del contrato o firmar un nuevo contrato bajo las condiciones que acuerden.

2. Por acuerdo entre el propietario y el arrendatario

El propietario y el arrendatario también pueden acordar voluntariamente de terminar anticipadamente el contrato. En este caso, es recomendable dejar constancia por escrito del acuerdo, estableciendo claramente la fecha de término, la entrega de la propiedad y las obligaciones pendientes entre las partes.

3. Por incumplimiento de alguna de las partes

Si el propietario o el arrendatario incumple las obligaciones establecidas en el contrato, la parte afectada puede ejercer las acciones que correspondan para exigir el cumplimiento de lo acordado o, cuando proceda, solicitar el término del contrato.

Un caso especialmente importante para el propietario es el no pago de la renta. Si el arrendatario deja de pagar, el propietario puede exigir el pago de las rentas adeudadas y, cuando corresponda, solicitar judicialmente el término del contrato y la restitución de la propiedad. La Ley N.º 21.461 incorporó un procedimiento monitorio especial para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble en determinadas circunstancias.

Es importante tener presente que un incumplimiento no significa necesariamente que el contrato termine automáticamente. Dependiendo de la situación, puede ser necesario que la parte afectada ejerza las acciones correspondientes y, en determinados casos, que un tribunal determine el término del contrato y la restitución de la propiedad.

Situaciones particulares

Existen además algunas situaciones especiales que pueden afectar la continuidad del contrato, como la venta de la propiedad o el fallecimiento del propietario o del arrendatario. Estas situaciones no significan necesariamente que el contrato termine automáticamente y deben analizarse de acuerdo con las condiciones del contrato y las normas legales aplicables.

Por esta razón, antes de firmar un contrato de arriendo es importante establecer claramente sus condiciones de duración, renovación y término, así como las consecuencias de eventuales incumplimientos.

En Swisshaus Propiedades nos preocupamos de que las condiciones de término del contrato queden claramente establecidas desde el comienzo y sean conocidas y aprobadas por ambas partes. De esta manera, el propietario y el arrendatario conocen desde el inicio sus derechos y obligaciones y las circunstancias en las que el contrato puede terminar.

Fuentes:

• Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Ley N.º 18.101 — Biblioteca del Congreso Nacional
• Ley N.º 21.461, que incorporó el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento y otras medidas relacionadas con la restitución de inmuebles. Ley N.º 21.461 — Biblioteca del Congreso Nacional
• Código Civil, que contiene las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento y a determinadas situaciones relacionadas con la continuidad del contrato. Código Civil — Biblioteca del Congreso Nacional

Cuando termina el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de restituir la propiedad, es decir, desocuparla completamente, ponerla a disposición del propietario y entregar las llaves.

Si el contrato terminó por vencimiento del plazo y el arrendatario no quiere entregar la propiedad, el propietario puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble. La Ley N.º 18.101 considera expresamente este tipo de procedimiento.

Es importante tener claro que el término del contrato y la restitución material de la propiedad son dos cosas diferentes. El contrato puede haber terminado, pero mientras el arrendatario no haya efectuado la restitución, continúa obligado a pagar la renta y los gastos comunes que sean de su cargo.

Por otra parte, el propietario no debe intentar recuperar la propiedad por su propia cuenta, por ejemplo, cambiando las cerraduras, ingresando a la propiedad sin autorización o retirando los bienes del arrendatario. Cuando el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, corresponde utilizar los mecanismos judiciales establecidos por la ley.

En los casos en que el arrendatario haya dejado abandonada la propiedad sin realizar formalmente la restitución, existe además un mecanismo especial: el propietario puede solicitar al juez que le entregue el inmueble, acompañando una certificación de abandono realizada por un ministro de fe.

Por eso, cuando se aproxima el término de un contrato, es recomendable que el propietario coordine con anticipación la fecha de entrega, realice una revisión de la propiedad, prepare el acta de recepción y deje registro de la entrega de las llaves y del estado en que se recibe el inmueble.

En Swisshaus Propiedades damos especial importancia a esta etapa del proceso. Coordinamos con anticipación la entrega de la propiedad, realizamos el registro correspondiente de su estado y procuramos que la restitución del inmueble quede correctamente documentada. Si se produce un incumplimiento y el arrendatario no entrega voluntariamente la propiedad, recomendamos recurrir oportunamente a asesoría jurídica para determinar las acciones que correspondan.

Fuentes:

• Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, especialmente sus artículos 6°, 7° y siguientes.
• Código Civil, artículos 1947 y 1948, sobre la obligación del arrendatario de restituir la propiedad y la forma en que debe realizarse dicha restitución.
• Biblioteca del Congreso Nacional — Guía “Ley de Arriendo”, que explica las principales disposiciones de la Ley N.º 18.101.

No existe una única respuesta. La decisión depende principalmente del tiempo que el propietario tenga disponible, de su experiencia, de la distancia respecto de la propiedad y del nivel de involucramiento que quiera tener en la gestión del arriendo.

1. Administrar directamente la propiedad

El propietario puede administrar personalmente su inmueble y mantener una relación directa con el arrendatario. Esto le permite tener un mayor control sobre la propiedad y evitar el costo de contratar un servicio de administración.

Sin embargo, administrar una propiedad implica bastante más que recibir mensualmente el pago del arriendo. El propietario debe estar disponible para responder consultas, controlar los pagos, aplicar los reajustes establecidos en el contrato, coordinar reparaciones y mantenciones, resolver problemas que puedan surgir, realizar eventualmente visitas a la propiedad y gestionar la renovación o término del contrato.

Cuando existe un incumplimiento, además, el propietario debe encargarse de realizar las gestiones necesarias para resolver la situación y, si corresponde, coordinar la asesoría legal que sea necesaria.

2. Contratar una empresa de administración

Una empresa de administración puede hacerse cargo de la gestión cotidiana de la propiedad y actuar como intermediario entre el propietario y el arrendatario.

Dependiendo del servicio contratado, esto puede incluir el cobro y seguimiento de la renta, control de pagos de gastos comunes y servicios básicos, aplicación de reajustes, comunicación con el arrendatario, coordinación de reparaciones y mantenciones, visitas de inspección, gestión de renovaciones y términos de contrato y entrega de información periódica al propietario.

Esto permite que el propietario delegue gran parte de la gestión y reduzca considerablemente el tiempo que debe dedicar personalmente a la propiedad.

3. Cuándo puede ser especialmente conveniente contratar una administración?

La administración profesional puede resultar especialmente conveniente cuando el propietario tiene varias propiedades, vive lejos del inmueble, tiene poco tiempo disponible o simplemente no quiere involucrarse en la gestión cotidiana del arriendo.

Por el contrario, para un propietario que vive cerca de la propiedad, tiene tiempo disponible, conoce bien este tipo de gestión y prefiere mantener una relación directa con el arrendatario, administrar personalmente puede ser una alternativa perfectamente razonable.

4. Comparar el costo de la administración con el beneficio de la administración

Contratar una empresa de administración naturalmente tiene un costo. Por eso, el propietario debe comparar ese costo con el tiempo y el trabajo que tendría que dedicar personalmente a administrar la propiedad y con el valor que le asigna a contar con una gestión profesional. Es importante revisar cuidadosamente qué incluye el servicio de administración y qué servicios tienen un costo adicional, ya que las condiciones pueden variar bastante entre una empresa y otra.

En Swisshaus Propiedades podemos eventualmente hacernos cargo de la administración de una propiedad, para aquellos propietarios que prefieren delegar la gestión del arriendo y no tener que ocuparse personalmente de las tareas que implica mantener una propiedad arrendada durante toda la vigencia del contrato. Sin embargo, la administración de propiedades es un servicio que requiere una gestión permanente y que puede involucrar bastante tiempo y trabajo. Por esta razón, no administramos automáticamente todas las propiedades que intermediamos en su arriendo, sino que evaluamos cada caso de manera particular.

Si el propietario está interesado en delegar la administración de su inmueble, recomendamos conversar previamente con Swisshaus Propiedades respecto de las características de la propiedad, el tipo de arriendo y las tareas que sería necesario gestionar, para evaluar si podemos ofrecer este servicio y bajo qué condiciones. Nuestro objetivo es que, cuando asumamos una administración, podamos entregar un servicio que sea realmente conveniente y adecuado tanto para el propietario como para nosotros.

No existe un único sector que tenga la mayor demanda para todo tipo de propiedades. La demanda depende principalmente de la ubicación, el tipo de inmueble y del uso que se quiere dar al inmueble (uso residencial o comercial), sus características, el precio de arriendo y el tipo de arrendatario al que puede interesarle la propiedad.

La Serena y Coquimbo forman una conurbación prácticamente continua, pero cada sector tiene características diferentes y puede atraer a perfiles distintos de arrendatarios. Por eso, para un propietario es importante no solamente preguntarse “dónde hay más demanda?”, sino considerar qué tipo de demanda existe para una propiedad determinada.

Algunos de los sectores que habitualmente presentan interés para el mercado de arriendo son:

En LA SERENA:

• Avenida del Mar: es especialmente atractiva para departamentos y propiedades cercanas a la playa. Existe demanda tanto para arriendo residencial como para propiedades amobladas destinadas a arriendos temporales, especialmente durante períodos de mayor actividad turística.
• Puertas del Mar: su cercanía al centro, al borde costero y a distintos servicios hace que sea un sector interesante para departamentos y condominios destinados a arriendo residencial.
• San Joaquín y El Milagro: son sectores principalmente residenciales, que pueden resultar especialmente atractivos para familias que buscan casas o departamentos y valoran la cercanía a colegios, supermercados, servicios y buenas vías de conexión.
• Serena Oriente y La Florida: cuentan con una oferta importante de casas y condominios y pueden ser interesantes para arrendatarios que buscan propiedades más residenciales y, en algunos casos, mayores superficies a precios diferentes de los sectores más cercanos al borde costero.
• Centro de La Serena: puede tener una demanda particularmente interesante para personas que valoran la cercanía al comercio, servicios, instituciones educacionales y transporte, y que no necesariamente necesitan vivir en un sector residencial periférico.

En COQUIMBO:

• Peñuelas: su ubicación entre La Serena y Coquimbo, junto con su cercanía al borde costero y a importantes vías de conexión, lo convierte en un sector atractivo para distintos perfiles de arrendatarios.
• La Herradura: es un sector más tranquilo y residencial, especialmente interesante para quienes valoran la cercanía al mar y un entorno menos urbano.
• Costanera de Coquimbo: concentra departamentos y propiedades cercanas al mar, con demanda tanto residencial como, dependiendo de las características del inmueble, para arriendos amoblados y temporales.
• Bosque San Carlos, Sindempart y otros sectores residenciales de Coquimbo: ofrecen alternativas de casas y departamentos con diferentes características y niveles de precio, por lo que pueden atraer a familias y otros arrendatarios que buscan una alternativa residencial.

La demanda también depende del tipo de propiedad: Para el propietario, esta distinción es especialmente importante. Un departamento de uno o dos dormitorios cerca de la Avenida del Mar puede tener un mercado muy diferente al de una casa de cuatro dormitorios en San Joaquín. Del mismo modo, un departamento amoblado puede estar dirigido a turistas o a personas que se trasladan temporalmente a la zona por motivos laborales, mientras que una casa sin muebles normalmente buscará un arrendatario que quiera establecerse por un período más prolongado. Por eso, un sector que puede tener una demanda muy alta para determinado tipo de propiedad no necesariamente será el mejor para otro inmueble.

También es importante considerar que la demanda puede cambiar según la época del año. En los sectores turísticos existe normalmente una mayor actividad durante el verano y otros períodos de vacaciones, mientras que la demanda de arriendos residenciales de largo plazo responde a factores diferentes y tiende a ser más estable durante el año.

En Swisshaus Propiedades conocemos los distintos sectores de La Serena y Coquimbo y podemos ayudar al propietario a determinar qué tipo de arrendatario puede estar interesado en su propiedad, qué características del inmueble son más valoradas en su sector y qué precio de arriendo puede permitirle posicionarla adecuadamente. Nuestro objetivo es ayudar al propietario a encontrar el mercado adecuado para su propiedad, de manera que pueda conseguir un buen arrendatario en un plazo razonable y bajo condiciones convenientes.

Fuentes:

• Plan de Acción Área Metropolitana La Serena-Coquimbo, elaborado en el marco de la metodología Ciudades Emergentes y Sostenibles (CES) del Banco Interamericano de Desarrollo, con participación de SUBDERE, Gobierno Regional de Coquimbo y las municipalidades de La Serena y Coquimbo.
• PIIMEP Comunal de La Serena, Municipalidad de La Serena — diagnóstico y antecedentes sobre movilidad, conectividad y estructura urbana de la comuna.
• Portalinmobiliario

La rentabilidad que se puede obtener al arrendar una propiedad depende principalmente de su valor de mercado, la renta que se pueda obtener, la tasa de ocupación y los costos asociados a mantenerla arrendada.

Por eso, no existe una rentabilidad única para todas las propiedades. Dos inmuebles del mismo sector pueden tener rentabilidades muy diferentes dependiendo de sus características, precio y renta mensual.

1. Calcular la rentabilidad bruta

Una primera aproximación consiste en comparar los ingresos anuales esperados por arriendo con el valor de mercado de la propiedad.

Rentabilidad bruta = (renta mensual × meses efectivamente arrendados ÷ valor de la propiedad) × 100

Por ejemplo, si una propiedad vale $150 millones y se arrienda en $750.000 mensuales, pero durante el año permanece arrendada 11 meses, los ingresos serían $8,25 millones y la rentabilidad bruta sería de 5,5% anual.

Por eso, no siempre corresponde multiplicar la renta mensual por 12. Entre un arrendatario y otro normalmente existen períodos de vacancia y, en ocasiones, es necesario realizar trabajos de limpieza, mantención, reparación o pintura antes de volver a arrendar la propiedad. La tasa de ocupación es, por lo tanto, fundamental para estimar los ingresos reales.

2. Qué rentabilidad se observa actualmente en La Serena y Coquimbo?

Los datos disponibles muestran diferencias importantes según el tipo de propiedad y la metodología utilizada.

Un estudio de Assetplan/AP Capital, publicado en mayo de 2026 y basado en ventas efectivas y más de 2.600 colocaciones de arriendo, estimó para departamentos residenciales en La Serena una rentabilidad bruta de aproximadamente 4,2% para departamentos de 1 dormitorio y 1 baño y 3,9% para departamentos de 2 dormitorios y 2 baños.

Por otra parte, un análisis basado en propiedades publicadas en PortalInmobiliario estima una rentabilidad bruta aproximada de 5,4% para departamentos en La Serena y 5,9% en Coquimbo. Para casas, estima aproximadamente 4,8% en La Serena y 5,1% en Coquimbo. Estas cifras deben considerarse solamente como referencias, ya que se basan en precios de oferta y arriendos estimados y no necesariamente en operaciones efectivamente cerradas.

3. El valor de la propiedad influye directamente en la rentabilidad

Una propiedad puede generar una renta mensual alta y, sin embargo, tener una rentabilidad baja si su valor de mercado también es elevado.

Además, puede ocurrir algo aparentemente contradictorio: si aumenta el valor de una propiedad y la renta permanece igual, su rentabilidad porcentual disminuye. Por ejemplo, si una propiedad genera $9 millones anuales y aumenta de $150 a $180 millones, la rentabilidad baja de 6% a 5%.

Por eso, cuando se analiza una propiedad que ya pertenece al propietario, es importante distinguir entre la rentabilidad calculada sobre el precio histórico de compra y la calculada sobre su valor actual de mercado. Para evaluar qué hacer hoy con el inmueble, normalmente resulta más útil considerar este último.

4. La rentabilidad depende del tipo de propiedad, de su uso y del período de arriendo

No necesariamente se obtiene la misma rentabilidad con una propiedad residencial que con una propiedad comercial. Casas y departamentos tienen mercados diferentes de locales comerciales, oficinas o bodegas, que pueden presentar mayores rentabilidades, pero también períodos de vacancia más largos, mayores costos de habilitación y una demanda más específica.

La rentabilidad puede ser muy diferente entre un arriendo residencial de largo plazo y un arriendo temporal o diario. En términos generales, un arriendo diario puede generar una renta bruta superior, especialmente en propiedades amobladas ubicadas en sectores turísticos como la Avenida del Mar. Sin embargo, también implica mayor rotación, períodos de vacancia, limpieza, mantención, reposición de equipamiento y una gestión mucho más intensiva. Además, deben considerarse las comisiones de plataformas como Airbnb o Booking y, si se contrata una empresa especializada, el costo de esa administración.

5. La rentabilidad neta es la que realmente importa

Para conocer cuánto gana realmente el propietario hay que descontar y considerar, entre otros, los períodos de vacancia, mantenciones y reparaciones, seguros, contribuciones, administración, corretaje, y los impuestos que eventualmente correspondan para por los ingresos que generar el arriendo.

En resumen, puede existir una diferencia grande entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. Por lo mismo, recomendamos analizar y comparar siempre la rentabilidad neta de un arriendo, correspondiente a la ganancia que finalmente obtiene el arrendador.

6. La rentabilidad no es el único factor

Una propiedad con una rentabilidad atractiva puede también tener mayor riesgo de vacancia, mayores costos de mantención o requerir más gestión. Por eso, el propietario debería considerar además la estabilidad de la demanda, seguridad del ingreso, potencial de valorización futura y nivel de trabajo que implica mantener la propiedad arrendada.

En Swisshaus Propiedades podemos ayudar al propietario a estimar la renta que podría obtener, compararla con el valor actual de su propiedad y evaluar qué modalidad de arriendo puede resultar más conveniente. El objetivo es analizar no solamente cuánto dinero puede generar el inmueble, sino qué rentabilidad puede obtener realmente y qué costos, riesgos y gestión implica cada alternativa.

Fuentes:

• Assetplan / AP Capital, estudio de rentabilidad de inversiones residenciales publicado en 2026, basado en operaciones de compraventa y colocaciones de arriendo.
• Calcular.cl, análisis basado en precios de venta y arriendo publicados en PortalInmobiliario, utilizado como referencia de mercado.