Obtener un crédito hipotecario requiere, en primer lugar, demostrar que se cuenta con una situación financiera adecuada para asumir una deuda de largo plazo. El banco analizará los ingresos del solicitante, sus deudas y compromisos financieros, su patrimonio, su historial de pago, su estabilidad laboral o nivel y continuidad de sus ingresos, además de otros antecedentes personales, entre ellos la edad y el plazo solicitado.
También se debe contar normalmente con un pie o ahorro previo. En una compra financiada con crédito hipotecario, el pie habitualmente es del orden de un 20% del valor de la propiedad, aunque en algunos casos puede ser inferior. El porcentaje que el banco está dispuesto a financiar depende de sus políticas de riesgo, de la situación financiera del comprador y de las características de la propiedad. Además, las condiciones de financiamiento pueden variar según las condiciones del mercado y el entorno macroeconómico.
Cuánto puedo endeudarme?
Una de las variables más importantes es la relación entre los ingresos y el futuro dividendo hipotecario. Los bancos comerciales, por lo general, recomiendan que el dividendo no supere aproximadamente el 25% de los ingresos mensuales del solicitante o del grupo que complementa renta. Este porcentaje es una referencia general y la evaluación final depende de las políticas y criterios de cada institución.
Por lo tanto, para efectos de planificación personal, resulta prudente procurar que el dividendo hipotecario no supere aproximadamente el 25% de los ingresos líquidos mensuales, especialmente considerando que el comprador seguirá teniendo otros gastos de vivienda, alimentación, educación, transporte y eventuales obligaciones financieras.
Además, no basta con analizar solamente el dividendo. La CMF recomienda considerar todas las obligaciones financieras existentes, ya que estas también forman parte de la evaluación de capacidad de pago. Como referencia del sistema financiero, la CMF considera una carga financiera superior al 50% del ingreso mensual como una situación de alta carga financiera en sus estadísticas de endeudamiento; esto no constituye, sin embargo, un límite obligatorio para obtener un crédito hipotecario.
Qué debo hacer para solicitar un crédito hipotecario?
Lo recomendable es cotizar y realizar una preevaluación antes de comprometerse con la compra de una propiedad. Además, es recomendable cotizar el crédito hipotecario en distintas instituciones financieras y comparar sus condiciones, ya que las tasas de interés, el porcentaje de financiamiento, los seguros, los gastos asociados y otras condiciones pueden variar entre bancos. De esta manera, el comprador puede elegir la alternativa que resulte más conveniente de acuerdo con su situación financiera y obtener las mejores condiciones posibles para su crédito.
El banco solicitará antecedentes que permitan acreditar ingresos, patrimonio, deudas y comportamiento financiero. Entre ellos pueden encontrarse liquidaciones de sueldo, contrato de trabajo, declaraciones de renta para trabajadores independientes y antecedentes de otros bienes.
Una vez realizada la evaluación financiera, el banco también analizará la propiedad que se pretende comprar, incluyendo su tasación y estudio de títulos, para determinar si cumple las condiciones necesarias para constituir la garantía hipotecaria.
Es recomendable comparar distintas alternativas y no fijarse únicamente en la tasa de interés, sino en la CAE (Carga Anual Equivalente). La CAE es un indicador expresado como porcentaje (%) que permite comparar el costo total de distintos créditos, no solamente la tasa de interés. En un crédito hipotecario, la CAE considera, entre otros elementos:
- la tasa de interés;
- los gastos o cargos asociados al crédito;
- los seguros obligatorios;
- otros costos que forman parte del financiamiento.
Por eso, cuando usted está comparando créditos hipotecarios de distintos bancos, no conviene fijarse solamente en cuál ofrece la tasa de interés más baja. La CAE permite tener una referencia más completa del costo del crédito. Además, el simulador hipotecario de la CMF permite comparar distintas instituciones y sus condiciones.
En Swisshaus Propiedades podemos orientar al comprador respecto de los antecedentes que normalmente deberá preparar, ayudarlo a evaluar la factibilidad financiera de una compra y acompañarlo durante el proceso de adquisición de la propiedad.
Fuentes
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF) — CMF Educa, información sobre crédito hipotecario y capacidad de pago.
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF) — Informe de Endeudamiento 2024.
- BancoEstado — Información y condiciones de créditos hipotecarios.
- Banco Bci — Condiciones objetivas para créditos hipotecarios.
- Banco Santander — Educación financiera sobre crédito hipotecario.
- Comisión para el Mercado Financiero — Simulador de Crédito Hipotecario.
