El proceso de arriendo de una propiedad se inicia cuando el propietario decide poner su inmueble en arriendo y termina con la entrega de la propiedad al arrendatario y el inicio del contrato. En caso de que el propietario decide dejar la gestión del arriendo en manos de una corredora, ésta se encargará de coordinar todo. Swisshaus Propiedades puede asumir esa gestión integral del proceso de arriendo, actuando como intermediario entre el propietario y los potenciales arrendatarios.
El proceso de arriendo de una propiedad consta en general de las siguientes etapas:
1. Definir las condiciones y el precio de arriendo
Antes de comenzar a ofrecer una propiedad en arriendo, es necesario determinar cuál será el precio de la renta mensual y cuáles serán las principales condiciones bajo las cuales se ofrecerá el inmueble.
Para establecer un precio adecuado y poder arrendar la propiedad dentro de un plazo razonable, Swisshaus Propiedades analiza las características de la propiedad, su ubicación, superficie, cantidad de dormitorios y baños, estacionamientos, estado de conservación, equipamiento y los precios de propiedades comparables que actualmente se ofrecen en arriendo.
También se definen aspectos como el plazo del contrato, el monto de la garantía, el mecanismo de reajuste de la renta, la aceptación o no de mascotas, el uso permitido de la propiedad, la distribución de los gastos entre propietario y arrendatario, para mencionar algunos ejemplos.
De esta manera, el propietario cuenta desde el comienzo con una estrategia de arriendo y condiciones claras para ofrecer su propiedad al mercado.
2. Preparar y publicar la propiedad
Antes de comenzar a mostrar la propiedad, es importante verificar y asegurar que se encuentre en buenas condiciones de mantención y que sus instalaciones funcionen correctamente. Con eso se mejora la presentación de la propiedad a interesados y se evitan problemas a futuro, cuando la propiedad ya esté arrendada.
En esa etapa, Swisshaus Propiedades genera el contenido y la preparación comercial del inmueble. Un trabajo clave es generar una atractiva descripción de la propiedad, acompañada de fotos de muy buena calidad. La descripción tiene que ser verídica y mencionar todas las características relevantes, en particular la ubicación de la propiedad, el precio de arriendo, superficies, distribución, número de dormitorios, baños, estacionamientos, el entorno etc. Una buena publicación es fundamental para captar el interés de personas que buscan un arriendo, permite acortar los plazos para concretar la operación, y evita malentendidos respecto a lo que se ofrece arrendar.
3. Promocionar la propiedad y gestionar las visitas
Una vez publicada la propiedad, comienza la búsqueda de potenciales arrendatarios.
Swisshaus Propiedades se encarga de recibir y responder las consultas de los interesados, entregarles información sobre la propiedad, coordinar las visitas y mostrar el inmueble. De esta manera, el propietario no necesita encargarse directamente de la gestión comercial ni de coordinar cada visita.
Durante esta etapa también se realiza un primer filtro de los interesados, procurando enfocar las visitas en personas que presenten un interés real y que puedan cumplir con las condiciones económicas del arriendo.
4. Presentar una propuesta de arriendo y acordar las condiciones
Ahora, el interesado -a través de Swisshaus Propiedades- presenta una oferta de arriendo al propietario del inmueble. Dado que los arriendos habitualmente son por un plazo de un año, y no hay una transferencia del inmueble, la negociación es más directa que en caso de una compraventa.
En el caso de arriendos, lo que se debe negociar y confirmar es el precio del arriendo (se llama “renta”), el plazo del arriendo, el monto de la garantía (habitualmente es el equivalente a un mes o 1,5 meses de renta), si se requiere un aval o codeudor solidario, y si el dueño permite la tenencia de mascotas. Además, es importante tener claridad respecto al pago de los gastos comunes y de los servicios básicos, los cuales -prácticamente sin excepción- son de cargo del arrendatario.
Swisshaus Propiedades actúa como intermediario entre las partes y coordina esta etapa del proceso, transmitiendo la propuesta al propietario y ayudando a establecer claramente las condiciones del futuro contrato de arriendo.
5. Presentar y evaluar los antecedentes
Una vez que las partes hayan llegado a un acuerdo inicial, el propietario solicita -a través de la corredora de propiedades- antecedentes importantes que permitan conocer la situación del potencial arrendatario y evaluar su capacidad para cumplir con el pago del arriendo.
Los antecedentes más importantes que se solicitan son habitualmente los siguientes: la cédula de identidad del arrendatario y, si corresponde, del aval o codeudor solidario, el informe “Equifax” (antiguamente conocido como “Informe Dicom”), liquidaciones de sueldos, carpetas tributarias, declaraciones de renta ante el SII, certificados de antecedentes, de cotizaciones previsionales y, posiblemente, el certificado de matrimonio.
Swisshaus Propiedades se encarga de solicitar y recopilar estos antecedentes, coordinando su evaluación para entregar al propietario la información necesaria para que pueda tomar una decisión informada respecto del potencial arrendatario.
6. Redactar y revisar el contrato de arrendamiento
Una vez que el propietario apruebe los antecedentes del interesado, Swisshaus Propiedades redacta el contrato de arriendo y lo envía a las partes para que lo puedan revisar. En el contrato de arriendo se establecen las condiciones principales del arriendo, tales como: la identificación de la propiedad que se arrienda, el uso permitido (residencial y/o comercial), el período del arriendo, la renta que se paga por el arriendo, el monto de la garantía, las obligaciones y derechos de ambas partes, las razones para terminar anticipadamente el contrato y la comisión de corretaje del corredor a cargo de gestionar el arriendo, entre otros aspectos. Antes de firmar el contrato, este debe ser revisado y aprobado por ambas partes.
7. Firmar el contrato y realizar el pago del primer mes de arriendo y de la garantía
Cuando ambas partes están de acuerdo con el contrato, se procede a firmarlo ante notario. Antes de la firma, o a más tardar simultáneamente con la firma del contrato, el arrendatario debe realizar el pago del primer mes de arriendo y de la garantía, según lo establecido en el contrato de arriendo.
Habitualmente, el pago de la garantía y del primer mes de arriendo se hace mediante transferencia bancaria a la cuenta del propietario. También es posible que el arrendatario pague estos montos a la cuenta de la empresa de corretaje, hasta que el contrato de arriendo esté también firmado por el dueño del inmueble, y después la corredora realiza el pago a la cuenta bancaria del dueño.
Posterior a la firma del contrato, la empresa de corretaje entrega una copia (habitualmente con firma electrónica avanzada) del contrato a ambas partes.
Swisshaus Propiedades coordina esta etapa, incluyendo la firma del contrato, la gestión de los pagos que correspondan y la entrega de la documentación definitiva tanto al propietario como al arrendatario.
8. Entrega material de la propiedad e inicio del arriendo
Ahora se procede a coordinar y realizar la entrega de la propiedad y de sus llaves al arrendatario.
Es muy importante que el corredor, el día de la entrega, efectúe un registro fotográfico del inmueble, para que quede constancia exacta del estado de mantención. Además, el corredor debe redactar un acta de entrega, indicando (1) el inventario del inmueble, (2) el estado de sus instalaciones, del equipamiento y eventuales desperfectos, y (3) la lectura de los medidores de los servicios básicos (luz, agua, gas).
Ambas cosas (fotos del estado de la propiedad y el acta de entrega) deben ser enviadas por el corredor a las partes, para que el arrendatario y el dueño se queden con un registro escrito.
Una vez concluido eso -y salvo que el corredor esté a cargo de la administración del inmueble- el arrendatario y el propietario deben empezar a establecer una comunicación directa entre ellos, respecto a todo lo relacionado con el arriendo de la propiedad.
Con eso concluye el proceso de gestión del arriendo y a partir de la fecha establecida en el contrato comienza formalmente el arriendo. Desde ese momento, el arrendatario y el arrendador deben cumplir las obligaciones que hayan asumido en el contrato.
En todo este proceso, Swisshaus Propiedades puede asumir el rol de intermediación y coordinación entre las partes. No solamente mostraremos la propiedad a potenciales arrendatarios y redactaremos el contrato de arriendo. Nos haremos responsables de todo el proceso y coordinaremos las distintas etapas para que el arriendo se pueda concretar de manera ordenada, tanto para el arrendatario como también para el propietario.
