La tributación asociada a la venta de una propiedad depende de las circunstancias particulares de cada operación y de la situación del vendedor. Por esta razón, antes de vender una propiedad es recomendable contar con asesoría legal y tributaria especializada, que permita determinar correctamente los impuestos que eventualmente puedan corresponder.
Uno de los principales conceptos que se debe considerar es el mayor valor obtenido en la venta. En términos generales, corresponde a la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y su costo tributario, considerando las reglas de reajuste y, cuando corresponde, determinadas mejoras realizadas en el inmueble. Por lo tanto, los eventuales impuestos no se calculan simplemente sobre el precio total de venta, sino sobre el mayor valor que corresponda determinar para efectos tributarios.
Beneficio de las 8.000 UF
Para determinadas personas naturales que cumplen los requisitos establecidos por la legislación tributaria, el mayor valor obtenido en la venta de propiedades puede tener el carácter de ingreso no renta hasta un límite acumulado de 8.000 UF.
Es importante entender que las 8.000 UF no corresponden a un beneficio por cada propiedad ni por cada venta. Se trata de un límite único y acumulativo durante toda la vida del contribuyente. Por ejemplo, si una persona obtiene un mayor valor de 3.000 UF en una venta y posteriormente obtiene un mayor valor de 4.000 UF en otra venta, habrá utilizado 7.000 UF de su límite y le quedará un saldo de 1.000 UF.
El beneficio no se aplica automáticamente a todas las ventas. Entre otros requisitos, existen condiciones relacionadas con la fecha de adquisición de la propiedad, el tiempo transcurrido entre la adquisición y la venta y la relación entre el vendedor y el comprador. Por ejemplo, para las propiedades adquiridas desde el 1 de enero de 2004, el SII contempla como regla general un plazo superior a un año entre la adquisición y la venta para acceder al beneficio, con reglas especiales para determinados casos.
Si el mayor valor supera el límite disponible de 8.000 UF, el monto que exceda dicho límite puede quedar afecto a tributación, de acuerdo con las reglas aplicables al contribuyente y a la operación.
¿Qué ocurre si el vendedor es considerado habitual?
La habitualidad es otro factor que puede modificar el tratamiento tributario de una venta. El beneficio de las 8.000 UF está sujeto a que se cumplan los requisitos establecidos para este régimen, entre ellos que el vendedor no se encuentre en una situación que impida acceder a dicho beneficio.
La determinación de si existe habitualidad depende de las circunstancias particulares de las operaciones y no simplemente del número de propiedades que una persona haya vendido. Por esta razón, una persona que realiza operaciones inmobiliarias con cierta frecuencia o que adquiere propiedades con la finalidad de venderlas debe analizar cuidadosamente su situación tributaria.
¿Puede existir IVA en la venta de una propiedad?
En determinadas circunstancias, la venta de un inmueble puede quedar afecta a IVA, especialmente cuando quien realiza la venta tiene la calidad de vendedor habitual para efectos de este impuesto. La normativa de IVA considera la venta de bienes corporales inmuebles construidos, excluyendo los terrenos, y el SII analiza la habitualidad de acuerdo con las circunstancias de cada caso.
Por lo tanto, no se puede afirmar que toda venta de una propiedad está afecta a IVA, ni tampoco que toda persona que vende una propiedad debe pagar IVA. La situación debe analizarse caso a caso.
En resumen, para determinar los impuestos que eventualmente deberá pagar un vendedor es necesario considerar, entre otros factores, el mayor valor obtenido, la fecha en que adquirió la propiedad, el tiempo que la mantuvo, si cumple los requisitos para utilizar el beneficio de las 8.000 UF, si ha utilizado anteriormente parte de este beneficio, la relación entre comprador y vendedor y si existe habitualidad en las operaciones inmobiliarias.
Por la complejidad de estas materias y porque las consecuencias tributarias pueden ser diferentes en cada caso, es recomendable que el propietario consulte a un contador o asesor tributario especializado antes de concretar la venta.
