El no pago de la renta es uno de los principales riesgos que enfrenta un propietario al entregar una propiedad en arriendo. Por eso es tan importante realizar una adecuada evaluación del potencial arrendatario antes de firmar el contrato y establecer claramente las obligaciones de pago y las consecuencias en caso de que no se pague oportunamente el arriendo.
Si el arrendatario deja de pagar la renta, el propietario puede exigir el pago de las rentas adeudadas y, dependiendo de las circunstancias y de lo establecido en el contrato, solicitar judicialmente el término del contrato de arrendamiento y la restitución de la propiedad.
Desde 2022 existe un procedimiento judicial especial creado por la Ley N.º 21.461, conocida popularmente como “Ley Devuélveme mi Casa”. Esta ley incorporó a la Ley N.º 18.101 un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, que permite al propietario solicitar conjuntamente el pago de las rentas y de determinadas cuentas adeudadas y la restitución del inmueble.
En este procedimiento, si el tribunal admite la demanda, el arrendatario es requerido para que, dentro de 10 días corridos, pague las rentas y cuentas adeudadas, además de los intereses y costas que correspondan. Si no paga, no comparece o no formula oposición dentro del plazo legal, el tribunal puede tenerlo por condenado al pago de la obligación y disponer el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes del inmueble, en los términos establecidos por la ley.
Esto no significa que el propietario pueda desalojar directamente al arrendatario por su cuenta. El procedimiento sigue siendo judicial y el arrendatario tiene derecho a formular oposición en los términos establecidos por la ley. Si existe una oposición válida, el asunto puede continuar por el procedimiento que corresponda.
Por esta razón, cuando se produce un incumplimiento, es importante actuar oportunamente, mantener un registro de las rentas adeudadas y conservar los antecedentes del contrato, los comprobantes de pago y las comunicaciones entre las partes.
También es fundamental contar desde el comienzo con un contrato de arrendamiento correctamente redactado y firmado, ya que la legislación establece que los contratos de arrendamiento que consten por escrito y cuyas firmas hayan sido autorizadas ante notario constituyen un antecedente suficiente para ejercer el procedimiento monitorio de cobro.
En Swisshaus Propiedades consideramos que la mejor manera de enfrentar este riesgo es prevenirlo antes de que ocurra. Por eso damos especial importancia a la evaluación cuidadosa de los antecedentes del potencial arrendatario y a la correcta preparación del contrato de arriendo.
El incumplimiento en el pago de la renta puede significar para el propietario no solamente una pérdida de ingresos, sino también tiempo, gastos, dificultades y una importante carga de preocupación y estrés. Por eso, una adecuada selección del arrendatario, un contrato de arriendo correctamente preparado y una gestión profesional de todo el proceso son fundamentales para reducir los riesgos y proteger los intereses del propietario.
Fuentes:
- Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, incluyendo el procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento.
- Ley N.º 21.461, que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
- Biblioteca del Congreso Nacional — Resumen de la Ley “Devuélveme mi Casa”, con una explicación del procedimiento monitorio y sus principales efectos. Resumen oficial de la Ley N.º 21.461.
