Preguntas Frecuentes – Vender

Vender una propiedad es un proceso que combina una serie de pasos claves, los cuales son: valoración de la propiedad, preparación de antecedentes técnicos-legales, la comercialización (publicación y promoción de la propiedad), mostrar la propiedad a potenciales compradores, la negociación entre las partes para llegar a un acuerdo de compraventa, la formalización legal del acuerdo de compraventa, el estudio de títulos, la firma de la escritura de compraventa y, finalmente, la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

En términos generales, el proceso puede dividirse en las siguientes etapas:

1. Determinar el valor de mercado de la propiedad.
Antes de poner una propiedad en venta es clave establecer un precio que sea coherente con sus características y con las condiciones del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo. Para ello se pueden considerar factores como ubicación, superficie, estado de conservación, características del inmueble y precios de propiedades comparables. El precio de venta se puede estimar con la ayuda de un buen corredor de propiedades y/o mediante una tasación.

2. Revisar y preparar la documentación.
Es importante verificar anticipadamente que la situación jurídica y documental de la propiedad esté en orden. Entre otros antecedentes, pueden ser necesarios el título de dominio, información sobre hipotecas, gravámenes y prohibiciones, antecedentes tributarios, antecedentes técnicos (por ejemplo planos de arquitectura, especificaciones técnicas, permiso de edificación, recepción definitiva de las obras etc.). Detectar eventuales problemas antes de encontrar un comprador puede evitar retrasos o incluso que una operación se frustre.

3. Comercialización de la propiedad
Para una exitosa venta es clave definir una adecuada estrategia de venta. La propiedad debe presentarse de la forma más atractiva posible a potenciales compradores mediante una muy buena y precisa descripción, fotografías y videos de buena calidad, un precio acorde a las características y a las condiciones del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo, y una amplia publicación y difusión en portales inmobiliarios y otros canales de promoción.

4. Mostrar la propiedad a interesados y potenciales compradores
Este paso es clave: un buen corredor de propiedades está preparado y conoce perfectamente la propiedad al momento de mostrarla. Además, el corredor tiene que hacer las averiguaciones previas necesarias respectos a la persona interesada en conocer la propiedad. Esto significa: saber perfectamente lo que busca el interesado, conocer la capacidad económica del interesado, y comunicar con claridad las características de la propiedad. De esa forma, al momento de mostrar el inmueble, se cuenta con las condiciones ideales para poder concretar la venta.

5. Recibir y evaluar las ofertas de compra.
Si una persona interesada quiere comprar la propiedad comienza la etapa de negociación. Eso significa que, con la ayuda e intermediación del corredor de propiedades, el interesado hace llegar una “Carta de Oferta de Compra” al propietario. Los elementos claves de la oferta de compra son: el precio que se ofrece pagar por la propiedad, la forma de pago, el plazo para concretar la compraventa, si la compra se financia con fondos propios del comprador o mediante un crédito hipotecario, y otras condiciones relevantes para la oferta de compra. Si el vendedor decide aceptar la oferta de compra, lo hará mediante la firma de una “Carta de Aceptación”, la cual será entregada por Swisshaus Propiedades a la persona interesada en comprar.

6. Formalizar el acuerdo de compraventa.
Una vez que las partes hayan llegado a un acuerdo inicial de compraventa se firma una Promesa de Compraventa ante notario. La firma de la promesa de compraventa es clave porque asegura de que haya claridad entre ambas partes respecto a las condiciones de la futura compraventa y existe un documento escrito y aceptado por el comprador y vendedor, lo cual dará tranquilidad a todos, evita malentendidos y sirve de respaldo en caso de eventuales dificultades o diferencias entre las partes.

7. Estudio de Títulos.
En esta etapa el comprador encarga a un abogado de analizar una seria de antecedentes legales de la propiedad, para asegurar de que del punto de vista legal esté todo en regla con el inmueble. Los documentos que se analizan suelen ser inscripciones de los diferentes Registros del Conservador de Bienes Raíces (Certificado de Dominio, Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones y Litigios etc.), escrituras de compraventas anteriores, certificados emitidos por la Dirección de Obras, por el Serviu, el Minvu etc. Este proceso es especialmente relevante desde el punto de vista legal para asegurar que la propiedad pueda ser vendida sin inconvenientes.

8. Firma de la escritura pública de compraventa.
La compraventa de un inmueble se formaliza mediante una escritura pública otorgada ante notario. La escritura debe incluir las condiciones acordadas entre las partes en la Promesa de Compraventa y cumplir las formalidades legales. Al momento de firmar la escritura en la notaría, las partes habitualmente firman también instrucciones notariales y el comprador deja un vale vista (por el pago pago de precio) en custodia del notario.

9. Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
Una vez que esté firmada la escritura se debe realizar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se transfiere la propiedad a su nuevo dueño. Después, el vendedor podrá retirar en la notaría el vale vista y, en caso de compraventas con financiamiento bancario, el banco pagará la otra parte correspondiente del precio al vendedor.

Para vender una propiedad en Chile existen diversos antecedentes que normalmente se solicitan para poder revisar la situación legal, tributaria y técnica del inmueble y preparar correctamente la compraventa de un inmueble ubicado en La Serena y Coquimbo.

La documentación concreta puede variar dependiendo del tipo de propiedad, la forma en que fue adquirida, si existen hipotecas u otros gravámenes, si se trata de una casa, departamento, terreno u otro tipo de inmueble, y de las características particulares de la operación en La Serena o Coquimbo.

Entre los documentos que normalmente se solicitan se encuentran antecedentes que acrediten el dominio de la propiedad, escrituras públicas de compraventa, información relacionada con hipotecas, gravámenes y prohibiciones, antecedentes tributarios y antecedentes técnicos de la propiedad.

Es recomendable reunir esta documentación con anticipación, ya que permite detectar eventuales problemas o antecedentes que deban ser regularizados antes de encontrar un comprador y evita retrasos durante el proceso de compraventa de una propiedad.

El valor de mercado de una propiedad depende de múltiples factores. Entre los más importantes se encuentran:

1. Ubicación

Es uno de los factores con mayor incidencia en el valor de mercado y precio de una propiedad. La ubicación determina en gran medida su atractividad y considera aspectos como el barrio, el condominio, la conectividad, la cercanía a servicios, colegios, comercio, áreas verdes, playas, entre otros factores que, en el caso de una propiedad en La Serena o Coquimbo, pueden tener una incidencia importante en su valor.

2. Superficie del terreno y de las construcciones

Por lo general, y en igualdad de condiciones, el valor y precio de una propiedad es mayor cuando son mayores tanto la superficie del terreno como la superficie construida.

3. Características de la propiedad

Entre otros aspectos, se consideran el número de dormitorios y baños, distribución, estacionamientos, bodegas, terrazas, estado del jardín, orientación, vistas y otras características particulares del inmueble.

4. Estado de conservación, calidad de la construcción, equipamiento y arquitectura

La mantención y conservación de una propiedad es fundamental para determinar su valor. También influyen la calidad de su construcción, su arquitectura y el equipamiento disponible, como sistemas de calefacción, piscina, quincho y otros elementos.

5. Antigüedad de la propiedad

La edad de una construcción influye en su valor. Sin embargo, la antigüedad debe analizarse en conjunto con el estado de mantención y conservación de la propiedad, así como con las eventuales renovaciones o mejoras que se hayan realizado.

6. Oferta y demanda

Este factor es absolutamente clave. El precio que finalmente se puede obtener por una propiedad depende, entre otras cosas, de la oferta y demanda existente respecto de propiedades comparables en el mismo mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo.

7. Factor tiempo

El tiempo que un vendedor está dispuesto a esperar para concretar la venta también influye en la estrategia de precio. En términos generales, un propietario que puede vender sin apuro tiene mayores posibilidades de esperar al comprador dispuesto a pagar el mejor precio posible.

¿Cómo se determina entonces el precio de una propiedad?

Para estimar el valor de mercado de una propiedad es recomendable realizar un análisis que considere todos estos factores y compararlos con propiedades similares y comparables que se encuentren en el mismo mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo.

Una tasación comercial puede ser realizada por un profesional especializado. Los valores

Es importante distinguir entre valor de mercado, precio de publicación y precio final de venta. No necesariamente son iguales. El precio de publicación es el valor que inicialmente solicita el propietario, mientras que el precio final dependerá de las condiciones del mercado y de la negociación entre comprador y vendedor.

En Swisshaus Propiedades podemos ayudarle a determinar el valor de mercado de su propiedad y, a partir de ello, definir la mejor estrategia de precio para su venta. Consideramos no solamente las características de la propiedad y las condiciones actuales del mercado, sino también los objetivos del propietario y el plazo en que desea concretar la venta. Si está pensando en vender su propiedad en La Serena o Coquimbo, estaremos encantados de conversar con usted y preparar una estimación de valor que le permita tomar una decisión informada.

En Chile no existe una ley que defina cómo se deben establecer los valores de las comisiones de corretaje de propiedades. La comisión se acuerda entre el propietario y la corredora, y puede variar dependiendo del tipo de propiedad, su ubicación, las características de la operación y los servicios que incluye el corretaje. Sin embargo, existe una costumbre bastante extendida en el mercado inmobiliario de cobrar una comisión equivalente al 2% del precio de venta más IVA, tanto al vendedor como al comprador.

Si quisiera más información respecto a nuestra comisión de corretaje, por favor no dude en comunicarse con Swisshaus Propiedades.

No existe una respuesta única. Ambos caminos son posibles, y la decisión está en manos del vendedor y dependerá principalmente del tiempo disponible, los conocimientos y experiencia del propietario, y de las características de la propiedad y de la operación.

1. Ventajas de contratar una corredora

Una de las principales razones para contratar una corredora es la falta de tiempo y de experiencia del propietario para gestionar una venta.

Una buena corredora puede hacerse cargo de gran parte del proceso de comercialización y compraventa, permitiendo al propietario dedicar mucho menos tiempo a la venta. Además, puede aportar experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo para:

• Determinar el precio óptimo de venta;
• Desarrollar una estrategia adecuada de comercialización;
• Dar una buena exposición a la propiedad;
• Seleccionar y evaluar potenciales compradores;
• Gestionar consultas y visitas;
• Recibir y negociar ofertas de compra;
• Coordinar la documentación y las distintas etapas de la compraventa;
• Realizar el seguimiento del proceso para procurar que los acuerdos alcanzados entre las partes se cumplan.

2. Conviene” ahorrarse” la comisión de corretaje?

Una de las principales razones por las que algunos propietarios deciden vender directamente es para ahorrarse la comisión de corretaje, que habitualmente corresponde al 2% del precio de venta más IVA.

Sin embargo, considerar solamente el costo de la comisión puede ser una visión incompleta. Una buena corredora puede aportar valor en tres aspectos fundamentales:

• Ahorrar tiempo al propietario. La corredora se hace cargo de gran parte de las tareas necesarias para comercializar y gestionar la venta.
• Reducir el tiempo necesario para concretar la venta. Una adecuada valorización, una buena estrategia de comercialización, una amplia exposición de la propiedad y una correcta gestión de los potenciales compradores pueden contribuir a que la venta se concrete en un menor tiempo.
• Ayudar a obtener el mejor precio posible. El conocimiento del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo, una correcta determinación del precio, la capacidad de negociación y una adecuada gestión de los interesados pueden ayudar al propietario a obtener el mejor precio posible, dadas las condiciones del mercado.

Por lo tanto, «ahorrarse» la comisión no necesariamente significa ahorrar dinero. Si un propietario fija incorrectamente el precio, tiene una comercialización poco efectiva, no cuenta con experiencia para negociar o vende bajo presión, podría terminar obteniendo un precio inferior al que razonablemente podría haber conseguido. Esa diferencia puede ser considerablemente mayor que la comisión que habría pagado a una buena corredora.

Además, hay que considerar que la comisión de corretaje se paga solamente si el corredor logra concretar exitosamente la venta. En otras palabras, el propietario paga por el servicio de corretaje cuando este logra gestionar y concretar exitosamente la operación.

3. La filosofía de Swisshaus Propiedades

En Swisshaus Propiedades no exigimos exclusividad para gestionar la venta de una propiedad. El propietario puede decidir trabajar simultáneamente con otros corredores si así lo desea.

Asimismo, el propietario puede decidir dejar de trabajar con Swisshaus Propiedades en cualquier momento. No buscamos mantener a nuestros clientes por obligación, sino porque están satisfechos con nuestra gestión, con los resultados que obtenemos, y confían en nuestro servicio.

El tiempo necesario para concretar una venta depende de múltiples factores, entre ellos el precio de la propiedad, su ubicación, características, estado de conservación, nivel de demanda y condiciones del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo en el momento de la venta.

Uno de los factores que más influye en el tiempo de venta es el precio al que se ofrece la propiedad. Una propiedad cuyo precio está correctamente alineado con su valor de mercado y con las condiciones de oferta y demanda en La Serena y Coquimbo tiene mayores posibilidades de atraer interesados y concretar una venta en un plazo razonable.

Por el contrario, una propiedad cuyo precio está por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar puede permanecer durante mucho tiempo publicada, incluso aunque tenga buenas características.

También influye la calidad de la comercialización. Una adecuada presentación de la propiedad, buenas fotografías, una amplia exposición, una descripción clara, una correcta gestión de las consultas y una adecuada selección y seguimiento de los potenciales compradores pueden contribuir a reducir el tiempo necesario para concretar la venta.

En Swisshaus Propiedades buscamos minimizar el tiempo de venta mediante una información precisa del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo y de la propiedad, junto con una gestión de comercialización eficiente y efectiva.

El estudio de títulos consiste en revisar los antecedentes legales de una propiedad para verificar que quien la vende sea efectivamente su propietario y que el inmueble se encuentre en condiciones jurídicas que permitan realizar la compraventa.

Durante este proceso se revisan, entre otros antecedentes, las inscripciones de dominio y los títulos anteriores de la propiedad, escrituras de compraventas anteriores, además de posibles hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos u otras situaciones que puedan afectar el inmueble.

El estudio de títulos es muy importante para ambas partes. Del punto de vista del vendedor es importante porque permite detectar anticipadamente eventuales problemas que podrían dificultar o impedir la venta. Del punto de vista del comprador es esencial efectuar un buen estudio de títulos para tener la tranquilidad de saber que está comprando una propiedad sin problemas legales.

En una compraventa, el estudio de títulos normalmente es realizado por un abogado especializado. En caso de una compraventa que se paga solamente con fondos propios (sin banco) es el comprador quien contrata a un abogado de su confianza para realizar el estudio de títulos. Cuando el comprador solicita un crédito hipotecario, el banco realiza su propio proceso de revisión de los antecedentes de la propiedad.

Parte del servicio de Swisshaus Propiedades consta en obtener todos los antecedentes que el abogado requiere para realizar el estudio de títulos. Los gastos por obtener los antecedentes y títulos de la propiedad habitualmente son de cargo del vendedor y dependerán de la cantidad y tipos de documentos que se solicitan. En una compraventa de una propiedad en La Serena, Coquimbo o en otra comuna de la Región de Coquimbo, la revisión de estos antecedentes es igualmente fundamental para asegurar que la operación pueda desarrollarse correctamente.

Al vender una propiedad existen distintos gastos asociados a la operación. Estos dependerán de la situación particular de la propiedad y del vendedor, pero en general son los siguientes:

Entre los principales gastos que eventualmente tiene que asumir el vendedor se encuentran:

• Comisión de corretaje, cuando la venta es gestionada por una corredora de propiedades. 
• Gastos de la obtención de certificados y antecedentes necesarios para el estudio de títulos.
• Gastos relacionados con el alzamiento de hipotecas, gravámenes o prohibiciones, cuando corresponda. 
• Pago de deudas asociados a la propiedad, tales como: contribuciones, Gastos Comunes etc.
• Gastos notariales, dependiendo de las características de la operación y de los acuerdos entre las partes.
• Eventualmente, gastos (honorarios) de un abogado, para revisar la escritura y las instrucciones notariales que son redactados por el abogado del comprador.
• Impuestos que eventualmente correspondan, dependiendo de la situación particular del vendedor y de la propiedad. Es un tema muy importante y se recomienda que el vendedor obtenga asesoría tributaria profesional.

Los gastos que tiene que asumir habitualmente el comprador son:

• Comisión de corretaje, cuando la venta es gestionada por una corredora de propiedades. 
• Gastos (honorarios) del abogado, por realizar el estudio de títulos y redactar la escritura de compraventa y las instrucciones notariales.
• Gastos notariales, dependiendo de las características de la operación y de los acuerdos entre las partes.
• Impuestos que eventualmente correspondan, por ejemplo el pago del “impuesto de timbres y estampillas” (impuesto al mutuo) en caso de una compra con un crédito hipotecario.
• Gasto de tasación, si fuera requerida por el banco o si el comprador quisiera hacerla.
• Gasto de inscripción de la propiedad en Conservador de Bienes Raíces.

En Swisshaus Propiedades estamos a su disposición para darle orientación y asesoría respecto a los gastos asociados a una compraventa de un bien raíz. Por favor, no dude en comunicarse con nosotros.

Sí. Es posible vender una propiedad que tiene una hipoteca pero es necesario coordinar adecuadamente el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca. Además, a más tardar al momento de negociar las condiciones de la compraventa, se debe conocer el monto de la deuda pendiente con el banco y las condiciones necesarias para realizar el alzamiento de la hipoteca.

Habitualmente, una parte del precio de venta se destina a pagar la deuda hipotecaria pendiente y la otra parte del precio se paga directamente al vendedor. Una vez pagada la deuda al banco, este realiza las gestiones necesarias para alzar la hipoteca, de manera que la propiedad pueda ser transferida al comprador.

Cuando el comprador también financia la adquisición mediante un crédito hipotecario, la operación requiere una coordinación adicional entre el banco del vendedor (Banco «Alzante») y el banco del comprador (Banco «Acreedor»).

Es muy recomendable que el vendedor informe desde el comienzo que la propiedad tiene una hipoteca. Esto permite a Swisshaus Propiedades planificar correctamente la operación y realizar una gestión eficiente del proceso, apoyando al vendedor y al Banco Alzante.

También es importante indicar que una propiedad puede tener otros gravámenes, prohibiciones o limitaciones, además de la hipoteca. Para determinar cómo alzar o «eliminar» estos gravámenes se requiere analizar los títulos de cada propiedad en detalle.

La tributación asociada a la venta de una propiedad depende de las circunstancias particulares de cada operación y de la situación del vendedor. Por esta razón, antes de vender una propiedad es recomendable contar con asesoría legal y tributaria especializada, que permita determinar correctamente los impuestos que eventualmente puedan corresponder.

Uno de los principales conceptos que se debe considerar es el mayor valor obtenido en la venta. En términos generales, corresponde a la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y su costo tributario, considerando las reglas de reajuste y, cuando corresponde, determinadas mejoras realizadas en el inmueble. Por lo tanto, los eventuales impuestos no se calculan simplemente sobre el precio total de venta, sino sobre el mayor valor que corresponda determinar para efectos tributarios.

Beneficio de las 8.000 UF

Para determinadas personas naturales que cumplen los requisitos establecidos por la legislación tributaria, el mayor valor obtenido en la venta de propiedades puede tener el carácter de ingreso no renta hasta un límite acumulado de 8.000 UF.

Es importante entender que las 8.000 UF no corresponden a un beneficio por cada propiedad ni por cada venta. Se trata de un límite único y acumulativo durante toda la vida del contribuyente. Por ejemplo, si una persona obtiene un mayor valor de 3.000 UF en una venta y posteriormente obtiene un mayor valor de 4.000 UF en otra venta, habrá utilizado 7.000 UF de su límite y le quedará un saldo de 1.000 UF.

El beneficio no se aplica automáticamente a todas las ventas. Entre otros requisitos, existen condiciones relacionadas con la fecha de adquisición de la propiedad, el tiempo transcurrido entre la adquisición y la venta y la relación entre el vendedor y el comprador. Por ejemplo, para las propiedades adquiridas desde el 1 de enero de 2004, el SII contempla como regla general un plazo superior a un año entre la adquisición y la venta para acceder al beneficio, con reglas especiales para determinados casos.

Si el mayor valor supera el límite disponible de 8.000 UF, el monto que exceda dicho límite puede quedar afecto a tributación, de acuerdo con las reglas aplicables al contribuyente y a la operación.

¿Qué ocurre si el vendedor es considerado habitual?

La habitualidad es otro factor que puede modificar el tratamiento tributario de una venta. El beneficio de las 8.000 UF está sujeto a que se cumplan los requisitos establecidos para este régimen, entre ellos que el vendedor no se encuentre en una situación que impida acceder a dicho beneficio.

La determinación de si existe habitualidad depende de las circunstancias particulares de las operaciones y no simplemente del número de propiedades que una persona haya vendido. Por esta razón, una persona que realiza operaciones inmobiliarias con cierta frecuencia o que adquiere propiedades con la finalidad de venderlas debe analizar cuidadosamente su situación tributaria.

¿Puede existir IVA en la venta de una propiedad?

En determinadas circunstancias, la venta de un inmueble puede quedar afecta a IVA, especialmente cuando quien realiza la venta tiene la calidad de vendedor habitual para efectos de este impuesto. La normativa de IVA considera la venta de bienes corporales inmuebles construidos, excluyendo los terrenos, y el SII analiza la habitualidad de acuerdo con las circunstancias de cada caso.

Por lo tanto, no se puede afirmar que toda venta de una propiedad está afecta a IVA, ni tampoco que toda persona que vende una propiedad debe pagar IVA. La situación debe analizarse caso a caso.

En resumen, para determinar los impuestos que eventualmente deberá pagar un vendedor es necesario considerar, entre otros factores, el mayor valor obtenido, la fecha en que adquirió la propiedad, el tiempo que la mantuvo, si cumple los requisitos para utilizar el beneficio de las 8.000 UF, si ha utilizado anteriormente parte de este beneficio, la relación entre comprador y vendedor y si existe habitualidad en las operaciones inmobiliarias.

Por la complejidad de estas materias y porque las consecuencias tributarias pueden ser diferentes en cada caso, es recomendable que el propietario consulte a un contador o asesor tributario especializado antes de concretar la venta.

Idealmente, antes de poner una propiedad en venta, el propietario debería tener preparados algunos de los principales antecedentes que permiten acreditar la propiedad y conocer su situación legal y tributaria.

Entre los documentos que normalmente conviene tener disponibles se encuentran:

• Escritura pública mediante la cual se adquirió la propiedad, o el documento que acredite la adquisición en caso de que la propiedad haya sido recibida por herencia.
• Certificado de dominio vigente, que permite acreditar quién o quiénes son los propietarios de la propiedad.
• Certificado de hipotecas y gravámenes, que permite conocer si existen hipotecas, gravámenes u otras situaciones que puedan afectar jurídicamente a la propiedad y eventualmente dificultar la venta.
• Certificado de deuda de contribuciones, que permite conocer si existen deudas de contribuciones asociadas a la propiedad.

Contar con estos antecedentes antes de comenzar la venta permite conocer anticipadamente quién o quiénes son los propietarios, si existe algún problema legal que pudiera dificultar la compraventa y si existen deudas de contribuciones. Esto ayuda a evitar retrasos o dificultades durante el proceso de venta.

En caso de que el propietario no tenga estos documentos, Swisshaus Propiedades puede gestionar la obtención de estos antecedentes, si el propietario así lo solicita.

El certificado de dominio vigente es un documento emitido por el Conservador de Bienes Raíces que permite acreditar quién o quiénes son los actuales propietarios de una propiedad. Se obtiene a partir de la inscripción de dominio que se encuentra registrada en el Conservador.

El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, conocido habitualmente como certificado de hipotecas y gravámenes o certificado GP, permite conocer si existen determinadas situaciones jurídicas que afectan a una propiedad y que pueden limitar o dificultar su venta.

Este certificado se basa en los registros del Conservador de Bienes Raíces y puede informar, entre otros antecedentes, si una propiedad tiene:

• Hipotecas: por ejemplo, una hipoteca constituida a favor de un banco como garantía de un crédito.
• Gravámenes: como servidumbres, usufructos u otros derechos que afectan la propiedad.
• Prohibiciones de venta o de enajenar: situaciones que impiden o limitan la posibilidad de vender o disponer libremente del inmueble.
• Embargos: medidas decretadas por un tribunal que pueden afectar la posibilidad de disponer de la propiedad.
• Litigios: procesos o juicios relacionados con la propiedad que pueden afectar los derechos sobre ella o su libre disposición. Cuando corresponde, esta información puede solicitarse en el certificado respectivo.
• Declaración de bien familiar: una propiedad puede haber sido declarada bien familiar, situación que establece una protección especial sobre el inmueble y puede limitar la facultad del propietario para disponer de él libremente.
• Otras limitaciones o situaciones jurídicas que se encuentren inscritas en los registros correspondientes del Conservador.

Una propiedad puede ser perfectamente de propiedad de una persona y, al mismo tiempo, estar afectada por una hipoteca, una servidumbre, una prohibición de enajenar, un embargo, un litigio o una declaración de bien familiar. Por eso, conocer quién es el propietario no es suficiente: también es necesario conocer qué situaciones jurídicas afectan a la propiedad.

Ambos certificados son antecedentes muy importantes para realizar una compraventa y forman parte de los documentos que normalmente solicitan los abogados, bancos y compradores para realizar el estudio de títulos de una propiedad.

En caso de que el propietario no tenga estos documentos, Swisshaus Propiedades puede gestionar su obtención, si el propietario así lo solicita.

Como regla general, las construcciones, ampliaciones y otras obras de edificación deben contar con los permisos y autorizaciones correspondientes de la Dirección de Obras Municipales (DOM). Asimismo, una vez terminadas las obras, corresponde obtener la Recepción Definitiva por parte de la DOM.

Cuando una propiedad tiene construcciones o ampliaciones que no cuentan con el permiso de edificación correspondiente y/o con su Recepción Definitiva, se dice que estas construcciones no están regularizadas.

Una propiedad con construcciones no regularizadas se puede vender, pero esta situación puede generar dificultades durante el proceso de compraventa y afectar el valor de la propiedad.

En primer lugar, una construcción no regularizada puede afectar negativamente el precio de venta, ya que un comprador puede considerar esta situación al momento de hacer una oferta.

Además, la falta de regularización puede afectar de manera negativa la tasación de la propiedad. Esto es especialmente importante cuando el comprador necesita financiar la compra mediante un crédito hipotecario, ya que el banco siempre realiza una tasación para determinar el valor de la propiedad que está financiando.

Dependiendo de las características de la construcción y de la situación particular de la propiedad, puede ser posible regularizar las obras ante la Dirección de Obras Municipales. El procedimiento dependerá del tipo, antigüedad, superficie y características de la construcción, entre otros factores. Existen incluso procedimientos específicos de regularización contemplados en la normativa.

Por esta razón, si una propiedad tiene ampliaciones, construcciones o modificaciones que no aparecen regularizadas, es recomendable revisar esta situación antes de poner la propiedad en venta. Esto permite conocer anticipadamente si existe algún problema que pueda afectar la operación y, cuando sea necesario, evaluar las alternativas para regularizarlo.

Swisshaus Propiedades puede asesorar al propietario en la revisión de los antecedentes de la propiedad y orientarlo respecto de los pasos que podrían ser necesarios para abordar una situación de este tipo.

Es relativamente frecuente encontrar diferencias entre la información que aparece en los registros del Servicio de Impuestos Internos (SII), la Dirección de Obras Municipales (DOM) y el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Esto no significa necesariamente que exista un problema con la propiedad, pero es importante identificar y revisar el origen de cualquier diferencia antes de venderla.

Cada institución registra información con una finalidad diferente:

Servicio de Impuestos Internos (SII): mantiene información catastral y fiscal de la propiedad, incluyendo antecedentes como la superficie del terreno, las construcciones registradas, el avalúo fiscal y el destino de una propiedad. Esta información se utiliza, entre otras cosas, para determinar las contribuciones.

Dirección de Obras Municipales (DOM): mantiene los antecedentes relacionados con las construcciones de una propiedad, como permisos de edificación, modificaciones y recepciones de las obras.

Conservador de Bienes Raíces: mantiene los registros jurídicos de la propiedad, incluyendo la inscripción de dominio y los distintos derechos, gravámenes, prohibiciones y otras situaciones jurídicas que puedan afectarla.

Por ejemplo, pueden existir diferencias respecto de la superficie del terreno, la existencia de construcciones y sus respectivas superficies, la dirección o individualización del inmueble, o la individualización del propietario. Algunas de estas diferencias pueden deberse simplemente a que la información de una institución no ha sido actualizada; en otros casos, pueden revelar una situación que debe ser revisada y eventualmente regularizada.

Estas diferencias deben ser analizadas caso a caso, ya que pueden tener distintos orígenes y no todas tienen la misma importancia. Es importante detectar estas diferencias antes de poner una propiedad en venta, ya que pueden generar dificultades durante el estudio de títulos, afectar una tasación o complicar una compraventa financiada mediante un crédito hipotecario.

En caso de existir diferencias entre los antecedentes del SII, de la Municipalidad y del Conservador de Bienes Raíces, Swisshaus Propiedades puede ayudar al propietario a analizar estas diferencias y orientarlo respecto de los antecedentes que deberían ser revisados y, cuando corresponda, regularizados antes de la venta.

Si una propiedad tiene un embargo, una prohibición de venta u otro gravamen, es muy importante conocer exactamente qué situación afecta al inmueble y cuáles son las condiciones necesarias para poder realizar la compraventa.

No todos los gravámenes tienen el mismo efecto. Por ejemplo, una hipoteca no necesariamente impide vender una propiedad. En cambio, un embargo o una prohibición de enajenar pueden limitar o impedir que el propietario pueda vender de la propiedad.

Las prohibiciones pueden tener distintos orígenes. Pueden ser voluntarias, cuando se establecen mediante un acto jurídico (por ejemplo al comprar una propiedad con un crédito hipotecario); legales, cuando están establecidas por ley; o judiciales, cuando han sido decretadas por un tribunal, como ocurre, por ejemplo, con los embargos y determinadas medidas precautorias.

Cuando existe un embargo, una prohibición de enajenar u otra limitación que afecte la posibilidad de vender, normalmente será necesario resolver previamente la situación o coordinar las gestiones necesarias para su alzamiento, según el origen y las características de la limitación. La forma de hacerlo dependerá de cada caso y puede requerir la intervención del tribunal, de un banco o de otras partes involucradas.

Es importante detectar estas situaciones antes de poner una propiedad en venta. El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones permite conocer las principales cargas y prohibiciones inscritas sobre el inmueble y es un antecedente que normalmente solicitan los compradores y los bancos para realizar el estudio de títulos.

Si una propiedad tiene un embargo, una prohibición de venta u otro gravamen, Swisshaus Propiedades puede ayudar al propietario a identificar la situación y orientarlo respecto de los antecedentes y gestiones que deberían realizarse para poder avanzar con la venta.

La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual el comprador y el vendedor se obligan a firmar un contrato de compraventa de una propiedad, estableciendo las condiciones y el plazo para realizar la compraventa definitiva.

La promesa debe constar por escrito y debe establecer, entre otros aspectos, el plazo o condición que determine cuándo se celebrará la compraventa definitiva y especificar adecuadamente el contrato que las partes se comprometen a celebrar. Estos requisitos están establecidos en el artículo 1554 del Código Civil.

La firma de una promesa de compraventa es muy importante porque permite dejar claramente establecidos los acuerdos alcanzados entre el comprador y el vendedor, dando mayor tranquilidad a ambas partes y evitando malentendidos respecto de las condiciones de la operación. Además, constituye una herramienta importante en caso de que posteriormente surjan disputas o diferencias de opinión respecto de los acuerdos alcanzados.

En Swisshaus Propiedades recomendamos realizar siempre una promesa de compraventa y, si ambas partes están de acuerdo, gestionamos la redacción y firma de la promesa. Asimismo, recomendamos que la promesa sea firmada ante notario.

Es importante tener presente que la promesa de compraventa no transfiere la propiedad al comprador. Posteriormente, las partes deben celebrar la escritura de compraventa, que es precisamente el contrato que se prometió celebrar. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se transfiere la propiedad al nuevo dueño.

La promesa es especialmente útil cuando las partes han llegado a un acuerdo sobre la venta, pero todavía es necesario cumplir determinadas condiciones o realizar algunas gestiones antes de poder firmar la compraventa definitiva. Por ejemplo, puede ser necesario terminar el estudio de títulos, obtener determinados documentos, o gestionar el alzamiento de una hipoteca, embargo o prohibición. Además, es habitual que la promesa establezca como condición que los títulos de la propiedad se deben encontrar conformes a derecho.

En la promesa se establecen las principales condiciones de la futura compraventa, como el precio, la forma de pago, los plazos y las condiciones que deben cumplirse para celebrar el contrato definitivo. También pueden establecerse las consecuencias (multas) en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo acordado.

En una operación de compraventa gestionada por Swisshaus Propiedades, acompañamos a las partes durante el proceso y coordinamos las distintas etapas necesarias para avanzar desde el acuerdo de venta hasta la firma de la compraventa definitiva.

La promesa de compraventa establece obligaciones y compromisos para el comprador y el vendedor. Por lo tanto, ambas partes deben cumplir las condiciones y obligaciones que hayan acordado en ella.

Si una de las partes incumple lo acordado, la parte que ha cumplido puede recurrir a los tribunales para exigir el cumplimiento de la promesa. Es decir: el promitente comprador puede exigir que el dueño (o los dueños) de la propiedad venda el inmueble en las condiciones acordadas en la promesa de compraventa. Y, a la vez, el promitente vendedor puede exigir que el promitente comprador cumpla con la promesa y compre la propiedad en las condiciones que se acordaron en la promesa.

La promesa también puede establecer una multa o cláusula penal para el caso de incumplimiento. En ese caso, la parte cumplidora puede exigir el pago de dicha multa en los términos establecidos en el contrato. El monto de la multa depende de lo que se acordó en la promesa de compraventa y habitualmente puede equivaler a un monto del 10% al 20% del precio.

Por regla general, la parte cumplidora no puede exigir simultáneamente el cumplimiento de la obligación principal (que el promitente vendedor venda, o que el promitente comprador compre) y el pago de la multa. Sin embargo, existen excepciones, por ejemplo, cuando la multa fue establecida para el simple atraso en el cumplimiento de una obligación, o cuando las partes acordaron expresamente que el pago de la multa no extingue la obligación principal.

Por esta razón, es muy importante que la promesa de compraventa establezca claramente las obligaciones de cada parte, los plazos, las condiciones que deben cumplirse y las consecuencias en caso de incumplimiento.

Si la propiedad que usted quiere vender fue recibida como herencia, antes de poder venderla es necesario realizar y completar correctamente los trámites relacionados con la herencia y la inscripción de la propiedad a nombre de los herederos.

El primer paso es obtener la Posesión Efectiva, trámite mediante el cual se determina quiénes son los herederos y cuáles son los bienes que forman parte de la herencia. Si existe testamento, la posesión efectiva se tramita ante el tribunal civil correspondiente. Si no existe testamento, se tramita ante el Servicio de Registro Civil e Identificación.

Cuando la herencia incluye una propiedad, la posesión efectiva debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. Además, debe realizarse la inscripción especial de herencia, mediante la cual la propiedad queda inscrita a nombre de los herederos.

También es necesario resolver la situación relacionada con el Impuesto a las Herencias. Dependiendo de las características de la herencia y de los herederos, puede corresponder el pago del impuesto o existir una exención. El SII emite el certificado correspondiente. Por esta razón, es importante revisar oportunamente los aspectos tributarios relacionados con la herencia y con la posterior venta de la propiedad.

Una vez completados estos trámites, los herederos pueden vender la propiedad.

Si existen varios herederos, una alternativa que puede simplificar el proceso de venta es que los herederos otorguen un mandato a uno de ellos para que los represente en las distintas gestiones relacionadas con la venta de la propiedad. De esta manera, se puede centralizar la gestión y facilitar considerablemente la coordinación entre los herederos, el comprador, la corredora, la notaría y las demás partes que participan en la operación. Es recomendable que el mandato establezca claramente las facultades otorgadas y las condiciones bajo las cuales deberá realizarse la venta, resguardando así los intereses de todos los herederos.

Swisshaus Propiedades puede ayudar a los herederos a recopilar y revisar los antecedentes necesarios para la venta de la propiedad en La Serena, Coquimbo o en otras comunas de la Región de Coquimbo y coordinar las distintas etapas del proceso de compraventa. Cuando sea necesario resolver aspectos legales o tributarios específicos de la herencia, recomendamos contar con la asesoría de profesionales especializados que correspondan.

Sí. Es posible vender una propiedad que actualmente se encuentra arrendada, pero antes de ponerla en venta es importante revisar las condiciones del contrato de arrendamiento y determinar qué efectos tendrá la venta sobre el contrato y sobre el arrendatario.

La existencia de un contrato de arrendamiento no impide que el propietario pueda vender la propiedad. Sin embargo, la venta no significa necesariamente que el contrato de arrendamiento termine automáticamente. Dependiendo de las características del contrato y de las circunstancias particulares, el comprador puede tener que respetar el contrato existente.

Por esta razón, antes de ofrecer una propiedad arrendada es recomendable definir claramente en qué condiciones se venderá. Por ejemplo, se puede vender manteniendo al arrendatario y el contrato de arrendamiento vigente, lo que incluso puede resultar atractivo para un comprador que busca una propiedad que genere ingresos por arriendo como inversión inmobiliaria. También puede existir interés en vender la propiedad desocupada, en cuyo caso será necesario revisar previamente las condiciones legales y contractuales para poner término al arrendamiento y obtener la restitución del inmueble.

Es importante que el propietario informe desde el comienzo que la propiedad se encuentra arrendada y entregue el contrato de arrendamiento para su revisión. Esto permite definir correctamente la estrategia de venta y evitar comprometer, por ejemplo, la entrega de una propiedad desocupada sin haber verificado previamente que ello sea posible dentro del plazo acordado con el comprador.

Además, es muy importante mantener una comunicación abierta, clara y sincera con el arrendatario durante el proceso de venta. Informarlo oportunamente sobre la intención de vender la propiedad y sobre las condiciones en que se realizará la venta permite generar confianza, facilitar las visitas de potenciales compradores y evitar malentendidos o conflictos durante el proceso.

Cuando una propiedad pertenece a varias personas, es importante distinguir entre vender la propiedad completa y vender solamente la participación o cuota que uno de los propietarios tiene sobre ella. Si los propietarios quieren vender la propiedad completa, deben participar y estar de acuerdo todos los dueños.

Si uno de los propietarios quiere vender solamente su participación en la propiedad, el Código Civil permite, como regla general, que un comunero venda su cuota sin necesidad del consentimiento de los demás comuneros. Sin embargo, vender una cuota es muy diferente a vender la propiedad completa y puede resultar considerablemente más difícil encontrar un comprador interesado en adquirir solamente una participación del inmueble.

Cuando existen varios propietarios y todos están de acuerdo en vender, recomendamos organizar y centralizar la gestión de la venta. Una alternativa muy práctica, especialmente cuando son muchos propietarios o cuando algunos de ellos viven fuera de La Serena, de Coquimbo, o incluso en otro países, es que otorguen un mandato a uno de ellos para que los represente durante el proceso. El mandato puede establecer claramente las facultades otorgadas y las condiciones bajo las cuales se puede realizar la venta, lo que permite simplificar el proceso.

En todo caso, Swisshaus Propiedades puede coordinar la gestión de la venta con el propietario que actúe como representante del grupo o con todos los propietarios en conjunto, conforme a lo que prefieran los propietarios.

Si existen desacuerdos entre los propietarios respecto de la venta, o si alguno de ellos no quiere vender su parte, será necesario analizar la situación particular y, cuando corresponda, contar con asesoría legal.

Sí, es posible que una propiedad tenga ciertas deudas y aun así pueda venderse, pero lo habitual y recomendable es que la propiedad se venda libre de deudas. De hecho, en las escrituras de compraventa es habitual que el vendedor declare y garantice que la propiedad se vende libre de deudas.

Respecto de las contribuciones, siempre es necesario obtener un Certificado de Deuda de Contribuciones en la Tesorería General de la República. Las eventuales deudas de contribuciones deben estar pagadas para poder inscribir la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces.

Si la propiedad forma parte de un condominio, también es importante conocer la situación de los gastos comunes. Recomendamos solicitar anticipadamente un certificado de deuda de gastos comunes emitido por la administración del condominio, para tener claridad respecto de las obligaciones pendientes. La existencia de una deuda de gastos comunes no funciona de la misma manera que una deuda de contribuciones, pero debe ser informada y acordarse claramente cómo será regularizada dentro de la compraventa.

También es importante verificar que el vendedor no tenga deudas pendientes por concepto de pensiones de alimentos. Si una persona figura en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, existen reglas especiales que pueden condicionar la inscripción de la compraventa al aseguramiento del pago de la deuda. Por esta razón, recomendamos que cualquier deuda por concepto de pensiones de alimentos sea regularizada antes de iniciar la venta de la propiedad.

Sí es posible, pero se debe revisar si la propiedad se encuentra afecta a una prohibición de venta, producto del subsidio habitacional. Esta prohibición queda inscrita en el Conservador de Bienes Raíces y, mientras se encuentre vigente, la propiedad no puede venderse.

Como regla general, la prohibición de venta tiene una duración de cinco años, aunque el plazo y las condiciones pueden variar dependiendo del tipo de subsidio. En determinados casos, es posible solicitar al SERVIU la autorización para vender la propiedad antes de que termine el período de prohibición.

Por esta razón, antes de poner en venta una propiedad adquirida con subsidio habitacional es importante revisar su situación en el Conservador de Bienes Raíces y verificar si existe una prohibición de enajenar vigente.

Swisshaus Propiedades puede ayudar al propietario a revisar estos antecedentes y orientarlo respecto de las gestiones que sean necesarias para poder realizar la venta.

Vender una propiedad en el menor tiempo posible requiere una buena preparación, un precio adecuado y una estrategia de comercialización efectiva. Para lograr eso, el rol del corredor de propiedades es fundamental, especialmente cuando se cuenta con conocimiento del mercado inmobiliario local de La Serena y Coquimbo.

El primer factor, y probablemente el más importante, es establecer un precio de venta “justo”, es decir, que sea acorde al valor de mercado y a la realidad del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo. Una propiedad correctamente valorada permite atraer a un mayor número de potenciales compradores y aumenta las posibilidades de concretar una venta en un plazo razonable.

También es fundamental preparar adecuadamente la propiedad antes de ponerla en venta. Contar desde el comienzo con todos los antecedentes legales y técnicos permite detectar y solucionar anticipadamente eventuales problemas que podrían retrasar la compraventa.

La forma en que se presenta y promociona la propiedad también es clave: Buenas fotografías, una descripción atractiva y completa, una adecuada difusión en los principales portales inmobiliarios y una gestión activa de los potenciales compradores permiten aumentar significativamente las posibilidades de encontrar rápidamente a la persona adecuada.

Además, es muy importante facilitar y coordinar bien las visitas a la propiedad, responder rápidamente las consultas de las personas interesadas, y mantener una comunicación fluida con los potenciales compradores. Cada oportunidad de contacto puede ser una oportunidad de venta.

En Swisshaus Propiedades creemos que una venta exitosa comienza antes de publicar la propiedad. Por eso, asesoramos al propietario desde la definición del precio y la preparación de la propiedad hasta la comercialización, negociación y cierre de la operación, buscando que la propiedad tenga la mejor exposición posible y que el proceso de venta sea eficiente y ordenado. Nuestro conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario de La Serena, Coquimbo y la Cuarta Región nos permite asesorar al propietario considerando las características y condiciones específicas del mercado local.

No existe ningún inconveniente en vender una propiedad a un comprador que necesita un crédito hipotecario para financiar la compra. Esta es una modalidad muy habitual en las compraventas de propiedades.

Cuando participa un banco, el proceso de compraventa requiere algunas etapas adicionales y, normalmente, puede tomar más tiempo. El banco debe evaluar al comprador, realizar la tasación de la propiedad y revisar los antecedentes legales del inmueble antes de aprobar definitivamente el financiamiento.

La participación del banco también tiene un aspecto positivo para el vendedor, ya que implica un alto nivel de formalidad y una revisión adicional de la operación. El banco busca asegurarse de que tanto el comprador como la propiedad cumplan con las condiciones necesarias para otorgar el crédito. Si bien esto puede significar más tiempo y trámites, también aporta mayor rigurosidad al proceso de la compraventa.

Una particularidad de estas operaciones es que, además del contrato de compraventa, en la misma escritura se establecen las condiciones del crédito hipotecario entre el comprador y el banco acreedor y se constituye la hipoteca sobre la propiedad. Por esta razón, la escritura debe ser firmada también por el representante legal del banco que otorga el crédito.

En Swisshaus Propiedades tenemos amplia experiencia en compraventas financiadas mediante créditos hipotecarios y podemos acompañar y asesorar al vendedor durante todo el proceso, coordinando las distintas etapas con el comprador, el banco, el tasador y los demás profesionales involucrados.

Antes de poner una propiedad en venta, es recomendable prepararla adecuadamente para presentarla de la mejor manera posible a los potenciales compradores. Una propiedad limpia, ordenada y bien mantenida genera una mejor primera impresión y puede facilitar considerablemente su comercialización.

Recomendamos realizar, antes de publicar la propiedad, las reparaciones y mantenciones necesarias, por ejemplo, solucionar desperfectos visibles, reparar filtraciones, revisar instalaciones, pintar cuando sea necesario y mantener en buenas condiciones los jardines y espacios exteriores.

También es conveniente ordenar y despejar los espacios, retirar objetos personales que puedan distraer la atención y procurar que la propiedad se vea amplia, luminosa y bien cuidada. Esto es especialmente importante para las fotografías y videos que se utilizarán en la comercialización.

Sin embargo, no siempre es conveniente realizar grandes inversiones o mejoras antes de vender. Cada propiedad es diferente y, además, no siempre es posible saber cuánto valorará el futuro comprador una determinada mejora. Existe el riesgo de invertir dinero en una renovación que el comprador no considere especialmente valiosa o que incluso prefiera realizar de acuerdo con sus propios gustos y necesidades.

Por esta razón, recomendamos principalmente enfocarse en aspectos que son de interés y valoración común para la mayoría de los compradores, como mantener la propiedad limpia y ordenada, cuidar el jardín y los espacios exteriores, realizar trabajos estéticos menores —especialmente pintura cuando sea necesario— y solucionar reparaciones o desperfectos que afecten el buen funcionamiento de la propiedad.

En todo caso, no existe ninguna obligación de realizar estas mejoras antes de vender. Una propiedad perfectamente puede venderse “tal como está”. El propietario puede decidir no realizar trabajos, por ejemplo, porque no dispone del tiempo o de los recursos económicos necesarios. En esos casos, lo importante es considerar adecuadamente el estado de la propiedad al definir su precio y su estrategia de comercialización.

En Swisshaus Propiedades podemos asesorar al propietario respecto de cómo preparar la propiedad antes de ponerla en venta, identificando aquellas mejoras que pueden generar un impacto positivo en su comercialización y presentación ante los potenciales compradores.

El precio de publicación de una propiedad es el punto de partida de la negociación y frecuentemente no coincide con el precio que finalmente se paga.

En la práctica, es habitual que comprador y vendedor deban negociar hasta encontrar un precio y unas condiciones que resulten aceptables para ambas partes. Sin embargo, es importante que el precio de publicación sea coherente con la realidad del mercado inmobiliario. Un precio adecuadamente definido permite atraer a un mayor número de potenciales compradores y aumenta las posibilidades de concretar la venta dentro de un plazo razonable.

Cuando se recibe una oferta, es importante analizarla integralmente para determinar si resulta conveniente para el vendedor. Se deben considerar no solamente el precio ofrecido, sino también la forma de pago, el financiamiento del comprador, los plazos y la situación particular de la persona que quiere comprar la propiedad.

El tiempo necesario para llegar a un acuerdo puede variar considerablemente. En algunas ventas, la negociación puede ser rápida y fluida, mientras que en otras puede requerir más tiempo y varias conversaciones entre las partes. Esto puede depender, entre otros factores, de las expectativas del vendedor y del comprador, del nivel de interés que exista por la propiedad, de las propiedades alternativas disponibles en el mercado y del plazo en que el propietario necesita o quiere concretar la venta.

Hay que ser sinceros: no todas las negociaciones terminan necesariamente en una venta. En algunas ocasiones, las posiciones del comprador y del vendedor pueden estar demasiado alejadas para alcanzar un acuerdo. En Swisshaus Propiedades, sin embargo, asumimos un rol activo durante la negociación: asesoramos y acompañamos al propietario, evaluamos las ofertas recibidas y sus distintas condiciones, y utilizamos nuestra experiencia y capacidad de negociación para acercar las posiciones, explorar alternativas y buscar que las diferencias puedan superarse. Nuestro objetivo es contribuir activamente a que las partes puedan alcanzar un acuerdo satisfactorio, de acuerdo con los objetivos del vendedor y las condiciones del mercado.

Cuando un comprador presenta formalmente una oferta de compra y el vendedor la acepta, las partes han llegado a un acuerdo para concretar la compraventa. Por esta razón, la Carta de Oferta de Compra (firmada por el interesado) y su respectiva Carta de Aceptación (firmada por el vendedor) establecen las condiciones principales de la operación, tales como el precio, la forma de pago, los plazos y la multa en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquiera de las partes.

Si después de haber sido aceptada la oferta de compra por parte del vendedor, el comprador decide desistir de la compra, pueden darse distintas situaciones. En primer lugar, cabe señalar que el vendedor está en su derecho de exigir que se respete el acuerdo y que se concrete la compraventa. También puede ocurrir que el interesado en comprar la propiedad termine pagando la compensación (multa) establecida a favor del vendedor, la cual habitualmente corresponde a un porcentaje del precio de venta.

En casos más excepcionales, si no se logra resolver la situación, el vendedor también podría recurrir a los tribunales para hacer valer sus derechos o, alternativamente, aceptar la situación y dar por terminada la negociación. En todo caso, estas últimas dos situaciones no son lo habitual, principalmente por el hecho de que la Oferta de Compra y su respectiva Aceptación se firman por escrito y establecen claramente los derechos y obligaciones de comprador y vendedor.

Swisshaus Propiedades acompaña y asesora a las partes durante todo el proceso de compraventa, procurando que los acuerdos queden claramente establecidos y que la operación avance de manera ordenada hasta su conclusión, con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y el pago del precio al vendedor.

Si todavía no existe un acuerdo de compraventa con un interesado, el propietario puede decidir retirar su propiedad de la venta en cualquier momento. En ese caso, es importante informar oportunamente a Swisshaus Propiedades o a los corredores que estén gestionando la venta, para que dejen de ofrecer la propiedad y retiren los avisos de comercialización.

Si, en cambio, ya existe un acuerdo con un comprador, por ejemplo, porque se ha firmado una Carta de Oferta de Compra y su respectiva Carta de Aceptación, o una promesa de compraventa, el hecho de retirar la propiedad de los portales inmobiliarios o dejar de ofrecerla al mercado no modifica los compromisos asumidos por las partes. En ese caso, lo relevante son las obligaciones y consecuencias establecidas en el acuerdo que hayan celebrado las partes.

En Swisshaus Propiedades mantenemos una comunicación permanente con el propietario durante el proceso de venta, de manera que cualquier decisión respecto de continuar o retirar la propiedad del mercado pueda ser gestionada oportunamente.