Promesa de compraventa: qué es, qué revisar antes de firmar y qué pasa si no se cumple

Cuando comprador y vendedor ya llegaron a un acuerdo, pero todavía faltan trámites antes de firmar la escritura, el paso habitual es la promesa de compraventa. En este artículo explicamos qué es, qué debe revisar antes de firmarla y qué ocurre si una de las partes no cumple, con la experiencia de Swisshaus Propiedades en compraventas en La Serena y Coquimbo.

Qué es una promesa de compraventa

Es un contrato mediante el cual el comprador y el vendedor se obligan a celebrar más adelante el contrato de compraventa de una propiedad, fijando las condiciones y el plazo para la compraventa definitiva.

Según el artículo 1554 del Código Civil, la promesa debe constar por escrito y debe establecer, entre otros aspectos, el plazo o la condición que determine cuándo se celebrará la compraventa definitiva, y especificar adecuadamente el contrato que las partes se comprometen a celebrar.

Para qué sirve

La promesa deja claramente establecidos los acuerdos alcanzados entre comprador y vendedor, da tranquilidad a ambas partes, evita malentendidos sobre las condiciones de la operación y es una herramienta importante si más adelante surgen diferencias sobre lo acordado.

Es especialmente útil cuando hay acuerdo en la venta, pero todavía falta cumplir condiciones o hacer gestiones antes de la firma definitiva. Por ejemplo:

• Terminar el estudio de títulos.
• Obtener determinados documentos.
• Gestionar el alzamiento de una hipoteca, un embargo o una prohibición.

La promesa no transfiere la propiedad

Es importante tenerlo presente: firmar la promesa no convierte al comprador en dueño. Después, las partes deben firmar la escritura pública de compraventa, que es precisamente el contrato que se prometió celebrar. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se produce la transferencia del dominio al comprador (artículo 686 del Código Civil).

Qué revisar antes de firmar

• El precio de compraventa y la forma de pago.
• Los plazos para cumplir las distintas etapas y para firmar la compraventa definitiva.
• Las condiciones que deben cumplirse antes de la compraventa, por ejemplo, que el estudio de títulos sea satisfactorio, que se obtengan ciertos documentos o que se alce una hipoteca, embargo o prohibición.
• La situación legal de la propiedad, incluyendo que los títulos se encuentren conformes a derecho. Es habitual que la promesa lo establezca como condición.
• Las consecuencias y multas si alguna de las partes no cumple lo acordado.
• Cualquier otra condición relevante para usted, que debe quedar expresamente escrita en la promesa.

Qué pasa si una de las partes no cumple

La promesa crea obligaciones para ambas partes. Si una de ellas incumple, la parte que sí cumplió puede recurrir a los tribunales para exigir el cumplimiento:

• El promitente comprador puede exigir que el dueño (o los dueños) venda la propiedad en las condiciones acordadas.
• El promitente vendedor puede exigir que el promitente comprador compre la propiedad en las condiciones acordadas.

La multa o cláusula penal

La promesa también puede establecer una multa o cláusula penal para el caso de incumplimiento. En ese caso, la parte cumplidora puede exigir su pago en los términos del contrato. El monto depende de lo acordado y habitualmente equivale a entre un 10% y un 20% del precio.

Por regla general, no se puede exigir al mismo tiempo el cumplimiento de la obligación principal (que se venda o que se compre) y el pago de la multa. Hay excepciones, por ejemplo, cuando la multa se pactó por el simple atraso en el cumplimiento, o cuando las partes acordaron expresamente que pagar la multa no extingue la obligación principal.

Por eso es tan importante que la promesa establezca con claridad las obligaciones de cada parte, los plazos, las condiciones y las consecuencias del incumplimiento.

Cómo trabajamos la promesa en Swisshaus Propiedades

Recomendamos realizar siempre una promesa de compraventa y firmarla ante notario. Cuando ambas partes están de acuerdo, redactamos la promesa y coordinamos su firma, procurando que las condiciones acordadas queden correctamente incorporadas en el documento. Luego acompañamos a las partes en cada etapa, desde el acuerdo hasta la firma de la compraventa definitiva.

¿Está comprando o vendiendo una propiedad en La Serena o Coquimbo? Contáctenos.

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Fuente: Código Civil de Chile, artículos 1554 y 686. Esta información es de carácter general e informativo y no constituye asesoría legal. Cada operación inmobiliaria es distinta y recomendamos asesorarse con un abogado.