El contrato de arriendo es el documento que ordena toda la relación entre propietario y arrendatario. Revisarlo bien antes de firmar evita la mayoría de los problemas posteriores. En este artículo explicamos qué debe revisar cada parte, qué antecedentes se piden al arrendatario, cómo y cuándo puede terminar un contrato, y qué cambió con la Ley «Devuélveme mi Casa». Lo contamos desde la experiencia de Swisshaus Propiedades gestionando arriendos en La Serena y Coquimbo.
Qué es un contrato de arrendamiento
Es el documento mediante el cual el propietario entrega al arrendatario el uso y goce de una propiedad durante un período determinado, a cambio del pago de una renta. En él se establecen las principales condiciones del arriendo, las obligaciones de ambas partes y los derechos del arrendatario y del arrendador.
Qué revisar antes de firmar
Tanto el propietario como el arrendatario deben leer el contrato con calma y verificar que lo acordado en la negociación quedó correctamente incorporado. Los puntos más importantes son:
- La identificación de la propiedad y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del propietario.
- El destino de la propiedad: uso residencial, comercial u otro uso autorizado.
- El valor de la renta, la fecha y forma de pago y los eventuales mecanismos de reajuste.
- El plazo del contrato y las condiciones para renovarlo o ponerle término anticipadamente.
- El monto de la garantía y las condiciones para su devolución.
- Los gastos de cargo de cada parte: gastos comunes, servicios básicos, mantenciones y reparaciones.
- Las condiciones respecto de mascotas, cuando corresponda.
- Las obligaciones del arrendatario y del propietario durante el contrato.
- El estado en que se entrega la propiedad y, si corresponde, el inventario de muebles y equipamiento.
- Las condiciones para devolver la propiedad al final del contrato, incluido el estado en que debe restituirse.
Si usted es arrendatario
Es recomendable tener a la vista algunos antecedentes legales de la propiedad. Antes de firmar, el propietario debe entregar al corredor (y el corredor debe ponerlos a disposición del arrendatario si los solicita) el certificado de dominio vigente, que acredita quién es el dueño, y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, que muestra si existen inscripciones o limitaciones relevantes para el arriendo.
Si usted es propietario
Para el propietario es especialmente importante que el contrato establezca con claridad las obligaciones del arrendatario respecto del pago de la renta, el cuidado y la mantención de la propiedad, el uso que puede darle y su restitución al término del contrato.
Además, antes de firmar conviene revisar los antecedentes del interesado. Habitualmente se solicitan:
- Cédula de identidad.
- Informe comercial Equifax (antes conocido como Dicom).
- Liquidaciones de sueldo y antecedentes laborales.
- Carpeta tributaria y declaraciones de renta ante el SII.
- Certificados de cotizaciones previsionales.
- Cuando corresponda, los antecedentes del aval o codeudor solidario.
Cómo y cuándo termina un contrato de arriendo
Por vencimiento del plazo
Es la forma más habitual en un contrato a plazo fijo. Al llegar la fecha de término, el contrato termina, pero el arrendatario todavía debe hacer la restitución material de la propiedad, entregando el inmueble y sus llaves. Mientras no la restituya, sigue obligado a pagar la renta. Si ambas partes quieren continuar, pueden renovar el contrato o firmar uno nuevo.
Por acuerdo entre las partes
Propietario y arrendatario pueden acordar terminar el contrato anticipadamente. Es recomendable dejarlo por escrito, con la fecha de término, la entrega de la propiedad y las obligaciones pendientes.
Por incumplimiento
Si una de las partes incumple, la otra puede ejercer las acciones que correspondan para exigir el cumplimiento o, cuando proceda, solicitar el término del contrato. Un incumplimiento no termina el contrato automáticamente: según el caso, puede ser necesario que un tribunal determine el término y la restitución de la propiedad.
Otras situaciones, como la venta de la propiedad o el fallecimiento del propietario o del arrendatario, tampoco terminan necesariamente el contrato y deben analizarse según el contrato y las normas aplicables.
Si el arrendatario quiere irse antes
Lo primero es revisar el contrato: si contempla una cláusula de término anticipado, qué plazo de aviso exige y si tiene algún costo o condición. Si no lo contempla, no es recomendable simplemente abandonar la propiedad y dejar de pagar. El término debe acordarse con el propietario o hacerse según las normas legales que correspondan al tipo de contrato. La Ley N.º 18.101 establece reglas distintas para contratos mes a mes, de duración indefinida o de plazo fijo.
Abandonar físicamente la propiedad no significa que el contrato haya terminado: según la Ley N.º 18.101, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo hasta que restituya el inmueble.
Si la salida se debe a un incumplimiento grave del propietario, o a que la propiedad ya no puede usarse para lo que fue arrendada, puede existir un fundamento legal para terminar el contrato. El Código Civil (artículos 1928 y 1950) contempla, por ejemplo, casos en que reparaciones importantes privan al arrendatario de una parte relevante del inmueble.
En la práctica, lo más conveniente es avisar con suficiente anticipación y dejar por escrito cualquier acuerdo, para coordinar la entrega, la revisión del inmueble, las cuentas pendientes y la devolución de la garantía.
Si el propietario quiere terminar el contrato
El propietario puede poner término al contrato, pero no libremente en cualquier momento. Depende del tipo de contrato, su duración, lo pactado y la existencia de una razón legal. En contratos mes a mes o de duración indefinida, puede hacerlo mediante las formas de aviso y los plazos que fija la Ley N.º 18.101. En contratos a plazo fijo, depende de lo establecido en el contrato y de las circunstancias del caso.
Arriendo impago: la Ley «Devuélveme mi Casa»
Si el arrendatario deja de pagar, el propietario puede recurrir a los tribunales para cobrar las rentas adeudadas y pedir la restitución de la propiedad. Desde 2022, la Ley N.º 21.461, conocida como «Ley Devuélveme mi Casa», incorporó a la Ley N.º 18.101 un procedimiento monitorio que permite solicitar conjuntamente el pago de las rentas y de ciertos gastos adeudados y la restitución del inmueble.
- Si el tribunal admite la demanda, el arrendatario debe pagar dentro de 10 días corridos las rentas y cuentas adeudadas, más intereses y costas.
- Si no paga, no comparece o no se opone dentro del plazo legal, el tribunal puede tenerlo por condenado y disponer el lanzamiento del arrendatario y demás ocupantes, en un plazo máximo de 10 días desde que la resolución quede firme o cause ejecutoria.
Esto no permite que el propietario desaloje por su cuenta: el procedimiento sigue siendo judicial y el arrendatario puede formular oposición en los términos de la ley. La misma ley contempla además una restitución anticipada del inmueble cuando la propiedad ha sido destruida parcialmente o quedado inutilizada por acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
Cómo trabajamos los contratos en Swisshaus Propiedades
Preparamos y coordinamos el contrato, incorporamos los acuerdos alcanzados y facilitamos que ambas partes revisen y aprueben sus condiciones antes de firmar, incluidas las de duración, renovación y término. Además, siempre gestionamos la firma del contrato ante notario, para dar la mayor formalidad posible al acuerdo. Recomendamos también mantener un respaldo ordenado de los pagos y de las comunicaciones entre las partes.
¿Quiere arrendar su propiedad o busca arriendo en La Serena o Coquimbo? Contáctenos. Si quiere saber cuánto cuesta el servicio, revise cuánto cobra un corredor de propiedades.
Más respuestas en nuestra guía para arrendar una propiedad.
Fuentes: Ley N.º 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos; Ley N.º 21.461; Código Civil de Chile, artículos 1928 y 1950 (Biblioteca del Congreso Nacional). Esta información es de carácter general e informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso es distinto y recomendamos asesorarse con un abogado.
