Preguntas Frecuentes – Comprar

Comprar una propiedad es un proceso que involucra varias etapas, desde definir qué tipo de inmueble se busca, establecer un presupuesto, buscar y visitar inmuebles, acordar las condiciones de la compraventa, firmar la promesa y la escritura, terminando con la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, la entrega de la propiedad y el pago del precio al vendedor.

En términos generales, el proceso puede dividirse en las siguientes etapas:

1. Definir el tipo de propiedad y la suma que se quiere invertir.

Antes de comenzar la búsqueda es importante determinar el tipo de propiedad, ubicación, características y el presupuesto disponible, considerando también los gastos asociados a la compra y, si corresponde, la capacidad de financiamiento hipotecario. Ese primer paso es clave para que la búsqueda sea lo más eficiente posible. En este paso, el interesado en comprar debería considerar la ayuda de un corredor de propiedades y, en caso de financiamiento bancario, la asesoría de su ejecutivo de cuenta.

2. Buscar y seleccionar propiedades.

Una vez definidos los criterios de búsqueda, se pueden identificar propiedades que se ajusten a las necesidades y al presupuesto de la persona que quiere comprar. Esta búsqueda se puede hacer por cuenta propia o con la ayuda de un corredor de propiedades. La gran mayoría de las propiedades en venta están publicadas en internet y redes sociales, y algunas también cuentan con letreros de venta para que sea más fácil identificarlas.

3. Visitar la(s) propiedad(es).

Una vez analizadas y seleccionadas las propiedades, se debe coordinar una visita al inmueble —o a los inmuebles de interés— para poder conocer bien la propiedad y su entorno. De ser necesario, se puede perfectamente hacer una segunda visita, para poder formarse una opinión íntegra respecto de la propiedad, de sus características, del estado de conservación y mantención, del equipamiento, etc.

4. Revisar los antecedentes legales y técnicos.

Antes de avanzar con la compra se recomienda revisar los antecedentes básicos legales de la propiedad para identificar bien quién —o quiénes— son los dueños de la propiedad y si eventualmente está afecta a hipotecas, prohibiciones u otros gravámenes. En esta etapa, un buen corredor de propiedades aporta todos los antecedentes e información que requiere el comprador, para que este se pueda formar una opinión completa.

5. Realizar la Oferta de Compra y obtener la Aceptación de la Oferta de Compra.

Si una persona interesada quiere comprar la propiedad, comienza la etapa de negociación. Eso significa que, con la ayuda e intermediación del corredor de propiedades, el interesado hace llegar una “Carta de Oferta de Compra” al propietario. Los elementos claves de la oferta de compra son: el precio que se ofrece pagar por la propiedad, la forma de pago, el plazo para concretar la compraventa, si la compra se financia con fondos propios del comprador o mediante un crédito hipotecario, y otras condiciones relevantes para la oferta de compra. Si el vendedor decide aceptar la oferta de compra, lo hará mediante la firma de una “Carta de Aceptación”, la cual será entregada por Swisshaus Propiedades a la persona interesada en comprar.

6. Formalizar el acuerdo de compraventa mediante una Promesa de Compraventa.

Una vez que las partes hayan llegado a un acuerdo inicial de compraventa se firma una Promesa de Compraventa ante notario. La firma de la promesa de compraventa es clave porque asegura que haya claridad entre ambas partes respecto a las condiciones de la futura compraventa y existe un documento escrito y aceptado por el comprador y vendedor, lo cual dará tranquilidad a todos, evita malentendidos y sirve de respaldo en caso de eventuales dificultades o diferencias entre las partes.

7. Estudio de Títulos.

En esta etapa el comprador encarga a un abogado analizar una serie de antecedentes legales de la propiedad, para asegurar que desde el punto de vista legal esté todo en regla con el inmueble. Los documentos que se analizan suelen ser inscripciones de los diferentes Registros del Conservador de Bienes Raíces —Certificado de Dominio, Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones y Litigios, etc.—, escrituras de compraventas anteriores, certificados emitidos por la Dirección de Obras, por el Serviu, el Minvu, etc. Este proceso es especialmente relevante desde el punto de vista legal para asegurar que la propiedad pueda ser comprada sin inconvenientes.

8. Firma de la escritura pública de compraventa.

La compraventa de un inmueble se formaliza mediante una escritura pública otorgada ante notario. La escritura debe incluir las condiciones acordadas entre las partes en la Promesa de Compraventa y cumplir las formalidades legales. Al momento de firmar la escritura en la notaría, las partes habitualmente firman también instrucciones notariales y el comprador deja un vale vista —por el pago del precio— en custodia del notario.

9. Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

Una vez que esté firmada la escritura, se debe realizar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se transfiere la propiedad a su nuevo dueño. Después, el vendedor podrá retirar en la notaría el vale vista y, en caso de compraventas con financiamiento bancario, el banco pagará la otra parte correspondiente del precio al vendedor. Finalmente, se realiza la entrega de la propiedad al comprador.

En resumen: comprar una propiedad no consiste solamente en encontrar un inmueble que guste y acordar un precio. Es importante evaluar adecuadamente la propiedad, revisar sus antecedentes y gestionar correctamente cada una de las etapas hasta completar la inscripción.

Swisshaus Propiedades puede acompañar al comprador durante este proceso, desde la definición de sus criterios de búsqueda y selección de propiedades hasta la coordinación de las distintas etapas de la compraventa y su inscripción a nombre del comprador.

Antes de comenzar la búsqueda es importante definir claramente qué se quiere lograr con la compra, cuánto se puede invertir y qué tipo de propiedad se busca. Estos tres factores están estrechamente relacionados y permiten realizar una búsqueda mucho más eficiente.

1. Cuál es el objetivo de la compra?

Lo primero es definir para qué se quiere adquirir la propiedad. Puede tratarse de:

• Comprar una propiedad para vivir en ella, ya sea como vivienda principal o segunda vivienda.
• Comprar una propiedad para arrendarla a un tercero, buscando generar ingresos periódicos y obtener una rentabilidad sobre la inversión.
• Comprar una propiedad como inversión para venderla posteriormente a un precio mayor, buscando obtener una ganancia de capital.
• Comprar una propiedad para darle un uso comercial y poder realizar un negocio propio.
• También pueden existir otros objetivos, como comprar una propiedad para que sea utilizada por un familiar o combinar el uso propio con la generación de ingresos.

2. Qué presupuesto existe para financiar la compra?

Una vez definido el objetivo, es necesario determinar cuánto se puede invertir. Para ello se debe considerar tanto el capital propio disponible como, cuando corresponda, el monto que podría financiarse mediante un crédito hipotecario.

Además del precio de la propiedad, se deben considerar los gastos operacionales asociados a la adquisición, y -en caso de una compra con crédito bancario- los interese que genera el crédito bancaria.

3. Qué tipo, ubicación, tamaño y características debe tener la propiedad?

Finalmente, y como consecuencia de los dos factores anteriores, se debe definir qué propiedad tiene sentido buscar. Esto incluye determinar el tipo de inmueble —casa, departamento, terreno, propiedad comercial u otro—, su ubicación, superficie, y otras características relevantes. La ubicación se debe analizar en función de factores como conectividad, cercanía a colegios, supermercados, centros de salud, comercio, lugar de trabajo etc.

En Swisshaus Propiedades, podemos ayudar al comprador precisamente en esta primera etapa, orientándolo en la definición de sus criterios de búsqueda y posteriormente identificando propiedades que sean coherentes con su objetivo, presupuesto y características requeridas.

El presupuesto para comprar una propiedad no depende solamente de cuánto dinero tiene disponible el comprador. Si la adquisición se financiará total o parcialmente con un crédito hipotecario, es necesario considerar también cuánto puede y quiere financiar el banco y cuánto dinero deberá aportar el comprador con recursos propios.

En términos generales, conviene analizar tres elementos:

1. El ahorro o capital propio disponible.

El comprador debe determinar cuánto dinero tiene disponible para destinar al pie de la propiedad, pero también debe reservar recursos para cubrir los gastos asociados a la compraventa.

2. La capacidad de financiamiento hipotecario.

Si se requiere un crédito hipotecario, es recomendable realizar previamente una simulación o evaluación de financiamiento, para conocer aproximadamente cuánto podría financiar la institución financiera y cuál sería el monto de las cuotas asociadas.

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) dispone en su página web http://www.cmfchile.cl/ de un simulador de crédito hipotecario, que permite estimar las condiciones de un crédito y tener una primera aproximación al monto que podría solicitarse y al costo de sus cuotas.

En caso de financiar una parte de la compra mediante un crédito hipotecario, también es recomendable comparar las condiciones ofrecidas por diferentes bancos y solicitar la asesoría de sus respectivos ejecutivos de cuenta.

3. La capacidad de pago mensual.

El comprador también debe evaluar si la cuota mensual que deberá pagar resulta compatible con su presupuesto familiar o personal y con otros compromisos financieros que tenga.

Por lo tanto, antes de fijar un precio máximo para la propiedad que se quiere comprar, es recomendable determinar cuánto capital propio se puede aportar, cuánto financiamiento hipotecario se puede obtener y qué nivel de pago mensual resulta razonable. Una vez conocidos estos tres elementos, el comprador puede establecer un rango de precio realista y concentrar su búsqueda en propiedades que efectivamente estén dentro de sus posibilidades.

En Swisshaus Propiedades, podemos orientar al comprador en la búsqueda de propiedades de acuerdo con el presupuesto definido y sus necesidades, mientras que la determinación de la capacidad de financiamiento y las condiciones específicas del crédito corresponde a la evaluación de cada institución financiera.

No existe una respuesta única: una propiedad nueva puede ser más conveniente para un comprador y una propiedad usada para otro. La decisión depende principalmente del objetivo de la compra, el presupuesto disponible y las características que se buscan.

Comprar una propiedad nueva puede tener algunas ventajas, como contar con instalaciones y terminaciones nuevas y menores necesidades de mantención durante los primeros años. En algunos casos también puede existir la posibilidad de elegir determinadas terminaciones o características de la propiedad antes de su entrega.

Sin embargo, una propiedad nueva no necesariamente es más conveniente desde el punto de vista económico y práctico. El precio por metro cuadrado puede ser superior al de una propiedad usada comparable y, además, la ubicación y las características del proyecto son factores que deben analizarse cuidadosamente.

Comprar una propiedad usada, por otra parte, puede permitir acceder a ubicaciones más consolidadas y a propiedades con superficies, distribuciones o características que no siempre se encuentran en proyectos nuevos. Además, el comprador puede conocer directamente el estado de conservación del inmueble, su entorno y el funcionamiento del barrio. Una propiedad usada también puede ofrecer mayor margen para negociar el precio, aunque esto dependerá de las características del inmueble, de las expectativas del propietario y de las condiciones del mercado.

En ambos casos es fundamental analizar el precio en relación con propiedades comparables, la ubicación, superficie, estado de conservación, gastos comunes, contribuciones, estacionamientos, bodegas y eventuales necesidades de reparación o renovación.

Por lo tanto, la decisión entre comprar nuevo o usado debería responder principalmente a la pregunta: Qué alternativa ofrece la mejor combinación entre precio, ubicación, características y condiciones para el objetivo específico del comprador?

En Swisshaus Propiedades, podemos ayudar al comprador a comparar propiedades nuevas y usadas de acuerdo con sus necesidades y presupuesto, identificando las ventajas y eventuales aspectos que conviene revisar antes de tomar una decisión de compra.

Fuentes

• Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), información sobre compra de viviendas nuevas.
• Cámara Chilena de la Construcción (CChC), información sobre mercado inmobiliario.

No existe un precio “correcto” para una propiedad determinado únicamente por lo que el propietario desea obtener o por lo que costó construirla o comprarla anteriormente. Para evaluar si el precio solicitado es adecuado, es necesario compararlo con propiedades similares y analizar las características específicas del inmueble.

Entre los principales factores que conviene considerar están:

Propiedades comparables.

Una de las mejores referencias es analizar propiedades similares que estén actualmente en venta o que hayan sido vendidas recientemente. La comparación debe considerar, entre otros aspectos, ubicación, superficie, tipo de propiedad, antigüedad, estado de conservación, número de dormitorios y baños, estacionamientos, bodegas y otras características relevantes.

Ubicación.

Dos propiedades con características similares pueden tener valores muy diferentes dependiendo de su ubicación. En La Serena y Coquimbo es importante considerar el sector específico, conectividad, cercanía a servicios, colegios, supermercados, centros de salud, áreas verdes, playas y otros elementos que puedan influir en el atractivo de la propiedad.

Precio por metro cuadrado.

El precio por metro cuadrado puede ser una referencia útil para comparar propiedades, pero no debe utilizarse de manera aislada. El valor de una propiedad no aumenta o disminuye necesariamente de manera proporcional a su superficie, ya que influyen también la distribución, calidad de construcción, terreno, ubicación y otras características.

Estado y características de la propiedad.

Una propiedad recientemente remodelada o con buenas terminaciones puede tener un valor diferente de otra similar que requiere reparaciones o modernización. También pueden influir elementos como orientación, vista, terraza, jardín, piscina, estacionamiento, bodega y otros equipamientos.

Oferta disponible y condiciones del mercado.

También es importante observar cuántas propiedades similares están actualmente disponibles y en qué precios se están ofreciendo. Si existe una oferta importante de propiedades comparables, el comprador puede disponer de un mayor margen para comparar y negociar.

Por lo tanto, para saber si una propiedad tiene un precio adecuado es necesario analizar conjuntamente sus características, ubicación, estado, superficie y las condiciones actuales del mercado.

Además, es importante diferenciar entre el precio de publicación y el precio que efectivamente se paga por la compra del inmueble. Frecuentemente, las propiedades están publicadas a un determinado precio y, después de una exitosa negociación, se venden por un precio más bajo.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador a analizar una propiedad en relación con otras alternativas disponibles y evaluamos si el precio solicitado resulta razonable considerando sus características y las condiciones del mercado.

Ambos caminos son posibles, y la decisión está en manos del comprador y dependerá principalmente de sus preferencias, del tiempo disponible, y de los conocimientos y de la experiencia del comprador.

1. Ventajas de contratar una empresa de corretaje

Una de las principales razones para contratar una corredora es la falta de tiempo y de experiencia del comprador para gestionar adecuadamente la búsqueda y compra de una propiedad.

Una buena corredora puede hacerse cargo de gran parte del proceso de búsqueda y compraventa, permitiendo al comprador dedicar mucho menos tiempo a la búsqueda. Además, puede aportar experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario de La Serena y Coquimbo para:

• Identificar propiedades que se ajusten a las necesidades y presupuesto del comprador;
• Analizar las características y el precio de las propiedades;
• Dar acceso a una amplia oferta de propiedades;
• Gestionar consultas y coordinar visitas;
• Aportar información y antecedentes relevantes de las propiedades;
• Negociar las condiciones de la compraventa;
• Coordinar la firma de la Promesa de Compraventa;
• Obtener toda la documentación requerida para el Estudio de Títulos;
• Coordinar la firma de la Escritura de Compraventa y de las Instrucciones Notariales;
• Gestionar la inscripción de la propiedad en el Conservador a nombre del comprador;
• Coordinar el proceso de la entrega física de la propiedad a su nuevo dueño;
• En general, dirigir y supervisar todo el proceso de la compraventa para procurar que los acuerdos alcanzados entre las partes se cumplan, en forma y tiempo.

2. Conviene “ahorrarse” la comisión de corretaje?

Una de las razones por las que algunos compradores deciden buscar directamente una propiedad es para evitar pagar una comisión de corretaje, que habitualmente corresponde al 2% del precio de compra más IVA.

Sin embargo, considerar solamente el costo de la comisión puede ser una visión incompleta. Una buena corredora puede aportar valor en tres aspectos fundamentales:

1. Ahorrar tiempo al comprador. La corredora se hace cargo de gran parte de las tareas necesarias para buscar, seleccionar y gestionar la compra de una propiedad.
2. Facilitar el acceso a propiedades adecuadas. El conocimiento del mercado y una búsqueda enfocada pueden ayudar al comprador a identificar propiedades que realmente se ajusten a sus necesidades, presupuesto y objetivo de compra.
3. Ayudar a conseguir las mejores condiciones posibles. El conocimiento del mercado, la experiencia en negociación y una adecuada gestión de las ofertas pueden ayudar al comprador a obtener buenas condiciones de precio y de compraventa, dadas las circunstancias de la operación.

Por lo tanto, “ahorrarse” la comisión no necesariamente significa ahorrar dinero. Si un comprador dedica mucho tiempo a buscar propiedades que no se ajustan a sus necesidades, no cuenta con la necesaria experiencia para evaluar correctamente una propiedad o no tiene las habilidades requeridas para negociar las condiciones de la compra, podría terminar tomando una decisión menos conveniente. Ese “costo oculto” para el comprador puede ser considerablemente mayor que la comisión que habría pagado a una buena corredora.

Además, hay que considerar que la comisión de corretaje solamente se paga en caso de una exitosa gestión de compra por parte de la corredora. Si finalmente no se concreta la compraventa, el comprador no paga la comisión a la corredora.

3. La filosofía de Swisshaus Propiedades

En Swisshaus Propiedades nos dedicamos a aportar valor real al comprador durante todo el proceso de adquisición. Nuestro objetivo es ayudar al comprador a encontrar, evaluar y negociar una propiedad que se ajuste de la mejor forma a sus necesidades y objetivos. Nuestros clientes trabajan con nosotros porque valoran nuestro conocimiento del mercado, nuestra experiencia y la calidad del servicio integral que entregamos, y no simplemente porque necesiten un intermediario para acceder a una propiedad.

En Chile no existe una ley que defina cómo se deben establecer los valores de las comisiones de corretaje de propiedades. La comisión se acuerda entre el propietario y la corredora, y puede variar dependiendo del tipo de propiedad, su ubicación, las características de la operación y los servicios que incluye el corretaje. Sin embargo, existe una costumbre bastante extendida en el mercado inmobiliario de cobrar una comisión equivalente al 2% del precio de venta más IVA, tanto al vendedor como al comprador.

Si quisiera más información respecto a nuestra comisión de corretaje, por favor no dude en comunicarse con Swisshaus Propiedades.

Al comprar una propiedad existen distintos gastos asociados a la operación. Estos dependerán de la situación particular de la propiedad y del vendedor, pero en general son los siguientes:

Los gastos que tiene que asumir habitualmente el comprador son:

• Comisión de corretaje, cuando la venta es gestionada por una corredora de propiedades. 
• Gastos (honorarios) del abogado, por realizar el estudio de títulos y redactar la escritura de compraventa y las instrucciones notariales.
• Gastos notariales, dependiendo de las características de la operación y de los acuerdos entre las partes.
• Impuestos que eventualmente correspondan, por ejemplo el pago del “impuesto de timbres y estampillas” (impuesto al mutuo) en caso de una compra con un crédito hipotecario.
• Gasto de tasación, si fuera requerida por el banco o si el comprador quisiera hacerla.
• Gasto de inscripción de la propiedad en Conservador de Bienes Raíces.

Entre los principales gastos que tiene que asumir el vendedor se encuentran:

• Comisión de corretaje, cuando la venta es gestionada por una corredora de propiedades. 
• Gastos de la obtención de certificados y antecedentes necesarios para el estudio de títulos.
• Gastos relacionados con el alzamiento de hipotecas, gravámenes o prohibiciones, cuando corresponda. 
• Pago de deudas asociados a la propiedad, tales como: contribuciones, Gastos Comunes etc.
• Gastos notariales, dependiendo de las características de la operación y de los acuerdos entre las partes.
• Eventualmente, gastos (honorarios) de un abogado, para revisar la escritura y las instrucciones notariales que son redactados por el abogado del comprador.
• Impuestos que eventualmente correspondan, dependiendo de la situación particular del vendedor y de la propiedad.

En Swisshaus Propiedades estamos a su disposición para darle orientación y asesoría respecto a los gastos asociados a una compraventa de un bien raíz. Por favor, no dude en comunicarse con nosotros.

Antes de comprar una propiedad se debe hacer una revisión exhaustiva de una serie de documentos y antecedentes legales y técnicos para tener la necesaria claridad respecto al estado del inmueble, en particular del punto de vista legal. Para ello, el comprador encarga a un abogado de su confianza, y a su costa, de realizar un Estudio de Títulos.

En otra sección de estas Preguntas Frecuentes usted puede encontrar mayor información respecto al Estudio de Títulos. No obstante, los documentos principales que se deben revisar detalladamente son:

• Escritura pública mediante la cual se adquirió la propiedad, o el documento que acredite la adquisición en caso de que la propiedad haya sido recibida por herencia.
• Certificado de dominio vigente, que permite acreditar quién o quiénes son los propietarios de la propiedad.
• Certificado de hipotecas y gravámenes, que permite conocer si existen hipotecas, gravámenes u otras situaciones que puedan afectar jurídicamente a la propiedad y eventualmente dificultar la venta.
• Certificado de deuda de contribuciones, que permite conocer si existen deudas de contribuciones asociadas a la propiedad.
• Certificados de la Municipalidad y del Serviu respecto a eventuales afectaciones por concepto de utilidad pública y expropiación.

Contar con estos antecedentes permite saber quién o quiénes son los propietarios, si existe algún problema legal que pudiera dificultar la compra del inmueble y si existen deudas de contribuciones.

Un parte del servicio que presta Swisshaus Propiedades al comprador consta justamente en obtener todos los documentos y antecedentes requeridos por el comprador y su abogado, para que el comprador se pueda informar de manera oportuna y completa, antes de concretar la compra de una propiedad.

El estudio de títulos consiste en revisar los antecedentes legales de una propiedad para verificar que quien la vende sea efectivamente su propietario y que el inmueble se encuentre en condiciones jurídicas que permitan realizar la compraventa.

Durante este proceso se revisan, entre otros antecedentes, las inscripciones de dominio y los títulos anteriores de la propiedad, escrituras de compraventas anteriores, además de posibles hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos u otras situaciones que puedan afectar el inmueble.

El estudio de títulos es muy importante para ambas partes, pero en particular para el comprador porque le dará la tranquilidad de saber que está comprando una propiedad sin problemas legales.

En una compraventa, el estudio de títulos normalmente es realizado por un abogado especializado. En caso de una compraventa que se paga solamente con fondos propios (sin crédito bancario) es el comprador quien contrata a un abogado de su confianza para realizar el estudio de títulos. Cuando el comprador solicita un crédito hipotecario, el banco realiza su propio proceso de revisión de los antecedentes de la propiedad.

Parte del servicio de Swisshaus Propiedades consta en obtener todos los antecedentes que el abogado requiere para realizar el estudio de títulos. Los gastos por obtener los antecedentes y títulos de la propiedad habitualmente son de cargo del vendedor y dependerán de la cantidad y tipos de documentos que se solicitan.

El certificado de dominio vigente es un documento emitido por el Conservador de Bienes Raíces, por ejemplo de La Serena o de Coquimbo, y permite acreditar quién o quiénes son los actuales propietarios de una propiedad. Se obtiene a partir de la inscripción de dominio que se encuentra registrada en el Conservador.

El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, conocido habitualmente como certificado de hipotecas y gravámenes o certificado GP, permite conocer si existen determinadas situaciones jurídicas que afectan a una propiedad y que pueden limitar o dificultar su venta. Este certificado se basa en los registros del Conservador de Bienes Raíces y puede informar, entre otros antecedentes, si una propiedad tiene:

• Hipotecas: por ejemplo, una hipoteca constituida a favor de un banco como garantía de un crédito.
• Gravámenes: como servidumbres, usufructos u otros derechos que afectan la propiedad.
• Prohibiciones de venta o de enajenar: situaciones que impiden o limitan la posibilidad de vender o disponer libremente del inmueble.
• Embargos: medidas decretadas por un tribunal que pueden afectar la posibilidad de disponer de la propiedad.
• Litigios: procesos o juicios relacionados con la propiedad que pueden afectar los derechos sobre ella o su libre disposición. Cuando corresponde, esta información puede solicitarse en el certificado respectivo.
• Declaración de bien familiar: una propiedad puede haber sido declarada bien familiar, situación que establece una protección especial sobre el inmueble y puede limitar la facultad del propietario para disponer de él libremente.
• Otras limitaciones o situaciones jurídicas que se encuentren inscritas en los registros correspondientes del Conservador.

Una propiedad puede ser perfectamente de propiedad de una persona y, al mismo tiempo, estar afectada por una hipoteca, una servidumbre, una prohibición de enajenar, un embargo, un litigio o una declaración de bien familiar. Por eso, conocer quién es el propietario no es suficiente: también es necesario conocer qué situaciones jurídicas afectan a la propiedad.

Ambos certificados son antecedentes muy importantes para realizar una compraventa y forman parte de los documentos que normalmente solicitan los abogados, bancos y compradores para realizar el estudio de títulos de una propiedad.

En caso de efectuar una compra de una propiedad con la intermediación de Swisshaus Propiedades, gestionaremos la obtención del certificado de dominio vigente y del certificado de hipotecas, y de todos los demás antecedentes requeridos.

Una propiedad no debería evaluarse solamente por su precio o por si cumple con las características que busca el comprador. Antes de tomar una decisión es importante analizar el inmueble, su entorno, sus antecedentes y las condiciones de la operación.

1. Las características y el estado de la propiedad

Es importante revisar personalmente el inmueble y evaluar aspectos como:

• Superficie y distribución de los espacios;
• Estado de conservación y mantención;
• Calidad de las terminaciones y construcción;
• La orientación de la casa;
• La topografía, forma y características del terreno y del suelo.
• Instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas, cuando corresponda;
• Calefacción, climatización y otros equipamientos;
• Estacionamientos, bodegas, patios, terrazas, jardines u otras características;
• Eventuales reparaciones, renovaciones o inversiones que sea necesario realizar.

En algunos casos puede ser recomendable realizar una inspección técnica con un profesional especializado, especialmente cuando se trata de una propiedad de mayor antigüedad o cuando existen dudas respecto de su estado constructivo.

2. El entorno y la ubicación

También es importante evaluar la propiedad en relación con su entorno. Factores como acceso a la propiedad, conectividad, seguridad, cercanía a colegios, supermercados, centros de salud, comercio, áreas verdes, playas y otros servicios pueden tener una influencia importante tanto en la calidad de vida del comprador como en el valor futuro de la propiedad.

3. El precio y las condiciones de la compra

Antes de avanzar, el comprador debería analizar si el precio solicitado resulta razonable en comparación con otras propiedades similares y considerar también las condiciones de la negociación, como forma de pago, plazo para concretar la compraventa y otras condiciones relevantes.

Además, es importante considerar los costos que tendrá la propiedad después de comprarla, como contribuciones, gastos comunes, mantención y eventuales reparaciones o mejoras.

4. Los antecedentes legales y técnicos

Finalmente, antes de comprometerse definitivamente con la compra, es necesario revisar los antecedentes legales y técnicos de la propiedad. Esto permite verificar, entre otros aspectos, quién es su propietario y si existen hipotecas, gravámenes, prohibiciones u otras situaciones que puedan afectar la operación.

En caso de existir construcciones en la propiedad, también es importante revisar que estas cuenten con los respectivos permisos de edificación y con su correspondiente recepción definitiva, cuando corresponda.

La revisión jurídica más completa corresponde al Estudio de Títulos, que debe ser realizado por un abogado del comprador. Asimismo, dependiendo de las características de la propiedad, puede ser necesario revisar antecedentes municipales y de otras instituciones estatales, por ejemplo del SERVIU, Vialidad, Dirección General de Aguas, Conadi etc.

En Swisshaus Propiedades acompañamos al comprador durante este proceso, proporcionando información sobre la propiedad, su entorno y las condiciones de la operación, y coordinando con los profesionales correspondientes las revisiones legales y técnicas que sean necesarias.

Como regla general, las construcciones, ampliaciones y otras obras de edificación deben contar con los permisos y autorizaciones correspondientes de la Dirección de Obras Municipales (DOM). Asimismo, una vez terminadas las obras, corresponde obtener la Recepción Definitiva por parte de la DOM.

Cuando una propiedad tiene construcciones o ampliaciones que no cuentan con el permiso de edificación correspondiente y/o con su Recepción Definitiva, se dice que estas construcciones no están regularizadas.

Una propiedad con construcciones no regularizadas se puede vender, pero esta situación puede generar dificultades durante el proceso de compraventa y afectar el valor de la propiedad.

Por otra parte, la falta de regularización puede afectar de manera negativa la tasación de la propiedad. Esto es especialmente relevante para un comprador que necesita financiar la compra mediante un crédito hipotecario, ya que el banco siempre realiza una tasación para determinar el valor de la propiedad que está financiando.

Dependiendo de las características de la construcción y de la situación particular de la propiedad, puede ser posible regularizar las obras ante la Dirección de Obras Municipales. El procedimiento dependerá del tipo, antigüedad, superficie y características de la construcción, entre otros factores. Existen incluso procedimientos específicos de regularización contemplados en la normativa.

Por estas razones, si una propiedad tiene ampliaciones, construcciones o modificaciones que no están regularizadas, es muy recomendable revisar esta situación con un arquitecto y con un constructor, antes de concretar la compra.

Swisshaus Propiedades puede asesorar al comprador en la revisión de los antecedentes de la propiedad y orientarlo respecto de los pasos que podrían ser necesarios para abordar una situación de este tipo.

Es relativamente frecuente encontrar diferencias entre la información que aparece en los registros del Servicio de Impuestos Internos (SII), la Dirección de Obras Municipales (DOM) y el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Esto no significa necesariamente que exista un problema con la propiedad, pero es importante identificar y revisar el origen de cualquier diferencia antes de comprarla.

Cada institución registra información con una finalidad diferente:

• Servicio de Impuestos Internos (SII): mantiene información catastral y fiscal de la propiedad, incluyendo antecedentes como la superficie del terreno, las construcciones registradas, el avalúo fiscal y el destino de una propiedad. Esta información se utiliza, entre otras cosas, para determinar las contribuciones.
• Dirección de Obras Municipales (DOM): mantiene los antecedentes relacionados con las construcciones de una propiedad, como permisos de edificación, modificaciones y recepciones de las obras.
• Conservador de Bienes Raíces: mantiene los registros jurídicos de la propiedad, incluyendo la inscripción de dominio y los distintos derechos, gravámenes, prohibiciones y otras situaciones jurídicas que puedan afectarla.

Por ejemplo, pueden existir diferencias respecto de la superficie del terreno, la existencia de construcciones y sus respectivas superficies, la dirección o individualización del inmueble, o la individualización del propietario. Algunas de estas diferencias pueden deberse simplemente a que la información de una institución no ha sido actualizada; en otros casos, pueden revelar una situación que debe ser revisada y eventualmente regularizada.

Estas diferencias deben ser analizadas caso a caso, ya que pueden tener distintos orígenes y no todas tienen la misma importancia. Es importante detectar, analizar y resolver estas diferencias antes de concretar la compra la propiedad, ya que pueden generar dificultades durante el proceso del Estudio de Títulos, afectar la tasación de la propiedad, o complicar una compra financiada mediante un crédito hipotecario.

En caso de existir diferencias entre los antecedentes del SII, de la Municipalidad y del Conservador de Bienes Raíces, Swisshaus Propiedades puede ayudar al comprador a analizar estas diferencias y orientarlo respecto de los antecedentes que deberían ser revisados y, cuando corresponda, regularizados antes de la compra del inmueble.

Si una propiedad tiene una hipoteca, prohibición de venta, embargo u otro gravamen, es muy importante conocer exactamente qué situación afecta al inmueble y cuáles son las condiciones necesarias para poder realizar la compraventa.

No todos los gravámenes tienen el mismo efecto. Por ejemplo, una hipoteca y una prohibición de venta no necesariamente impiden poder comprar una propiedad. En cambio, un embargo o un litigio pueden limitar o impedir la compra de un inmueble.

Las prohibiciones pueden tener distintos orígenes. Pueden ser voluntarias, cuando se establecen mediante un acto jurídico (por ejemplo al comprar una propiedad con un crédito hipotecario); legales, cuando están establecidas por ley; o judiciales, cuando han sido decretadas por un tribunal, como ocurre, por ejemplo, con los embargos y determinadas medidas precautorias.

Cuando existe un embargo, una prohibición de enajenar u otra limitación que afecte la posibilidad de vender, normalmente será necesario resolver previamente la situación o coordinar las gestiones necesarias para su alzamiento, según el origen y las características de la limitación. La forma de hacerlo dependerá de cada caso y puede requerir la intervención del tribunal, de un banco o de otras partes involucradas.

El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones permite conocer las principales cargas y prohibiciones inscritas sobre el inmueble y es un antecedente que normalmente solicitan los abogados de los compradores y los bancos para realizar el estudio de títulos.

Si una propiedad está afecta por una hipoteca, un embargo, una prohibición de venta u otro gravamen, Swisshaus Propiedades puede ayudar a identificar la situación y orientar al comprador respecto de la situación y de los pasos a seguir para que se pueda realizar la compra sin dificultades.

En resumen, y en general, es perfectamente posible comprar una propiedad que pertenece a varios dueños, siempre y cuando todos los dueños están de acuerdo en vender.

Cuando existen varios propietarios recomendamos a ellos de organizar y centralizar la gestión de la venta. Una alternativa muy práctica, especialmente cuando son muchos propietarios o cuando algunos de ellos viven fuera de La Serena, de Coquimbo, o incluso en otro países, es que otorguen un mandato a un solo propietario para que este los represente durante el proceso. El mandato puede establecer claramente las facultades otorgadas y las condiciones bajo las cuales se puede realizar la venta, lo que permite simplificar el proceso.

En general, perfectamente se puede comprar una propiedad que fue recibida como herencia. Lo relevante en este caso es que el comprador revise que la situación sucesoria y la inscripción de la propiedad estén correctamente regularizadas antes de avanzar con la compra.

El primer aspecto que debe revisarse es que se haya obtenido la Posesión Efectiva, trámite mediante el cual se determina quiénes son los herederos y cuáles son los bienes que forman parte de la herencia. Si existe testamento, la posesión efectiva se tramita ante el tribunal civil correspondiente. Si no existe testamento, se tramita ante el Servicio de Registro Civil e Identificación.

Cuando la herencia incluye una propiedad, la posesión efectiva debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. Además, debe haberse realizado la inscripción especial de herencia, mediante la cual la propiedad queda inscrita a nombre de los herederos.

Para el comprador es fundamental comprobar que estos trámites se hayan realizado correctamente y que las personas que aparecen como propietarias de la propiedad sean efectivamente quienes tienen derecho a venderla.

También es importante revisar la situación relacionada con el Impuesto a las Herencias. Dependiendo de las características de la herencia y de los herederos, puede corresponder el pago del impuesto o existir una exención. El SII emite el certificado correspondiente.

Si existen varios herederos, el comprador debe asegurarse de que todos quienes corresponda participen en la compraventa o que exista un mandato válido que permita a uno de ellos representar a los demás. En este último caso, es importante revisar que el mandato otorgue las facultades necesarias para realizar la venta de la propiedad.

Todos estos antecedentes forman parte de la documentación que debe ser revisada durante el Estudio de Títulos, antes de concretar definitivamente la compraventa. El objetivo es verificar que quien vende tenga efectivamente las facultades y derechos necesarios para transferir la propiedad al comprador.

En definitiva, comprar una propiedad que proviene de una herencia no implica necesariamente un dificultad, pero requiere prestar especial atención a la regularización de la sucesión, a la inscripción de la propiedad y a quiénes tienen derecho a venderla.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador a recopilar y revisar los antecedentes disponibles de la propiedad y a coordinar las distintas etapas de la compraventa.

Sí. Es posible comprar una propiedad que actualmente se encuentra arrendada, pero antes de avanzar con la compra es muy importante revisar las condiciones del contrato de arrendamiento y determinar qué efectos tendrá la compra sobre el contrato y sobre el arrendatario.

La conveniencia de comprar una propiedad arrendada dependerá principalmente del objetivo que tenga el comprador.

Si el objetivo es comprar la propiedad como inversión para mantenerla arrendada, la existencia de un arrendatario puede ser incluso una ventaja. El comprador puede adquirir una propiedad que ya está generando ingresos por arriendo, evitando el período en que tendría que buscar un nuevo arrendatario.

En este caso, es importante revisar cuidadosamente el contrato de arrendamiento, conocer el monto del arriendo, su duración, las condiciones para ponerle término, las garantías existentes y cualquier otra condición relevante. También es recomendable conocer los antecedentes del arrendatario y, cuando corresponda, verificar el comportamiento de pago de las rentas.

Si el objetivo del comprador es utilizar personalmente la propiedad, ya sea para vivir en ella o para desarrollar una actividad comercial, la situación es diferente. En este caso es fundamental conocer las condiciones del contrato de arrendamiento y determinar cuándo y bajo qué condiciones el inmueble podrá ser entregado desocupado.

No es recomendable asumir que la compra de la propiedad permitirá automáticamente al comprador disponer de ella de inmediato. La existencia de un contrato de arrendamiento puede generar obligaciones que deben ser consideradas y revisadas antes de comprometer la compra.

Por esta razón, recomendamos que el interesado en comprar conozca personalmente al actual arrendatario, cuando las circunstancias lo permitan. Esto permite tener una mayor certeza respecto de quién ocupa la propiedad, conocer su disposición frente a la eventual venta y, especialmente cuando el comprador necesita utilizar personalmente el inmueble, conversar directamente sobre sus expectativas respecto de la continuidad o término del arrendamiento.

En definitiva, una propiedad arrendada no es necesariamente menos atractiva para un comprador. Para un inversionista puede representar una ventaja, mientras que para alguien que necesita ocuparla personalmente puede requerir una planificación y revisión más cuidadosa.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador a conocer las condiciones de la propiedad y del contrato de arrendamiento, a coordinar la comunicación con el propietario y, cuando corresponda, con el arrendatario, para que pueda tomar una decisión de compra con la mayor cantidad de información posible.

Comprar una propiedad que forma parte de un condominio puede tener importantes ventajas, especialmente cuando el condominio cuenta con buenos espacios comunes y servicios. Piscinas, áreas verdes, salas multiuso, gimnasios, juegos infantiles y otros equipamientos pueden mejorar la calidad de vida de sus residentes. Además, algunos condominios cuentan con sistemas de seguridad, porterías, conserjería o guardias, lo que puede representar un atractivo adicional.

Al mismo tiempo, estas ventajas normalmente implican mayores costos, que se reflejan en los gastos comunes que deben pagar los copropietarios. Además, vivir en un condominio significa formar parte de una comunidad y, por lo tanto, aceptar determinadas reglas y restricciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad.

Por esta razón, antes de comprar es recomendable revisar no solamente las características de la vivienda, sino también las condiciones del condominio y las obligaciones que tendrá el comprador como copropietario.

1. Reglamento de copropiedad

El comprador debería conocer el Reglamento de Copropiedad del condominio, ya que establece las normas que regulan el uso de las unidades y de los espacios comunes, además de los derechos y obligaciones de los copropietarios.

Es importante verificar, entre otros aspectos, si existen restricciones respecto del uso de la propiedad, estacionamientos, mascotas, modificaciones de las unidades, arriendos, actividades comerciales u otros aspectos que puedan ser relevantes para el comprador.

2. Gastos comunes

Es fundamental conocer el monto de los gastos comunes ordinarios y verificar si existen gastos comunes extraordinarios aprobados o pendientes de pago.

También es recomendable conocer qué incluyen los gastos comunes y si existen obras, reparaciones o proyectos importantes que puedan generar gastos extraordinarios en el futuro.

3. Situación de la propiedad respecto del condominio

Antes de comprar, es importante verificar que la unidad, estacionamiento y bodega que forman parte de la operación estén correctamente identificados y que correspondan efectivamente a los bienes que el comprador está adquiriendo.

También conviene revisar si existen deudas de gastos comunes u otras obligaciones pendientes asociadas a la propiedad y determinar cómo serán regularizadas antes de concretar la compraventa.

4. Administración y situación del condominio

También es recomendable conocer quién administra el condominio, cómo funciona su administración y cuál es su situación general. Cuando sea posible, resulta útil conocer las actas de las últimas asambleas de copropietarios, ya que pueden revelar información relevante sobre obras, reparaciones, conflictos, proyectos futuros o gastos extraordinarios que el comprador debería conocer antes de adquirir la propiedad.

5. Características y estado de los espacios comunes

Finalmente, no hay que limitar la evaluación solamente al departamento o casa. Es importante observar el estado y las características de los espacios comunes, como ascensores, estacionamientos, jardines, piscinas, gimnasios, salones, sistemas de seguridad y otros equipamientos que formen parte del condominio.

En definitiva, comprar una propiedad en un condominio significa adquirir una unidad que forma parte de una comunidad de copropietarios, por lo que es importante conocer no solamente la propiedad que se está comprando, sino también las reglas, costos y condiciones que existen en el condominio.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador a conocer las características de la propiedad y del condominio, a recopilar los antecedentes relevantes y a coordinar las distintas etapas de la compraventa, para que pueda tomar su decisión con la mayor cantidad de información posible.

Comprar una propiedad para arrendarla puede ser una buena alternativa de inversión, pero antes de comprar es importante analizar el tipo de arriendo que se pretende realizar, los ingresos que puede generar la propiedad, sus costos y las implicancias tributarias.

1. Definir el tipo de arrendamiento

Lo primero es determinar si se pretende arrendar la propiedad a personas naturales —por ejemplo, estudiantes, profesionales o familias— o a una empresa, para desarrollar una actividad comercial o empresarial. Ambos mercados tienen características y niveles de demanda diferentes y, por lo tanto, pueden requerir propiedades con características distintas.

2. Analizar el potencial de arriendo y la rentabilidad

Antes de comprar es fundamental investigar cuánto se puede obtener razonablemente por el arriendo de una propiedad similar en el mismo sector. Además del ingreso mensual, deben considerarse gastos como contribuciones, gastos comunes, mantenciones, seguros, períodos de vacancia y eventuales gastos de administración o corretaje.

Por eso, es recomendable calcular tanto la rentabilidad bruta como una estimación de la rentabilidad neta de la inversión.

3. Considerar los aspectos tributarios

Los ingresos provenientes del arriendo también tienen implicancias tributarias que deben ser consideradas antes de realizar la inversión.

Por ejemplo, el arriendo de un inmueble amoblado está afecto a IVA, mientras que el arrendamiento de un inmueble sin amoblar y sin instalaciones que permitan el desarrollo de determinadas actividades comerciales o industriales no queda afecto a este impuesto.

Por esta razón, cuando la propiedad se compra como inversión, es recomendable analizar previamente su tratamiento tributario y, cuando corresponda, solicitar asesoría de un profesional especializado.

4. Evaluar la ubicación y las características de la propiedad

La ubicación y las características que debe tener una propiedad destinada al arriendo dependen directamente de a quién se pretende arrendar el inmueble.

Si el objetivo es un arriendo comercial a una empresa, por ejemplo, pueden ser especialmente importantes factores como la visibilidad desde la calle, los accesos, la ubicación y disponibilidad de estacionamientos, dependiendo de la actividad que se desarrollará.

En cambio, si se busca un arriendo residencial, la propiedad debe responder a las necesidades de las personas o familias que podrían arrendarla. En este caso pueden ser relevantes factores como la cercanía a colegios, servicios, supermercados, transporte y la calidad y seguridad del barrio.

En definitiva, una buena inversión inmobiliaria no se determina solamente por el precio de compra, sino por la relación entre el precio pagado, el potencial de arriendo, los costos de operación, la tributación, la demanda existente y las perspectivas de valorización de la propiedad.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador a analizar las características de la propiedad, su ubicación y su potencial de inversión, para que pueda evaluar la compra considerando tanto su capacidad para generar ingresos como sus costos y perspectivas de valorización.

Fuente:

• Servicio de Impuestos Internos (SII), Preguntas Frecuentes sobre IVA.

El primer paso para asegurarse una propiedad que se quiere comprar es iniciar una negociación formal entre el comprador y el vendedor, proceso que normalmente es liderado por el corredor de propiedades.

1. Carta de Oferta de Compra y Carta de Aceptación

El proceso comienza cuando el comprador presenta una Carta de Oferta de Compra, en la cual se establecen las principales condiciones de la oferta, especialmente el precio que está dispuesto a pagar por la propiedad, además de la forma de pago, los plazos y otras condiciones relevantes de la operación.

El vendedor puede aceptar la oferta, rechazarla o realizar una contrapropuesta. Por esta razón, es perfectamente posible que se produzcan varias conversaciones, ofertas y contrapropuestas antes de que las partes lleguen a un acuerdo.

Cuando el vendedor decide aceptar la oferta definitiva, firma una Carta de Aceptación de la Oferta de Compra. De esta manera, quedan formalmente establecidos los términos principales que fueron acordados entre comprador y vendedor.

2. Promesa de Compraventa

Una vez que las partes han llegado a un acuerdo mediante la Carta de Oferta y su respectiva aceptación, el siguiente paso clave es la firma de una Promesa de Compraventa ante notario.

En la Promesa de Compraventa se establecen formalmente las condiciones de la futura compraventa, incorporando y desarrollando con mayor detalle lo que previamente fue acordado en la Carta de Oferta de Compra y su aceptación.

La promesa permite dejar por escrito los compromisos asumidos por ambas partes y establecer las condiciones que deberán cumplirse para posteriormente concretar la compraventa.

Estos dos pasos —la negociación formalizada mediante la Carta de Oferta y la Carta de Aceptación, y posteriormente la firma de la Promesa de Compraventa— son fundamentales para avanzar y dar seguridad al proceso de compraventa.

En Swisshaus Propiedades lideramos el proceso de negociación entre comprador y vendedor, coordinamos la preparación y firma de la Carta de Oferta y de la Carta de Aceptación y posteriormente gestionamos la coordinación necesaria para la firma de la Promesa de Compraventa.

Finalmente, es importante recordar que la propiedad no se transfiere al comprador simplemente por haber firmado una oferta o una promesa. La transferencia del dominio se produce con la inscripción de la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

La Carta de Oferta de Compra es el documento mediante el cual una persona interesada en comprar una propiedad formaliza ante el propietario su intención de adquirirla y establece las principales condiciones que está dispuesta a aceptar para realizar la compraventa.

La oferta constituye una parte importante de la negociación entre comprador y vendedor. El vendedor puede aceptarla, rechazarla o realizar una contrapropuesta. En muchos casos, pueden existir varias ofertas y contrapropuestas antes de que ambas partes lleguen a un acuerdo.

Antes de firmar una Carta de Oferta de Compra, el comprador debe revisar cuidadosamente, entre otros, los siguientes elementos de la Oferta de Compra:

1. Precio ofrecido

Debe quedar claramente establecido cuánto se ofrece pagar por la propiedad, si el precio considera todos los bienes incluidos en la operación (por ejemplo estacionamientos, bodegas, derechos de agua etc.) y si el precio está fijado en pesos o en Unidades de Fomento (UF).

2. Forma y condiciones de pago

La oferta debe indicar cómo se financiará la compra, diferenciando entre fondos propios y financiamiento mediante crédito hipotecario, cuando corresponda.

3. Plazos de la operación

Es importante establecer los plazos que se consideran para avanzar hacia la Promesa de Compraventa y posteriormente hacia la Escritura de Compraventa, especialmente cuando existen condiciones que deben cumplirse antes de concretar la operación.

4. Condiciones especiales de la oferta

Cualquier condición que sea importante para el comprador debería quedar expresamente establecida en la oferta. En particular, que la compra quede sujeta a un resultado satisfactorio del Estudio de Títulos, a la aprobación de un crédito hipotecario o a la regularización de determinadas situaciones de la propiedad.

5. Multa en caso de desistimiento

Por regla general, la Carta de Oferta de Compra establece una cláusula penal o multa para el caso de que alguna de las partes desista unilateralmente de la operación, tanto durante la vigencia de la oferta como después de que esta haya sido aceptada por el vendedor.

La multa se aplica tanto al comprador como al vendedor. Es decir, si el comprador desiste injustificadamente de una operación que se encuentra comprometida, estará obligado a pagar la multa establecida. Del mismo modo, si el vendedor acepta la oferta y posteriormente desiste unilateralmente del negocio, también deberá pagar la misma multa.

El monto de esta multa depende de las condiciones acordadas entre las partes, pero habitualmente se establece en un porcentaje del precio de compraventa, que puede estar aproximadamente entre un 10% y un 20%.

6. Rol del corredor de propiedades y comisión de corretaje

En la Carta de Oferta de Compra se establece que el corredor de propiedades actúa como intermediario entre el comprador y el vendedor y se encarga de coordinar y gestionar las distintas etapas de la compraventa, procurando que el proceso se desarrolle adecuadamente hasta que la propiedad quede inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces. Asimismo, se establecen las condiciones de la comisión de corretaje y la oportunidad en que esta debe ser pagada al corredor.

Antes de firmar, el comprador debe comprender claramente qué está ofreciendo, bajo qué condiciones y qué ocurre si el vendedor acepta la oferta. La Carta de Oferta y su respectiva aceptación constituyen la base sobre la cual posteriormente se prepara la Promesa de Compraventa.

En Swisshaus Propiedades ayudamos al comprador durante el proceso de negociación y nos encargamos de coordinar la preparación de la Carta de Oferta de Compra, procurando que las principales condiciones acordadas entre las partes queden claramente establecidas antes de que el comprador la firme.

La Promesa de Compraventa es un contrato mediante el cual el comprador y el vendedor se obligan a celebrar posteriormente un contrato de compraventa de una propiedad, estableciendo las condiciones y el plazo para realizar la compraventa definitiva.

La promesa debe constar por escrito y debe establecer, entre otros aspectos, el plazo o condición que determine cuándo se celebrará la compraventa definitiva y especificar adecuadamente el contrato que las partes se comprometen a celebrar. Estos requisitos están establecidos en el artículo 1554 del Código Civil.

Para el comprador, la firma de la promesa es especialmente importante porque permite dejar claramente establecidos los acuerdos alcanzados con el vendedor, dando mayor seguridad a ambas partes y evitando malentendidos respecto de las condiciones de la operación.

Antes de firmarla, el comprador debe revisar especialmente:

• El precio de compraventa y la forma de pago.
• Los plazos establecidos para cumplir las distintas etapas y firmar la compraventa definitiva.
• Las condiciones que deben cumplirse antes de la compraventa, por ejemplo, que el Estudio de Títulos sea satisfactorio, que se obtengan determinados documentos o que se realice el alzamiento de una hipoteca, embargo o prohibición.
• La situación legal de la propiedad, incluyendo que los títulos se encuentren conformes a derecho.
• Las consecuencias y multas en caso de que alguna de las partes no cumpla con las obligaciones asumidas.
• Cualquier otra condición que sea relevante para el comprador y que deba quedar expresamente establecida en la promesa.

La promesa es especialmente útil cuando las partes ya han llegado a un acuerdo sobre la compra, pero todavía es necesario cumplir determinadas condiciones o realizar algunas gestiones antes de poder firmar la compraventa definitiva.

Es importante tener presente que la Promesa de Compraventa no transfiere la propiedad al comprador. Posteriormente, las partes deben firmar la escritura pública de compraventa, que es precisamente el contrato que se prometió firmar. Recién con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces se produce la transferencia del dominio al comprador.

En Swisshaus Propiedades recomendamos realizar siempre una Promesa de Compraventa y, cuando ambas partes están de acuerdo, redactamos la promesa y coordinamos su firma, procurando que las condiciones acordadas queden correctamente incorporadas en el documento. Asimismo, recomendamos que la promesa sea firmada ante notario.

Fuente:

• Código Civil de Chile, artículos 1554 y 686.

La promesa de compraventa establece obligaciones y compromisos para el comprador y el vendedor. Por lo tanto, ambas partes deben cumplir las condiciones y obligaciones que hayan acordado en ella.

Si una de las partes incumple lo acordado, la parte que ha cumplido puede recurrir a los tribunales para exigir el cumplimiento de la promesa. Es decir: el promitente comprador puede exigir que el dueño (o los dueños) de la propiedad venda el inmueble en las condiciones acordadas en la promesa de compraventa. Y, a la vez, el promitente vendedor puede exigir que el promitente comprador cumpla con la promesa y compre la propiedad en las condiciones que se acordaron en la promesa.

La promesa también puede establecer una multa o cláusula penal para el caso de incumplimiento. En ese caso, la parte cumplidora puede exigir el pago de dicha multa en los términos establecidos en el contrato. El monto de la multa depende de lo que se acordó en la promesa de compraventa y habitualmente puede equivaler a un monto del 10% al 20% del precio.

Por regla general, la parte cumplidora no puede exigir simultáneamente el cumplimiento de la obligación principal (que el promitente vendedor venda, o que el promitente comprador compre) y el pago de la multa. Sin embargo, existen excepciones, por ejemplo, cuando la multa fue establecida para el simple atraso en el cumplimiento de una obligación, o cuando las partes acordaron expresamente que el pago de la multa no extingue la obligación principal.

Por esta razón, es muy importante que la promesa de compraventa establezca claramente las obligaciones de cada parte, los plazos, las condiciones que deben cumplirse y las consecuencias en caso de incumplimiento.

Cuando un comprador presenta formalmente una oferta de compra y el vendedor la acepta, las partes han llegado a un acuerdo para concretar la compraventa. Por esta razón, la Carta de Oferta de Compra y su respectiva Carta de Aceptación establecen las condiciones principales de la operación, tales como el precio, la forma de pago, los plazos y la multa en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquiera de las partes.

Si después de que el vendedor ha aceptado la oferta de compra el comprador decide desistir de la operación, pueden darse distintas situaciones. En primer lugar, cabe señalar que el vendedor puede exigir que se respete el acuerdo y se concrete la compraventa. También puede ocurrir que el comprador deba pagar la multa o compensación establecida a favor del vendedor, la cual habitualmente corresponde a un porcentaje del precio de compraventa.

Si el comprador ya ha firmado una Promesa de Compraventa, la situación es aún más relevante, porque en ella se encuentran formalmente establecidas las obligaciones asumidas por ambas partes y las consecuencias previstas para el caso de incumplimiento.

En casos más excepcionales, si no se logra resolver la situación, el vendedor podría recurrir a los tribunales para hacer valer sus derechos o, alternativamente, aceptar la situación y dar por terminada la operación. En todo caso, estas situaciones no son lo habitual, principalmente porque la Oferta de Compra, su respectiva Aceptación y la Promesa de Compraventa se firman por escrito y establecen claramente los derechos y obligaciones de comprador y vendedor.

Por esta razón, antes de firmar una Oferta de Compra o una Promesa de Compraventa, el comprador debe estar seguro de que realmente desea realizar la operación y revisar cuidadosamente todas las condiciones y consecuencias asociadas a su eventual desistimiento.

En Swisshaus Propiedades acompañamos y asesoramos al comprador y al vendedor durante todo el proceso de compraventa, procurando que los acuerdos queden claramente establecidos y que las partes conozcan sus derechos y obligaciones antes de asumir compromisos. Nuestro objetivo es que la operación avance de manera ordenada hasta su conclusión, con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

Una vez que se han cumplido las condiciones establecidas en la Promesa de Compraventa y se encuentran revisados los antecedentes legales de la propiedad, se puede avanzar hacia la firma de la escritura pública de compraventa.

1. Firma de la escritura pública

La compraventa de un inmueble se formaliza mediante una escritura pública otorgada ante notario. En ella quedan establecidas las condiciones definitivas de la compraventa, incluyendo la identificación de la propiedad, el precio, la forma de pago y las demás condiciones acordadas entre las partes.

En una compraventa financiada mediante un crédito hipotecario, además del comprador y el vendedor, normalmente firman la escritura uno o más representantes del banco que otorga el crédito, ya que en la misma escritura se constituye la hipoteca a favor del banco.

Si la propiedad que se vende se encuentra actualmente hipotecada, también deberá participar en la operación el banco alzante, mediante la firma de sus representantes, para proceder al alzamiento de la hipoteca existente, de acuerdo con las condiciones de la operación.

Al momento de firmar la escritura, las partes también suscriben habitualmente instrucciones notariales, mediante las cuales se establece bajo qué condiciones el notario podrá entregar el vale vista que el comprador deja en custodia de la notaría.

En una compra financiada con crédito hipotecario, este vale vista normalmente corresponde al pie que debe pagar el comprador con recursos propios (por ejemplo, el 20% del precio, si el banco financia el 80%). Si la compra se realiza sin financiamiento bancario, el comprador puede dejar en custodia un vale vista correspondiente a la totalidad del precio de compraventa.

2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Una vez firmada la escritura pública, esta debe ser presentada al Conservador de Bienes Raíces correspondiente, para que se realice la inscripción de dominio a nombre del comprador.

Este paso es fundamental, porque la firma de la escritura por sí sola no significa que el comprador haya adquirido el dominio de la propiedad. En el caso de los bienes raíces, la transferencia del dominio se produce mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Una vez realizada la inscripción, el comprador pasa a figurar como nuevo propietario del inmueble.

En prácticamente todas las compraventas, los costos asociados a la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces son de cargo del comprador, salvo que las partes acuerden expresamente algo diferente.

En Swisshaus Propiedades coordinamos y acompañamos al comprador y al vendedor durante esta etapa, gestionando la coordinación con la notaría, los abogados, las instituciones financieras y el Conservador de Bienes Raíces, y realizando el seguimiento del proceso hasta que la propiedad quede inscrita a nombre del comprador.

Fuentes:

• Código Civil de Chile, artículo 686
• Conservadores de Bienes Raíces

Una vez que la propiedad queda inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces, se deben realizar los siguientes pasos:

1. Recibir la documentación de la compraventa

Después de la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, Swisshaus Propiedades entrega al comprador y al vendedor una copia de la escritura pública de compraventa y los certificados de inscripción emitidos por el Conservador de Bienes Raíces, que acreditan la inscripción de la propiedad a nombre del comprador.

2. Revisar la información registrada en el Servicio de Impuestos Internos

Al momento de firmarse la escritura de compraventa, la notaría informa automáticamente al SII sobre la transferencia de la propiedad mediante un formulario que se firma como parte del proceso de firma de la escritura. De esta manera, el SII recibe la información correspondiente a la compraventa y al nuevo propietario.

En todo caso, es recomendable que el comprador revise en la página del Servicio de Impuestos Internos (SII) que esta información haya sido recibida correctamente.

3. Informar el cambio de propietario y revisar los servicios asociados

Dependiendo de las características de la propiedad, puede ser necesario informar el cambio de propietario a distintas instituciones o entidades, por ejemplo, a la administración del condominio, compañías de servicios básicos, aseguradoras u otras entidades relacionadas con el inmueble.

En particular, es recomendable verificar que los servicios básicos (agua, electricidad, gas, internet) se encuentren correctamente registrados y revisar cualquier contrato o servicio asociado a la propiedad.

4. Coordinar la entrega material de la propiedad

Finalmente, Swisshaus Propiedades coordina la entrega material de la propiedad al comprador, incluyendo las llaves, controles de acceso y la respectiva documentación del inmueble.

5. Pagar la comisión de corretaje

Una vez concretada exitosamente la operación, Swisshaus Propiedades emite la factura correspondiente a ambas partes por la comisión de corretaje, de acuerdo con las condiciones previamente acordadas, para que ambas partes puedan pagar el servicio.